Hipoteca frente a dinero en efectivo para la compra de vivienda en EE.UU.

Question

Estaba seguro de que esta pregunta debía haber sido formulada y respondida aquí hace tiempo, pero he buscado y no encuentro bastante esta pregunta, en su forma más directa/blanda, que es:

Si puedes hacerlo, ¿cuándo es mejor comprar una casa en efectivo frente a obtener una hipoteca?

(Esto se pide para los Estados Unidos, en la época posterior a la recesión de "2008+").

O, de forma menos extrema, ¿es mejor conseguir una hipoteca tan pequeña como se pueda, y poner todo el efectivo que se pueda en la compra, o es mejor limitar el pago de efectivo y asumir una hipoteca mayor?

Ahora bien, obviamente, si de alguna manera se tiene un interés garantizado enorme, como los tipos de los CD del 17% de los años 80, y se tiene una hipoteca del 5%, las matemáticas indican que (en igualdad de condiciones) se debe pedir una hipoteca tan grande como se pueda. Pero ese no es el caso hoy en día, con los CD a un rendimiento abismal.

Por cierto, yo he sido de la escuela de pensamiento de "ahorrar mucho y algún día comprar una casa en efectivo"; me gustaba la idea de evitar los bancos, el papeleo, no preocuparme por mi calificación crediticia para ello/aprobación, de no asumir una deuda, sabiendo que la compra ya era un hecho, y, lo que es más importante y en lo que respecta a las finanzas personales, no pagar posiblemente más de 100 mil dólares en intereses durante 30 años .

Pero sé que esa no es la totalidad de las consideraciones, y algunas podrían ser sutiles o bastante desconocidas para mí. Así que me gustaría tener más claro si mi estrategia es la mejor, teniendo en cuenta mis objetivos (comprensibles) de ahorrar dinero y vivir bien y con seguridad. Creo que esta es una pregunta crucial en la vida financiera de uno, y por eso espero que podamos obtener aquí alguna(s) respuesta(s) completa(s), actualizada(s), con fuentes y cuantificada(s). Gracias.

Answer 1

Estoy en el campo de la "gran hipoteca".

1. Es difícil acceder al dinero de tu casa si tienes dificultades financieras. Si pierdes el trabajo, no puedes refinanciar u obtener un préstamo con garantía hipotecaria porque no puedes demostrar que puedes pagarlo.
2. Los tipos de interés son bajos en la actualidad, pero pueden subir en el futuro. Históricamente, ha sido posible obtener un tipo de interés más alto en las cuentas de ahorro que los tipos hipotecarios actuales.
3. La inversión es un buen hábito que se puede adquirir y que, a largo plazo, puede reportar un tipo de interés mejor que el de su hipoteca.
4. La vivienda ha sido una gran inversión en algunos momentos, y una inversión horrible en otros. En cualquier caso, la única forma de obtener beneficios es vender la casa.

O, dicho de otro modo, ¿qué le gustaría tener dentro de 15 años? Una casa que valga $300,000, or $ ¿50.000 de capital en una casa y 225.000 dólares en el banco? Preferiría tener esto último; me da muchas más opciones.

(las cifras son aproximadas; puedes calcularlo tú mismo basándote en el tipo de interés actual que puedes obtener en las inversiones frente al coste de los intereses de la hipoteca (que puede ser menor si puedes deducir los intereses de la hipoteca)).

Answer 2

Si invierte en una hipoteca estrictamente para evitar impuestos, la respuesta es "pagar en efectivo ahora". Una hipoteca le proporciona flexibilidad, pero a costa de la seguridad a largo plazo y, en la mayoría de los casos, también de una disminución general del patrimonio.

