Vender una propiedad: ¿múltiples ofertas por el mismo valor?

Question

En los Estados Unidos, cuando se vende una propiedad residencial, ¿existe una norma o ley sobre cómo manejar las ofertas múltiples de la misma cantidad monetaria? ¿Es algo que varía de un estado a otro?

Mi familia y yo hicimos primero una oferta por una propiedad y el agente inmobiliario del vendedor alegó que los vendedores querían esperar más ofertas que esperaban que llegaran en breve. Al final, nuestra oferta fue rechazada, pero los registros fiscales muestran que la propiedad se vendió por el valor exacto de nuestra oferta.

Así que mi pregunta es: ¿depende total y arbitrariamente del vendedor elegir entre varias ofertas del mismo valor?

Parte de la razón por la que pregunto es porque nosotros (mi familia y yo) tenemos la sospecha de que puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente inmobiliario del vendedor. ¿Y se consideraría fraude y habría algún recurso si el agente inmobiliario del vendedor retuviera las ofertas de los vendedores para permitir que una conexión personal se colara?

Comprensiblemente, esto último es una acusación fuerte y ciertamente requeriría pruebas, pero realmente estoy tratando de determinar si lo que sospechamos ocurrió realmente, ¿se consideraría realmente fraudulento, o se le permite a un vendedor escoger arbitrariamente una oferta sin importar el precio/orden en que llegó la oferta? ¿Sólo se consideraría fraudulento si el vendedor no tuviera conocimiento de una oferta mayor/mejor?

Actualización : Me doy cuenta de que hay cierta confusión por la forma en que redacté el texto original. En el texto original, dije: puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente inmobiliario del vendedor . No me refería a una fuerte conexión entre el agente del comprador y el agente del vendedor . Me refería a una conexión entre el comprador real y el agente del vendedor.

Permítanme reformularlo: supongamos que un vendedor quiere vender una propiedad por X dólares, sin darse cuenta de que su propiedad vale en realidad mucho más que eso. Al ver este valor potencial, hago una oferta. El agente del vendedor también ve este gran potencial de beneficio, pero no puede hacer directamente una oferta. En su lugar, encuentra a un amigo que está interesado en invertir, tal vez incluso pasándole algo de dinero en efectivo con la esperanza de compartir los beneficios en el futuro, y el amigo finalmente hace una oferta, que se presenta al vendedor a través del agente.

Así que la pregunta original se centraba ciertamente en si un vendedor puede elegir arbitrariamente entre las ofertas, y parece claro que la respuesta es sí, básicamente por cualquier motivo. Pero el punto relacionado en esta discusión que yo insinué (y que quizás es mejor dejar como una pregunta separada) es bajo qué condiciones podría considerarse fraudulenta una relación con un conflicto de intereses en este escenario, específicamente con una fuerte relación entre el agente del vendedor y un amigo que potencialmente podría convertirse en comprador. Creo que DJClayworths ha respondido bien, y parece que hay situaciones en las que esto podría ser un conflicto de intereses, como retrasar la presentación de algunas ofertas para dar tiempo a otro comprador (sospechamos que esto ocurrió), así como tergiversar las ofertas de algunos compradores u ocultarlas por completo para permitir que la oferta de otro comprador se mantenga por sí sola, de nuevo con el incentivo de que el agente vendedor obtenga un soborno cuando dicho comprador finalmente adquiera la propiedad y se beneficie enormemente de ello.

Answer 1

Como otros han señalado, dos ofertas pueden ser por la misma cantidad de dinero y no ser idénticas debido a otras partes importantes de la oferta, como las contingencias y la financiación.

Mi familia y yo hicimos primero una oferta por una propiedad y el vendedor agente inmobiliario afirmó que los vendedores querían esperar más ofertas que esperaban que llegaran en breve. Al final, nuestra oferta fue rechazada, pero los registros fiscales muestran que la propiedad se vendió por el el valor exacto de nuestra oferta.

Hay otra cuestión relacionada con el precio. Si usted ofrece una cantidad inferior al precio de venta, no tienen ninguna obligación de aceptar su oferta. Se les puede aconsejar que esperen otras ofertas. Si pongo mi casa en venta por $200K and you offer me $ 190.000 en el primer día, espero conseguir una mejor oferta mañana. Por supuesto, puede que acabe vendiendo seis meses después por 190.000 dólares porque hemos malinterpretado el mercado.

Ahora bien, si un comprador ofrece la totalidad del precio de venta (o incluso más) con cero contingencias, el agente del vendedor le aconsejará que acepte la oferta. El vendedor se verá animado a aceptar porque su agente ha cumplido con los requisitos contractuales y esperará su comisión.

Pero si hay ofertas por debajo del precio de venta, el vendedor puede decidir esperar una oferta mejor.

Los registros fiscales sólo muestran el precio, no muestran todas las partes de la oferta, ni el sinuoso camino que se tomó para llegar al día de la liquidación.

Answer 2

Una de las razones es la falta de una comisión dividida. Si hay tanto un agente del vendedor que pone la propiedad en venta como un agente que ha llevado al comprador a la venta, normalmente se reparten la comisión. Si se trata de una comisión del 6%, ambos se llevan el 3%. Sin embargo, si el comprador de la propiedad se pone en contacto directamente con el agente del listado, sólo interviene un agente, por lo que se lleva el 6% completo. En este caso, el agente con contrato de venta puede permitirse reducir la comisión que cobra al vendedor, por ejemplo, al 4% o al 4,5%, y seguir ganando más dinero que si la casa se comprara conjuntamente. De este modo, el vendedor recibe la cantidad completa de dinero (o incluso más) y el comprador paga el mismo precio, y el agente de ventas gana más dinero. (¡me ha pasado a mí!)