¿Dejará de subir el precio de la vivienda o bajará?

Question

Soy de la UE y los precios de la vivienda en mi ciudad subían un 10% cada año antes de la pandemia, cuando ésta comenzó todo el mundo dijo que los precios de la vivienda bajarían, pero no fue así, al contrario, sigue subiendo.

El mercado de valores ha bajado, la gente ha perdido su empleo, todo el mundo trabaja desde casa (y la mayoría se ha trasladado a ciudades más pequeñas, porque es más barato), el precio del alquiler sigue bajando, pero el precio de la vivienda está subiendo.

¿Qué hace que el precio de la vivienda siga subiendo? ¿Es una burbuja? ¿Qué debería ocurrir para detener el actual aumento del precio de la vivienda?

Answer 1

La garantía de que los precios de la vivienda dejarían de subir sería un repunte de la inflación lo suficientemente grave como para empujar a la Reserva Federal a subir los tipos de interés, lo que supondría un importante freno a los préstamos hipotecarios y de refinanciación.

Si se observa la historia de los precios de la vivienda, estos siempre suben y bajan de forma un tanto cíclica, aunque las razones y los plazos varían con poca "previsibilidad".

En Estados Unidos, muchas zonas del país están experimentando una enorme burbuja especulativa, y la forma de saberlo es observar la proporción de personas que compran una casa para vivir en ella frente a las que la compran como inversión (los datos están ahí). Cuando los inversores superan con creces a los que buscan vivir en las casas que compran, estamos ante una burbuja especulativa que inevitablemente estallará, y rara vez cuando o como se piensa.

Esta ha sido siempre la gran falacia de la inversión: que, de alguna manera, la gente sabrá lo que tiene que buscar y podrá salir airosa de todos los demás "tontos" del mercado. Sí, es cierto.

Creo que hay otra crisis de ejecuciones hipotecarias ( estrictamente mi opinión ) en el horizonte, vinculado a la moratoria de desahucios y ejecuciones hipotecarias. Las deudas de los inquilinos/prestatarios no desaparecen, sólo se prevén. No todo el mundo reúne los requisitos para recibir asistencia en el marco de los programas de ayuda a la pandemia y, francamente, hay muchas personas que podría se permiten pagar su hipoteca/alquiler pero han optado por aprovechar la oportunidad de no pagar: ¿qué pasará cuando se levante la moratoria? Las últimas estadísticas muestran que el 20% de los inquilinos y el 16% de los propietarios de viviendas tienen un retraso de al menos 60-90 días en los pagos del alquiler/hipoteca, lo que supone un gran problema de cara al futuro.

Los propietarios de viviendas en alquiler que no reciben rentas siguen teniendo que pagar impuestos, servicios públicos, mantenimiento y (lo más importante) hipotecas en muchos casos, y no hay nada que pueda impedirlo. ¿Qué ocurre cuando ellos ¿no puede pagar más?

En algún momento el gaitero va a llamar a toda esta deuda impagada - los bancos no van a (y no pueden permitirse) salirse con la suya, y la gente va a tener enormes deudas atrasadas que no pueden pagar. Los bancos no pueden simplemente "reajustar" los préstamos sin reescribir las hipotecas, principalmente porque esos préstamos se han vendido como deuda colateralizada con calendarios de pago existentes. No quiero ni arriesgarme a adivinar cómo se ajustarán.

La cuestión es que no hay manera de que nadie pueda, con ningún nivel de confianza o información, afirmar lo que va a suceder o cuándo en los mercados inmobiliarios, pero puede estar seguro de que, como con todo lo demás, lo que sube casi siempre baja.

Answer 2

La premisa de su pregunta ya es falsa. Los precios de la vivienda no están aumentando en todas partes. Hay regiones que tienen precios de la vivienda locamente bajos, por desgracia no hay muchas buenas razones para vivir allí. La gente se está marchando de esos lugares, vendiendo casas con pocos compradores disponibles. Son las zonas estructuralmente débiles, alejadas de donde está el empleo y poco atractivas para el turismo (o la jubilación).
Por otro lado, están las zonas en las que todo el mundo quiere estar. Grandes ciudades, muchos empleos, mucha vida atractiva, universidades, turismo. La alta demanda que golpea la oferta limitada está impulsando los precios.

