Vender una propiedad: ¿múltiples ofertas por el mismo valor?

Question

En los Estados Unidos, cuando se vende una propiedad residencial, ¿existe una norma o ley sobre cómo manejar las ofertas múltiples de la misma cantidad monetaria? ¿Es algo que varía de un estado a otro?

Mi familia y yo hicimos primero una oferta por una propiedad y el agente inmobiliario del vendedor alegó que los vendedores querían esperar más ofertas que esperaban que llegaran en breve. Al final, nuestra oferta fue rechazada, pero los registros fiscales muestran que la propiedad se vendió por el valor exacto de nuestra oferta.

Así que mi pregunta es: ¿depende total y arbitrariamente del vendedor elegir entre varias ofertas del mismo valor?

Parte de la razón por la que pregunto es porque nosotros (mi familia y yo) tenemos la sospecha de que puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente inmobiliario del vendedor. ¿Y se consideraría fraude y habría algún recurso si el agente inmobiliario del vendedor retuviera las ofertas de los vendedores para permitir que una conexión personal se colara?

Comprensiblemente, esto último es una acusación fuerte y ciertamente requeriría pruebas, pero realmente estoy tratando de determinar si lo que sospechamos ocurrió realmente, ¿se consideraría realmente fraudulento, o se le permite a un vendedor escoger arbitrariamente una oferta sin importar el precio/orden en que llegó la oferta? ¿Sólo se consideraría fraudulento si el vendedor no tuviera conocimiento de una oferta mayor/mejor?

Actualización : Me doy cuenta de que hay cierta confusión por la forma en que redacté el texto original. En el texto original, dije: puede haber una fuerte conexión entre el comprador y el agente inmobiliario del vendedor . No me refería a una fuerte conexión entre el agente del comprador y el agente del vendedor . Me refería a una conexión entre el comprador real y el agente del vendedor.

Permítanme reformularlo: supongamos que un vendedor quiere vender una propiedad por X dólares, sin darse cuenta de que su propiedad vale en realidad mucho más que eso. Al ver este valor potencial, hago una oferta. El agente del vendedor también ve este gran potencial de beneficio, pero no puede hacer directamente una oferta. En su lugar, encuentra a un amigo que está interesado en invertir, tal vez incluso pasándole algo de dinero en efectivo con la esperanza de compartir los beneficios en el futuro, y el amigo finalmente hace una oferta, que se presenta al vendedor a través del agente.

Así que la pregunta original se centraba ciertamente en si un vendedor puede elegir arbitrariamente entre las ofertas, y parece claro que la respuesta es sí, básicamente por cualquier motivo. Pero el punto relacionado en esta discusión que yo insinué (y que quizás es mejor dejar como una pregunta separada) es bajo qué condiciones podría considerarse fraudulenta una relación con un conflicto de intereses en este escenario, específicamente con una fuerte relación entre el agente del vendedor y un amigo que potencialmente podría convertirse en comprador. Creo que DJClayworths ha respondido bien, y parece que hay situaciones en las que esto podría ser un conflicto de intereses, como retrasar la presentación de algunas ofertas para dar tiempo a otro comprador (sospechamos que esto ocurrió), así como tergiversar las ofertas de algunos compradores u ocultarlas por completo para permitir que la oferta de otro comprador se mantenga por sí sola, de nuevo con el incentivo de que el agente vendedor obtenga un soborno cuando dicho comprador finalmente adquiera la propiedad y se beneficie enormemente de ello.

Answer 1

No hay reglas sobre cómo manejar ofertas iguales. Un vendedor es libre de aceptar cualquier oferta que quiera. Ni siquiera tiene que aceptar la oferta más alta si no quiere.

Las razones por las que un vendedor puede elegir una oferta en lugar de otra a pesar del precio incluyen la fecha de cierre, el hecho de que el comprador no tenga una casa que vender y que tenga dinero en efectivo en lugar de una hipoteca.

Sin embargo, hay son normas de conducta para los agentes inmobiliarios. Si el agente del vendedor no representa de forma justa todas las ofertas al vendedor -especialmente si favorece a un comprador al que también representa-, está infringiendo las normas. En el peor de los casos, si comunicaron una oferta a otro comprador, puede tratarse de mala praxis. Si sospecha que esto ocurre, debe ponerse en contacto con la organización que regula a los agentes inmobiliarios en su país.

EDIT: Ben pregunta por qué comunicar una oferta a otro comprador es un posible fraude. Digamos que ofrezco $210k. The agent's buyer has offered $ 190k. El agente informa a su comprador de tu oferta, por lo que sube su oferta a 211.000 dólares. El comprador del agente consigue una casa que no habría conseguido (y no pagó más de lo necesario). Tú no tienes esa oportunidad y no sabes nada más que tu oferta fue rechazada.

Otra posible mala práctica es retrasar la presentación de una oferta al vendedor para dar tiempo a otro comprador a hacer otra oferta.

Answer 2

Parece que eres nuevo en la compra de una casa. Enhorabuena. También parece que tu agente inmobiliario ha sido negligente a la hora de explicarte los distintos aspectos que intervienen en una oferta y por qué una oferta concreta puede ser mejor que otra.

