¿Qué parámetros indicarían que se trata de una burbuja inmobiliaria y no de auténticos valores de mercado?

Question

Existe la preocupación de que Auckland, en Nueva Zelanda, vive actualmente una burbuja inmobiliaria.

Auckland es una de las 10 primeras ciudades del mundo en el índice de inviabilidad de la vivienda.

La pregunta es: ¿cómo podemos saber, como economistas, si los precios de la vivienda reflejan una burbuja o un auténtico valor de mercado?

Yo me fijaría en los salarios medios, los índices de criminalidad, la felicidad y otras medidas sociales de la ciudad (es decir, es razonable que la gente esté dispuesta a gastar más en una casa en una ciudad utópica). Una buena respuesta debería enumerarlas de forma exhaustiva y explicar la relevancia de estas métricas.

Answer 1

La primera métrica que hay que tener en cuenta es la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler. Los precios de los alquileres reflejan el valor de los servicios de la vivienda (y de los servicios relacionados con la vivienda) que proporciona una propiedad, incluidos aspectos como la seguridad del barrio, la calidad de las escuelas, etc. En cambio, los precios de la vivienda son el valor capitalizado del flujo futuro de servicios de la vivienda MÁS el precio de un activo (principalmente el suelo; el valor de la estructura más allá de los servicios de la vivienda que proporciona es insignificante). En consecuencia, una mayor relación entre el precio de la vivienda y los alquileres significa que, controlando el valor de los servicios de vivienda prestados En la actualidad, observamos que la gente paga más por los activos de la vivienda (es decir, el suelo).

Esto no significa que el activo esté necesariamente sobrevalorado, pero al menos le mueve en la dirección correcta al separar el precio del activo del valor de los servicios de la vivienda. A continuación, se puede empezar a pensar en los fundamentos de la oferta y la demanda que se aplican a los activos de la vivienda, y en lo que habría que suponer para respaldar una valoración concreta del activo (cosas como, como ha señalado Jamzy, si el crecimiento de la relación precio/alquiler está vinculado a un mayor endeudamiento para la compra de viviendas).

Answer 2

Aunque en principio es posible definir rigurosamente una burbuja (véase por ejemplo mercados de activos donde los precios violan la condición de transversalidad s), en la práctica puede ser difícil o imposible identificar las burbujas reales, incluso a posteriori.

Por ejemplo, @dismalscience habla de mirar la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler. Esto parece sencillo. Si las casas se venden por más que el valor actual neto de sus alquileres, entonces hay una burbuja. Pero ese análisis tiene muchas aristas. Los mercados de alquiler de viviendas unifamiliares no son sólidos, por lo que es difícil imputar los alquileres exactos del mercado multifamiliar (apartamentos / casas adosadas), que constituye la mayor parte del mercado. Los arrendamientos residenciales a largo plazo a precios de mercado son prácticamente inexistentes, por lo que los alquileres futuros son, en el mejor de los casos, una conjetura. ¿Y a qué tipo de descuento debemos someter los alquileres? Discounting and Intergenerational Equity (1999) de Portney y Weyant hace el caso de utilizar todo lo que hay entre una tasa de descuento de 0 y los rendimientos del mercado de valores. Trachtenberg (2011) sostiene que la tasa de descuento adecuada para un planificador social puede ser incluso negativa. Con toda esta incertidumbre y error de estimación, las estimaciones serán diferentes. El documento Reasonable People Did Disagree: Optimism and Pessimism About the U.S. Housing Market Before the Crash ( Gerardi, Foote y Willen (2010) ) muestra cómo diferentes estudiosos utilizaron enfoques de precio de alquiler/coste de uso para llegar a conclusiones muy diferentes sobre si la vivienda estaba sobrevalorada.

Answer 3

Pido disculpas por la respuesta un tanto periodística (como otros han señalado, incluso definir una burbuja de forma rigurosa es difícil).

La información sobre la oferta de viviendas puede ser de cierta utilidad. La demanda de vivienda es bastante inelástica (todo el mundo necesita un lugar donde vivir), por lo que los cambios en la oferta deberían reflejarse sobre todo en los precios y menos en las cantidades de mercado.