Estos son los factores básicos. Sin embargo, en la última década han surgido también otros factores. La mayoría de las personas compran su propia vivienda utilizando el apalancamiento, o como dice la gente normal: una hipoteca. Los tipos de interés están en un mínimo histórico El 0,8-1,0% en una hipoteca fija a 10 años es bastante normal (en Alemania). Esto significa que la gente puede endeudarse mucho más mientras sigue pagando la misma suma cada mes en comparación con una hipoteca de mayor interés. Por poner un pequeño ejemplo, con una hipoteca de 500.000 euros y 18.000 euros de cuota anual (1.500 euros mensuales):

• sobre el 1% 5000€ van inicialmente a los intereses y 13 000€ van al principal.
• sobre el 4,25% significa que el pago es justo para pagar los intereses y no reducir la deuda de ninguna manera

Hay pocas alternativas . Con los intereses de los bonos y las cuentas de ahorro siendo básicamente 0 o incluso negativos, mucha gente recurre a comprar "algo sólido" e invertir en sus casas. La avalancha de noticias sobre el aumento de los alquileres hace que esto parezca mucho más atractivo que alquilar. Mucha gente, especialmente en Europa, considera que el mercado de valores es arriesgado debido a todas sus fluctuaciones. En el sector inmobiliario, esas fluctuaciones son muy difíciles de ver, ya que los precios no son públicos y rara vez se actualizan. Esto también provoca un efecto de auto-refuerzo . La gente ve que los precios aumentan mucho y ve una gran oferta en todas partes. Y cuando la gente se entera de todos esos gigantescos paquetes de estímulo y de la deuda que asumen las naciones, se miedo a la inflación . La cobertura obvia contra la inflación para muchas personas es la propiedad inmobiliaria. Lo que tiene la ventaja añadida de que la inflación reduciría realmente su carga de deuda.

La construcción de viviendas es cada vez más cara. No es sólo el terreno lo que se ha disparado últimamente, sino también los materiales y toda la normativa, especialmente la de ahorro energético. En Alemania, una buena regla general es que el coste de la construcción aumenta un 5% al año. Construir de nuevo no es una alternativa barata a las viviendas existentes.

¿Cuándo se acabará esto?
Es poco probable que los costes de la construcción disminuyan, así como las normativas, ya que todo el mundo redobla la apuesta por la protección del clima. El factor más importante son los tipos de interés, ya que esto tiene el doble efecto de crear más alternativas "seguras", como los bonos, y de aumentar el precio efectivo que alguien paga

¿Por qué no bajaron los precios debido a Covid?
Esta es una sección muy centrada en Alemania y puede diferir mucho de otros lugares, especialmente de aquellos con un sistema de seguridad social diferente.
Muchos gobiernos aplicaron políticas que permiten a las empresas mantener a sus empleados en un reducción de la carga de trabajo con la mayor parte o la totalidad del coste pagado por los gobiernos . Esto significa que esas personas todavía pueden pagar el alquiler o hacer sus pagos de la hipoteca y por lo tanto no hay casas en venta de emergencia para vencer la ola de ejecuciones hipotecarias. Además, son pocos los sectores que se ven tan afectados por los cierres. Por supuesto, los restaurantes y los cines están cerrados, pero no constituyen la mayor parte de la mano de obra. Las fábricas siguen funcionando y sólo cerrarán unas pocas semanas en la primavera de 2020. La mayoría de los trabajos de oficina pueden continuar desde casa. Y lo que es aún más importante, los empleos más afectados por las contramedidas no son los típicos de los propietarios de viviendas de clase media.
Al mismo tiempo, los tipos de interés han bajado aún más gracias a los bancos centrales que emplean la flexibilización cuantitativa.