No hay ninguna ley que obligue a aceptar la primera oferta. En un escenario de ofertas múltiples, el vendedor debe elegir la que parezca más fuerte y la que más le guste. ¿Qué hace que una oferta sea fuerte o mejor? He aquí un par de elementos de reflexión:

1. En efectivo. Una oferta totalmente en efectivo es mejor que una oferta equivalente en la que el comprador exige financiación. ¿Por qué? Porque la financiación no está garantizada. Como algunas personas están encontrando con el cierre del gobierno, si hay una agencia que necesita firmar su hipoteca y están cerradas, entonces usted no puede cerrar y el acuerdo se cae. Incluso si todas las ofertas utilizan financiación, más efectivo es una posición más fuerte. Si alguien obtiene un préstamo para comprar la casa poniendo un 20% de entrada mientras que otra persona sólo pone un 5% de entrada, la parte del 20% de entrada es vista como el candidato financiero más fuerte. El objetivo de un vendedor al vender la casa es cobrar, preferiblemente cuanto antes. El hecho de que un comprador no consiga un préstamo y tenga que reiniciar todo el proceso cuesta dinero.
2. Conexión. Nos guste o no, la conexión con el comprador puede marcar la diferencia. No una conexión personal como en el comprador es conocido por el vendedor o su agente, pero una conexión como los compradores son una familia joven (y el vendedor es también una familia joven o compró la casa cuando eran una familia joven empezando). Por eso algunos agentes sugieren que el comprador escriba una carta de presentación. Esto presenta al comprador al vendedor y le da la oportunidad de forjar esa conexión con el vendedor.

¿Qué ha pasado en su caso? Es difícil saberlo. Sin más información sobre los detalles de las ofertas, sólo estás especulando, y mal, sobre lo que podría haber pasado. Hay muchas otras formas en las que las cosas podrían haber sucedido, que son completamente normales y esperables, que la única forma negativa que has sugerido.

Otras cosas que hay que saber:

Una fuerte conexión entre el comprador y el agente del vendedor no significa que haya habido fraude. Los agentes suelen trabajar a las órdenes de un corredor. Una organización inmobiliaria concreta puede tener muchos agentes, que representan a compradores y vendedores al mismo tiempo. Así, el agente A, que trabaja para la inmobiliaria X, puede ser el agente del vendedor y el agente B, que también trabaja para la inmobiliaria X, puede ser tu agente. Eso no significa que vayas a tener alguna ventaja sobre otro comprador. Puedes estar seguro de que, si otro comprador ofrece dinero en efectivo y tu oferta está supeditada a la financiación con un 3,5% de entrada, saldrás perdiendo, independientemente de la conexión entre el tuyo y el agente del vendedor.

Los vendedores se retrasarán en responder a las ofertas para conseguir más. Piensa en ello. Con una sola oferta, no puedes saber si has puesto un precio demasiado alto o demasiado bajo. Tampoco tiene la oportunidad de protegerse contra el riesgo de que un comprador pueda conseguir financiación para la vivienda. Las ofertas múltiples aumentan las posibilidades de obtener una cantidad mayor por la vivienda y de conseguir compradores con diferentes perfiles de riesgo. Si el plazo de la oferta le da tiempo, ¿por qué no va a esperar para ver si consigue algo mejor?

Answer 3

Digamos que tienes razón. El agente vendedor estaba vinculado al comprador. Aunque el precio aceptado fuera inferior a su oferta, usted no es la parte perjudicada. Fue el vendedor. El vendedor tenía potencialmente una oferta más rápida y/o más alta.

En cualquier caso, el agente vendedor trabaja para el vendedor, y te sería difícil reclamar daños y perjuicios. A menos que. Si pertenece a una clase protegida, una minoría, LGBT, etc., y fue discriminado, es muy posible que tenga una reclamación contra el agente/vendedor. Si la decisión se tomó en función de las condiciones de venta o de la familiaridad con el comprador, puede que te sientas menospreciado, pero no tienes motivos para emprender ninguna acción.

Answer 4

Hay un montón de factores, además del precio, que intervienen a la hora de decidir entre la oferta A y la oferta B. Por ejemplo, hace poco vendí una casa pero quería quedarme en ella después del cierre mientras buscaba un nuevo lugar para vivir, así que insistí en considerar sólo las ofertas que incluían acuerdos de devolución de alquiler. Las otras respuestas dan más ejemplos.

Los registros fiscales sólo muestran el precio, no muestran todas las partes de la oferta, ni el sinuoso camino [que] se tomó para llegar al día de la liquidación.

La oferta original puede incluso haber superado la suya, pero la negociación no se detiene cuando se acepta la oferta. Por ejemplo, los compradores podrían haber encontrado algo durante la inspección y haber negociado una reducción del precio de venta (al nivel de tu oferta) para compensar el estado de la casa.

Answer 5

No hay ninguna ley federal que obligue a aceptar la primera oferta, aunque sí hay leyes que podrían infringirse, o supuestamente infringirse, al no aceptar la primera oferta. Por ejemplo, hay leyes contra la discriminación por motivos de raza, de modo que si un comprador blanco consigue la casa por una oferta igual de alta, pero posterior, que la del comprador negro, podría plantearse la cuestión de si hubo discriminación. Además, puede haber leyes locales que exijan que se acepte la primera oferta, aunque no conozco ninguna. Para alquiler de de una unidad, Seattle exige que las solicitudes se evalúen por orden de recepción:

https://www.seattletimes.com/seattle-news/politics/a-primer-on-seattles-new-first-come-first-served-renters-law/

En cuanto a la conducta del agente, si ocultó la oferta al comprador, eso podría considerarse fraude (hay una promesa implícita, si no explícita, al convertirse en agente de alguien de presentar todas las ofertas), pero sería el vendedor, no usted, la víctima del fraude. El agente no tiene ninguna obligación fiduciaria para con usted y, aunque hay algunas teorías jurídicas, como la interferencia torticera, en virtud de las cuales usted podría presentar un argumento legal, sería difícil ganar un caso así.