Por ejemplo, el Reino Unido ha experimentado una inflación sostenida de los precios de la vivienda desde la década de 1950. Incluso durante la reciente recesión, el descenso de los precios en el Reino Unido fue relativamente breve y modesto. Si alguna vez hubo una burbuja, seguramente es ésta.

( fuente )

Pero hay que recordar que en un mercado competitivo los precios vienen determinados por la intersección de la oferta y la demanda. En la actualidad, el Reino Unido construye unas 150.000 viviendas al año, pero crea unos 250.000 nuevos hogares al año ( fuente ). Esto forma parte de una tendencia a largo plazo iniciada por la retirada del sector público de la construcción de viviendas (y probablemente también debido a las leyes de planificación extremadamente restrictivas en el Reino Unido que dificultan el desarrollo privado):

( fuente )

Mientras la demanda siga siendo inelástica y la oferta no siga el ritmo de crecimiento de la demanda, la vivienda se convertirá en un recurso cada vez más escaso y cabe esperar que el precio aumente en consecuencia.

Answer 4

En realidad es bastante fácil. Las cosas clave que hay que saber son: 1) que la mayoría de las compras de viviendas se realizan a través de préstamos hipotecarios, y 2) que un exceso de préstamos bancarios sobre la devolución de los mismos provoca la creación de dinero.

Así que primero hay que determinar si se está produciendo un aumento anormalmente alto de la oferta de dinero; si es así, entonces hay una burbuja, y si no, el aumento es probablemente el normal que se esperaría como resultado de la expansión fiscal. Esto es bastante fácil de determinar simplemente observando las estadísticas pertinentes sobre la cantidad de dinero que se mantiene en depósitos bancarios (normalmente M2 o M3, las definiciones precisas varían según los países).

La clave que hay que apreciar es que, debido a la expansión normal de la oferta monetaria por parte del sistema bancario a lo largo del tiempo, y sobre todo porque ese dinero influye directamente en los precios de la vivienda, es de esperar un aumento de los precios de la vivienda durante largos periodos simplemente debido al funcionamiento del sistema bancario. Sólo si las condiciones económicas se deterioran realmente, es decir, en Detroit, esto no ocurre. Los cambios normativos, o incluso los simples cambios en la costumbre y la práctica en torno a la cantidad de préstamos, pueden desencadenar fácilmente cambios en la expansión fiscal, por ejemplo si los bancos pasan de exigir un depósito del 20% a un depósito del 10% en la compra de una vivienda.

También es posible que los préstamos a la vivienda aumenten sin que se produzca un incremento anormal de la oferta monetaria; en concreto, el crack de 2008 en EE.UU., y en otros países, fue causado por un aumento de los préstamos como resultado del enorme incremento de los préstamos bancarios titulizados. Esto tuvo el interesante efecto de aumentar la cantidad de préstamos que se originan en el sistema bancario (y que luego se trasladan fuera de él), sin aumentar la oferta monetaria. Esto también lo hizo en su momento, algo invisible, posteriormente los EE.UU. y otros países han introducido estadísticas sobre la titulización que permiten su seguimiento.

En general, los cambios que también aumentan la oferta monetaria provocarán una subida de precios mucho mayor que los cambios que sólo aumentan la cantidad de préstamos, pero todo el sistema está significativamente apalancado, lo que lleva a algunas respuestas de impulso altamente no lineales en ocasiones.

Así que si miramos las cifras de Nueva Zelanda:

Oferta monetaria de Nueva Zelanda

Parece que la Oferta Monetaria se estancó tras el crack de 2008 durante 3 años, y ahora ha vuelto a algo que se aproxima a su tasa de expansión "normal", lo que explicaría la percepción de una burbuja. (Cuál debería ser la tasa normal de expansión monetaria es una cuestión de investigación abierta). No parece que haya estadísticas de titulización por separado, y probablemente no haya mucha titulización de préstamos, pero es algo que hay que vigilar.

Answer 5

Te dirigiré a wikipedia que tiene muy buena información al respecto.

Una de las cosas importantes de las burbujas especulativas es que son muy difíciles de identificar antes de que estallen. Es muy difícil decir que el mercado está sobrevalorando un activo o que un cambio en las condiciones económicas ha elevado el valor real. Dicho esto, hay algunos indicios de que se está produciendo una burbuja. Uno de ellos es el aumento de la demanda de crédito.