A un nivel muy básico, tengo que preguntarle a alguien por qué pagaría un dólar a un banco para evitar pagar al gobierno entre 28 y 36 céntimos, dependiendo de su tipo impositivo. Después de todo, sólo se pueden deducir los intereses, no el capital. El interés es como el alquiler, se acumula estrictamente para el prestamista, no para el capital. En teoría, el beneficiario debería ser irrelevante. Si tienes la necesidad de engañar al gobierno, adelante. Sólo date cuenta de que haces tres veces más feliz a un banquero.

Además, la tranquilidad de tener una casa que ningún banquero puede quitarte es, al menos para mí, convincente. Si tengo una $300,000 house with no mortgage, no payments, etc. I feel quite safe. Even if my money is tied up in equity, if a serious situation came along (say a huge doctors bill) I always have the option of a reverse mortgage later on. So, to directly counter other claims, yes, I'd rather have $ 300 mil en capital entonces $50k in equity and $ 225 mil en activos líquidos. (¿Te has dado cuenta de que el patrimonio neto total es de 25.000 dólares menos? Y eso es incluso antes de considerar la implicación del flujo de caja de una hipoteca continua. Yo no tengo hipoteca, y tengo 41 años. Tengo mucho patrimonio neto, pero lo que realmente me gusta es que tengo un techo que nadie me puede quitar, y suficientes ahorros para capear la mayoría de las crisis).

Dicho esto, una hipoteca no tiene que ver con el coste total. Se trata del flujo de caja. En la medida en que una hipoteca mejore su situación de flujo de caja, proporciona un beneficio, pero no uno que sea cuantificable en dólares y centavos. Se trata más bien de una situación de riesgo/recompensa. Al contratar una hipoteca, incluso cuando se dispone de efectivo, se paga una prima (el tipo de interés) para disponer de los fondos cuando se necesitan.

Una estrategia muy sencilla para calcular y/o minimizar este riesgo sería invertir los fondos en otra inversión. Si la tasa de rendimiento supera el tipo de interés menos cualquier preferencia fiscal (por ejemplo, el 4% menos, digamos, una deducción del 25% = el 3%), es evidente que su dinero está mejor allí. Y, de hecho, cuando los tipos de interés son sólo del 4%, puede ser posible encontrar eso. Dicho esto, en la mayoría de los casos, un CD o un bono protegido contra la inflación, más o menos, no le dará esa tasa de rendimiento. En ese caso, habría que buscar acciones, algo más arriesgadas. Cuando los tipos de interés vuelvan a la normalidad, digamos el 5 o el 6%, será aún más difícil.

Sin embargo, si pudieras encontrar una rentabilidad mejor que el tipo de interés efectivo, lo más lógico sería hacer esa inversión, mantenerla como cobertura para pagar la hipoteca (¡ves, recuperas tu seguridad si decides no trabajar!) y embolsarte la diferencia. Si no puedes hacer eso, tu única razón real para mantener el efectivo debería ser la situación del flujo de caja.

Answer 3

Hay una serie de razones por las que estoy de acuerdo con "Una casa que vale $300,000, or $ 50.000 de capital en una casa y 225.000 dólares en el banco".

• Al día siguiente de comprar la casa con dinero en efectivo, puedes perder tu trabajo. Las facturas siguen llegando, incluida la del impuesto sobre bienes inmuebles.
• Ya es bastante difícil ahorrar para un pago inicial del 20%. Intentar ahorrar el 100% del coste de la vivienda probablemente sacrificaría los ahorros para la jubilación.
• Y lo que es peor, se corre el riesgo de ignorar los depósitos 401(k) equiparados en aras de los ahorros de la casa. Tengo 51 años, y llevo unos 20 años pagando una hipoteca, aproximadamente la mitad del capital está pagado. Pero, el dinero enviado a mi 401(k) ha sido igualado y ha crecido más rápido que el tipo de interés de mi hipoteca a pesar de dos caídas durante este período.

Por lo tanto, la actualización del primer comentario debería ser "Una casa pagada que vale $300K, or a house with $ 150.000 de capital y 275.000 dólares en la cuenta de jubilación".

