¿Debe un hermano pagar el alquiler a otro en una casa de propiedad conjunta?

Question

Mi hermana y yo somos dueños de la casa de nuestros padres. En julio de 2000, nuestra madre quedó incapacitada para vivir sola. Mi hermana y su marido no quisieron mudarse porque la casa era demasiado pequeña y vieja. Tampoco querían cuidar de nuestra madre. Mi marido y yo nos mudamos para cuidar a mamá. Antes de morir, mamá firmó una escritura de renuncia de derechos que nos ponía a mí y a mi hermana en la escritura. Una vez más, mi hermana y su marido se negaron a aceptar la residencia. Por lo tanto, mi marido y yo seguimos viviendo allí. Hemos pagado todo el mantenimiento, los impuestos, el seguro, los servicios públicos, etc. Algunos de los gastos fueron bastante elevados, como el nuevo sistema central de calefacción y aire y el nuevo tejado.

De alguna manera, a mi hermana se le ha metido en la cabeza que debo pagar su alquiler. No veo exactamente que sea correcto pagar el alquiler de una casa que es de mi propiedad, sobre todo porque mi hermana no quiere vivir aquí. La casa está en un sistema de escuelas públicas muy deseable. Mi hermana no quiere vender la casa hasta que su hijo de 8 años se haya graduado de la escuela secundaria en caso de que necesite ir aquí. Actualmente va a un colegio privado. La cuestión es que vender la casa no es una opción. Tampoco lo es que ella compre mi parte que le he ofrecido. Ni se le ocurra venderme su mitad.

Esencialmente, ¿se le debe el alquiler? Le he dicho que si pago el alquiler, ella será responsable de la mitad de los gastos, pero parece que eso no se le pasa por la cabeza.

Answer 1

Una buena manera de averiguar lo que es justo en una situación así es separar mentalmente los distintos papeles, y explorar primero los derechos y obligaciones de los papeles, para luego agregarlos.

Aquí tenemos:

• Usted, el propietario parcial
• Su hermana, la dueña parcial
• Usted, el administrador de la propiedad
• Usted, el arrendatario

El propietario es responsable de los impuestos, el mantenimiento, etc. El propietario tiene que pagar al administrador de la propiedad por el tiempo que ha dedicado a realizar trabajos en la propiedad que generalmente serían responsabilidad del propietario (esto incluye la organización de las reparaciones, etc.). El propietario recibe la renta del inquilino.

Suponiendo que la propiedad esté dividida a partes iguales, todos los gastos y todos los ingresos de los propietarios deberían repartirse a partes iguales entre usted y su hermana. Esto significa que tu hermana te deberá a ti, como propietario, dinero por los gastos, te deberá a ti, como administrador de la propiedad, la mitad de tu salario, y a su vez tú, como arrendatario, le deberás a ella la mitad del alquiler.

Obviamente, no estará muy claro cuánto tiempo has trabajado como administrador de fincas, y cuál sería un salario adecuado para ello. Del mismo modo, no has acordado cuál sería el alquiler. Así que no puedes usar sólo este modelo mental para rellenar una hoja de cálculo y luego ver quién tiene que pagar a quién qué.

Sin embargo, si usted y su hermana están en condiciones de discutir esto como adultos razonables, esta podría ser una manera de estructurar esa discusión.

Por lo general, cabe esperar que la propiedad de una vivienda genere algún beneficio, lo que significa que, en el cálculo anterior, el propietario saldría con un plus neto. Por tanto, parece plausible que acabe pagando a su hermana algo de dinero. Pero como ese plus sólo se produce a largo plazo, podría ser que las costosas reparaciones no estén realmente pagadas todavía.

Answer 2

En realidad, la respuesta está entre el "sí" y el "no". Piénsalo así: si no vivieras en la casa, ésta podría alquilarse, generando algunos ingresos por alquiler.

Digamos que la casa se alquila por $1000 per month. This means that both you and your sister (assuming equal share) get $ 500 al mes. Como tú vives en la casa, no se puede alquilar, por lo que tu hermana está dejando de percibir sus 500 dólares mensuales, que tiene razón en querer obtener de ti. Otra forma de verlo es que tú sólo eres dueña de la mitad de la casa -pero también estás usando la mitad de tu hermana- por lo que tu hermana tiene razón al querer cobrar un alquiler por ella.

