¿Qué riesgos estoy asumiendo si mi adinerado amigo íntimo me pide que utilice mi crédito para vender una propiedad?

Question

Tengo un crédito muy bueno que he trabajado mucho para obtener. Mi amigo ha volteado algunas propiedades y ha hecho buen dinero haciéndolo. Él quiere pagarme una cuota junto con los impuestos que soportaré si pongo un lugar a mi nombre.

Pagará el anticipo, la hipoteca y los gastos de la propiedad.

1. ¿Qué riesgos corro?
2. ¿En qué debo basar mi tarifa?
3. ¿Qué efecto tendrá en mi crédito?

Answer 1

Estupendo, su amigo es acomodado y simplemente quiere que la hipoteca esté a su nombre. Estos son algunos de los problemas/riesgos que se me ocurren:

• Dado que tiene un buen crédito, ¿cómo/por qué ayuda esto a su crédito?
• ¿Su amigo quiere un título conjunto?
• ¿Su amigo quiere que usted tenga un seguro de vida sobre la hipoteca con título conjunto?
• Si el mercado inmobiliario fracasa y la propiedad pierde valor, tu amigo podría abandonar y tú te quedarías pagando por una propiedad que no puedes vender.
• ¿Puedes pagar la hipoteca si tu amigo no puede o no quiere?
• ¿Estás dispuesto a ser el dueño de esta casa si el trato sale mal?
• ¿Obtendrá tu amigo tu SSN (o equivalente)?
• ¿A nombre de quién está el título de propiedad? ¿Puede vender unilateralmente si surgen problemas?
• ¿Quién pone el dinero para la compra y las reparaciones?
• ¿Quién hace los pagos? ¿Qué pasa si tu amigo se olvida o no puede pagar (problemas de liquidez)?
• ¿Su amigo depositará N pagos por adelantado para asegurarse de que los pagos son puntuales?
• ¿El amigo proporciona fondos para el pago inicial, fondos de reserva para la rehabilitación?
• ¿Cuál es su plan de extracción si se queda con un limón?
• Un camión atropella a tu amigo (muerte, enfermedad), ¿cómo se completa la rehabilitación y la venta?
• Un camión te atropella (muerte/enfermedad), ¿cómo completa tu amigo la rehabilitación y la venta?
• ¿Confías en él/ella?
• ¿Confía en ti?
• ¿Podría Hacienda considerar esto una evasión de impuestos?
• ¿Podrían las autoridades considerar esto como blanqueo de dinero?
• ¿Podrían las autoridades considerar esto un fraude bancario?

Una estrategia para obtener rendimientos superiores en sus inversiones es utilizar el apalancamiento. El apalancamiento consiste en utilizar el dinero de otras personas para ampliar la cantidad de activos que puede comprar. Tal vez invierta el 10% de su dinero y pida prestado el 90%. Cuando el activo aumente su precio en un 10%, habrá duplicado su dinero.

He aquí un ejemplo concreto. Usted invierte $20K to buy a $ 200K de propiedad (invertir el 10%, pedir prestado el 90%), y vender el activo más tarde por $250K, but you pay $ 10K por el uso del 90%. El activo hecho $50K, a 25% gain. But you made $ 40.000 en su inversión de 20.000 dólares, ¡una ganancia del 200% en su inversión original! ¡Impresionante!

Pero el otro $180K only returned $ 10K, alrededor del 4,5%. Así que tú ganaste un 200% y la otra parte ganó menos del 5% en una operación que tenía una ganancia total del 25%. Supongamos que este es el trato que ofrece tu amigo. Tú corres el riesgo del 90% y él el del 10%, pero tu amigo te ofrece el 5% de ganancia frente al 200% de él.

Tu amigo te está fastidiando.

Lo que te falta es que tú estás aportando la mayor parte del dinero para el acuerdo. Pides prestado el dinero, pero aún así te comprometes a pagar la deuda, por lo que estás aportando la mayor parte del dinero, el OPM, el apalancamiento. Estás asumiendo la mayor parte del riesgo. Y usted está ganando la minoría de la recompensa. Piénsalo de esta manera: si no tuvieras una hipoteca, sino que invirtieras tu propio dinero en efectivo, ¿estarías contento con la pequeña parte de la recompensa?

Lo gracioso/triste es que tu amigo sí se da cuenta de que te está utilizando como palanca, pero ni siquiera considera lo desigual del trato, y que se está aprovechando de ti.

Arregla el trato: tú aportas el 90% de la compra, tu amigo el 10%, vendes y pagas los costes con los ingresos. Tú obtienes el 90% de la ganancia, tu amigo el 10%.

Pero el acuerdo no se produce. Porque entonces tu amigo no consigue el apalancamiento, y en lugar del 200%, debe conformarse con el 25%. Y realmente, su exposición es mucho menor que la totalidad de la hipoteca. Desde un punto de vista pragmático, tú sólo arriesgas entre el 20 y el 30% de la hipoteca, por lo que deberías obtener entre 2/3 y 3/4 de las ganancias, mientras que tu amigo se queda con 1/3 o 1/4, y probablemente sólo obtenga entre un 100% y un 130% de rentabilidad de su inversión.