Edición - Pensándolo bien, es una pregunta interesante, pero me pregunto cuántos tienen realmente esta opción. Cuando una familia hace un presupuesto para la vivienda y utiliza un objetivo del 25%, esta cifra no es muy diferente para el alquiler que para el coste de la hipoteca. Entonces, ¿cómo se calculan exactamente los números para una pareja que intenta ahorrar el siguiente 80% del coste de la vivienda? Un coeficiente normal permite que una casa cueste aproximadamente el triple de los ingresos. Una pareja que paga todo podría ser conservadora y bajar a 2X. ¿Están en un plan de austeridad, ahorrando el 20% de sus ingresos además de pagar el alquiler? Dado que el dinero debe invertirse de forma conservadora, ¿se mantiene al ritmo de los precios de la vivienda? Al cabo de 10 años, la inflación hará que el coste de la vivienda aumente en un 30% aproximadamente, por lo que ¿se trata de un plan a 12-15 años?

Me parece bien ignorar las consideraciones fiscales. Pero cuestiono las matemáticas de todo el proceso. Parece que hay un punto en el que la hipoteca (más los gastos) suman menos que el alquiler. Y yo sugeriría que ese es el punto para comprar la casa.

Answer 4

Comprando ahora con una hipoteca se consigue:

• Posible ahorro de liquidez mensual en comparación con el alquiler
• Condonación fiscal de los intereses hipotecarios
• Apalancamiento financiero de una forma que no está al alcance de la mayoría de la gente. (El 25% de pago inicial controla el 100% del activo).
• Asegure un tipo de interés potencialmente bajo con la posibilidad de refinanciar si las condiciones de interés mejoran.

Esperar a comprar con todo el dinero en efectivo te lleva:

• Mayor rendimiento potencial de la tesorería invirtiendo en otros valores
• Mayor liquidez

Estos son también algunos de los pros o contras para el dilema de alquilar o comprar que Paul mencionó en los comentarios al OP.

Se trata de una pregunta muy compleja y polifacética, que no respondería bien a ser puesta en cualquier ecuación o modelo financiero. La mayoría de la gente responde a la pregunta con un "compre la casa ahora con una hipoteca" si puede pagar la cuota inicial. Por eso existe la industria hipotecaria.

Las personas que quisieran financiar ahora en lugar de comprar con todo el dinero en efectivo más adelante no sólo estarían analizando la cuestión en términos de salud financiera, sino también en términos de bienestar general. Podrían considerar el tremendo orgullo que supone ser propietario de una vivienda y vivir bajo un techo propio. ¿Quién puede decir que esas personas están equivocadas?

Answer 5

Yo también me he preguntado por este problema, así que he investigado las matemáticas y he creado esta aplicación :-

http://demonstrations.wolfram.com/BuyOrRentInvestmentReturnCalculator/

(Utiliza el reproductor gratuito de formato de documento computable (CDF) de Wolfram).

Si lo pruebas, podrás ver qué condiciones favorecen el alquiler frente a la compra. Mi propia conclusión fue la de aspirar a comprar una vivienda en propiedad al llegar a la edad de jubilación, si no antes.

Ejemplo

Este ejemplo compara la compra de una casa de 400.000 libras con el alquiler por 1.000 libras al mes, depositando cantidades equivalentes (en ahorros) para sumar los mismos gastos mensuales del comprador. El tipo de la hipoteca, el tipo del depósito, la revalorización de la propiedad y la inflación del alquiler pueden especificarse de varias maneras. El plazo de la hipoteca de ejemplo es de 20 años. Como se puede ver, el comprador y el inquilino están prácticamente igualados después del plazo de la hipoteca, pero el comprador sale mejor parado después, (al no tener que pagar más hipoteca). Por supuesto, el alquiler para vivir en una casa de 400.000 libras esterlinas sería probablemente más de 1.000 libras esterlinas, pero este caso muestra un punto de equivalencia.