Venta de casa concurso vs subasta, ¿cuál da el mejor precio?

Question

Si quiero vender mi casa, ¿qué es lo más probable que me dé el mejor precio?

1. Una licitación (en la que las personas presentan su oferta por escrito, que se comparan todas en la fecha de cierre)

2. Una subasta (en la que todos pujan entre sí en una fecha determinada)

Una subasta tiene la ventaja de que los compradores se enfrentan entre sí. Sin embargo, hay más personas que pueden presentar una oferta que asistir a una subasta en un día determinado, y también hay más personas que pueden hacer una oferta condicional que la oferta incondicional requerida para una subasta.

Preferiblemente me gustaría tener una respuesta basada en datos de ventas, (pero lo anecdótico es mejor que nada)

¿Importa si es un mercado alcista o bajista, o el estado general de la casa?

Por si sirve de algo, donde yo vivo, parece que hay un reparto de 70/30 entre concursos y subastas

Para las zonas en las que las ventas son casi exclusivamente licitaciones o subastas, esta pregunta no es realmente aplicable. Así que estoy buscando respuestas, basadas en áreas donde ambos son relativamente comunes.

Answer 1

Por poner una respuesta,

Es interesante,

• los paradigmas de las ventas inmobiliarias son impulsado por la cultura y la región no puedes, realmente, desviarte de ellas.

Por ejemplo, en Sydney, Australia, es total y completamente normal subastar una casa para venderla. En otros mercados, la práctica es totalmente desconocida, y si usted (de alguna manera, el mecanismo apenas existe) presentara una casa para subastar, confundiría completamente ese mercado local. (Tal vez indicando que se trataba de una ejecución hipotecaria o algo así - en algunos mercados "subasta" significa "venta en dificultades" - ¡totalmente confuso para la gente de Sydney para la que es la norma diaria!)

Con respecto a un licitación eso es bastante raro; en algunos mercados (digamos, Londres) parecería normal si fuera inusual, pero en muchos/la mayoría de los mercados nacionales simplemente desconcertaría y no se obtendría ninguna actividad.

(La diferencia entre residencial y comercial también cambia drásticamente el panorama, pero aquí se trata de residencial).

Así que, de hecho, al vender su casa, usted

• no tienen realmente una opción entre esos modos. Es una cuestión de la normas del mercado local ; interesantemente esto varía, mucho, en todo el país, en todo el mundo.

En cuanto a la cuestión abstracta de si los concursos o las subastas dan mejores resultados, nadie tiene ni idea. Si reuniéramos a diez magnates, por así decirlo, en una sala, que hubieran enajenado cada uno de ellos muchos activos empresariales utilizando las distintas modalidades, no habría ningún consenso sobre cuál es mejor en general; es uno de esos rompecabezas empresariales básicos.

Answer 2

Técnicamente, al menos teniendo en cuenta la terminología utilizada en la teoría de los juegos, ambos son " subastas ". Lo que usted probablemente considera una subasta "estándar" se conoce en los círculos académicos como "subasta inglesa". Si por "licitación" entiende sobres cerrados en los que se acepta el precio más alto, se trata de una subasta de primer precio cerrada. Si se acepta la oferta del segundo puesto, entonces se trata de una subasta de segundo precio en sobre cerrado o subasta Vickrey. Según ciertas hipótesis, cada modalidad de subasta tiene el mismo precio de venta esperado. Estas condiciones dependen de que los participantes apliquen una estrategia teóricamente óptima. En la práctica, los efectos psicológicos son un factor importante, y las distintas modalidades pueden tener resultados muy diferentes.

La subasta Vickrey tiene varios argumentos a favor. Uno de ellos es que al posible comprador le interesa ser lo más honesto posible en cuanto al precio que estaría dispuesto a pagar. Podría decirse que es más eficiente que una subasta inglesa; una subasta inglesa es efectivamente una versión prolongada de una subasta Vickrey (la puja continúa mientras el precio esté por debajo del precio máximo de al menos dos postores, y se detiene una vez que el precio alcanza el segundo precio máximo más alto). Además, una subasta inglesa suele requerir que los participantes estén físicamente presentes, o al menos que estén activos dentro de un plazo determinado y que presenten ofertas repetidamente. En cambio, en una subasta Vickrey, los participantes sólo tienen que hacer una puja. La menor carga puede atraer a más postores. Sin embargo, una subasta inglesa tiene la posible ventaja para el vendedor de que los licitadores se vean envueltos en una guerra de ofertas y pujen más alto de lo que lo harían si hubieran evaluado con calma el valor de la propiedad. Además, en la subasta Vickrey puede existir la preocupación de que el vendedor se aproveche del conocimiento de la oferta privada.

Una búsqueda superficial no arrojó resultados que compararan las subastas inglesas con las de Vickrey en el sector inmobiliario, pero sí encontré este resultado comparando las subastas inglesas con la negociación privada, que constató que las primeras dan lugar a precios más altos, pero sólo cuando hay un interés significativo por la propiedad (después de todo, si sólo se presenta una persona a una subasta, no va a haber mucha puja).

Las normas sociales también pueden ser un factor importante. El artículo anterior señala que las subastas se asocian generalmente con las propiedades en dificultades, pero esto es menos cierto en Escocia y Australia.

Otro artículo que encontré fue este que concluye que

... La información sobre la DAP obtenida a través de las subastas Vickrey no está distorsionada por comportamientos estratégicos como el "bid-sniping" e incorpora toda la información sobre la DAP, lo que sugiere que es más adecuada para estimar funciones realistas de precio-demanda con fines de investigación de mercado.

Answer 3

¿Tiene un precio mínimo que aceptará? Si no tiene un precio mínimo, tiene que estar preparado para vender la casa sin importar las ofertas que se reciban antes de la fecha límite, o al final de la subasta.

¿Ha pensado qué hará para juzgar la calidad de las ofertas o la calidad de las pujas? Eso será importante porque necesitarás una forma rápida de determinar si la oferta está respaldada por un depósito, y que pueden conseguir financiación rápidamente. El riesgo es que no puedan conseguir el precio de compra en efectivo o préstamos en un tiempo razonable, y tengas que volver a empezar.

¿Permite su jurisdicción este tipo de ventas? Puede que algunas no lo permitan.

¿Importa si es un mercado alcista o bajista, o el estado general de la casa?

Sí, pero el mercado es su casa. Si alguien que ha evaluado la casa por ti ha determinado que uno de estos métodos es mejor que ponerla en el mercado y esperar a los compradores, necesitas que te expliquen por qué te funcionaría. Pero al final no hay forma de saber qué método obtendrá un mejor resultado para tu casa.

En cualquiera de los dos métodos que propones puedes estar perdiendo a los compradores que quieren ver una casa, hacer una oferta y darte x días para decidir. Si les dices que no, siguen buscando, si les haces una contraoferta, pueden decidir contrarrestar tu contraoferta. Esos compradores no pondrán todas las actividades en espera mientras reúnes ofertas hasta una fecha límite, o esperarán hasta el día de la subasta y participarán en ella.

El estado de la casa podría ser importante. Si el uso futuro de la propiedad es un derribo, entonces la condición no hace ninguna diferencia. Pero si este método se realiza porque su casa podría llegar a valer mucho más que otras ventas recientes en su vecindario, entonces la condición lo es todo.