Al mismo tiempo, asumiendo la propiedad a partes iguales, el coste de mantenimiento y conservación debe repartirse equitativamente. Esto significa que a la renta que le correspondería a tu hermana, le restarías la mitad del coste de sustitución del sistema de calefacción, etc. Siguiendo con la hipotética renta potencial de $1000 per month, if you spent $ 2000 en el mantenimiento de la casa, entonces tu hermana es responsable de $1000 de ello, por lo que puedes deducir este costo del alquiler que de otra manera le pagarías. En nuestro ejemplo, esto equivaldría a 2 meses de alquiler.

Resumiendo, sí, es correcto que tu hermana espere un alquiler, pero también es correcto que quieras que tu hermana pague por el mantenimiento y la conservación de la casa, reduciendo así el alquiler que tú pagarías.

Answer 3

Es complicado cuando varias partes son propietarias de una casa, contribuyen al mantenimiento de forma desigual y disfrutan de los beneficios de la propiedad de forma desigual. Estoy de acuerdo con ambos hasta cierto punto. Ella debería tener alguna consideración ya que tú obtienes todos los beneficios de vivir allí, pero tú deberías tener alguna consideración por pagar los gastos/mantenimiento. Dejar que la casa se deteriore erosionaría su patrimonio en la casa. Lo más fácil hubiera sido venderla inmediatamente y dividir los ingresos.

No hay una respuesta correcta aquí, es lo que ustedes dos acuerden. Podrías calcular una cantidad razonable de alquiler, luego deducir de ella todos los gastos que pagas y darle a ella la mitad del sobrante, si lo hay (y cobrar el déficit de ella o usarlo para compensar los meses futuros de alquiler). Yo calcularía desde el momento en que tú y tu hermana os hicisteis cargo de la casa, para que se te reconozcan los gastos más importantes, que están destinados a durar muchos años.

Vale la pena señalar, que si usted quiere vender ahora y ella no está dispuesta, eso es que ella obtiene algún valor de la propiedad de la casa, mientras que ata el patrimonio de usted.

Esperemos que podáis llegar a un acuerdo sin crear resentimiento en ninguna de las partes.

Answer 4

Resulta útil imaginar que son dos personas diferentes, una que es la media propietaria de la casa y otra que la alquila.

Veamos primero a usted como medio propietario. Tú y tu hermana sois cada uno medio propietario de una casa que está alquilada por alguien. Eso significa que cada uno tiene derecho a la mitad del alquiler, pero tiene que pagar la mitad de los impuestos, los gastos y el mantenimiento de la casa.

Ahora, veamos a usted como arrendatario. Usted es responsable de los servicios públicos y de pagar un alquiler justo que será dividido por los propietarios.

Ponerlo todo junto:

1. Deberías pagar la mitad de un alquiler de mercado justo a tu hermana.
2. Debe pagar directamente todos los servicios públicos y otros gastos que normalmente pagaría un inquilino.
3. Tú y tu hermana debéis pagar cada uno la mitad de los costes de las mejoras de la casa u otros gastos que normalmente pagaría un propietario, como los impuestos sobre la propiedad.

Answer 5

Otras respuestas se centran en una teórica sociedad comercial histórica con "sombrero de propietario", que es una forma posible de interpretar la historia desde el año 2000, pero eso pasa por alto algo: si tuvieras un contrato formal de arrendamiento de un propietario, tendrías derechos formales para excluir a tu hermana del uso de la propiedad desde el año 2000. Ya sea que el título de renuncia sea de tenencia conjunta o de tenencia en común, ambos tienen pleno acceso a usar y ocupar todas las partes de la propiedad, y ella ha tenido este derecho históricamente. Usted no le ha pagado por este derecho.

Supuesto : Estoy haciendo una suposición de que la ocupación legal de la casa es suficiente para que sea legalmente posible que ambas familias usen la casa simultáneamente (es decir, al vivir allí no le estás impidiendo a ella hacerlo también), y que nunca le has dicho explícitamente a tu hermana que no podía usar la casa por ninguna razón en el pasado. Tal vez haya ejemplos en los que ella se haya alojado o haya utilizado la vivienda por iniciativa propia desde el año 2000 también.

Si estos supuestos son ciertos, entonces usted no ha recibido un derecho que un contrato de arrendamiento le vendería formalmente; usted ha elegido gastar lo que ha gastado desde el año 2000; y ella ha elegido no usar la casa. Sería totalmente justo adoptar la posición de que os debéis mutuamente 0 dólares hoy, si esa es una posición mejor para vosotros que imputar el alquiler de mercado y dividir los gastos históricos.

Puedes negociar un futuro acuerdo entre propietario e inquilino que formalice tu derecho a excluir el uso de la casa por parte de tu hermana con un alquiler y unos gastos definidos, tal y como se ha comentado en todas las demás respuestas.