Comprender la prenda, la hipoteca y la garantía en la compra de una vivienda

Question

Estoy tratando de entender mejor los términos prenda y garantía, en la compra de vivienda.

Según tengo entendido, una prenda suele ser un empeño o una propiedad que se utiliza para garantizar la "financiación". Cuando intento comprar una casa, necesito financiación. El agente de crédito me presta el dinero para comprar una casa, pero exige la casa como prenda. En una situación de préstamos de "anticipo de efectivo" en la que necesito dinero rápido para evitar algún tipo de crisis de liquidez personal, puedo pignorar mi casa y obtener una línea de crédito (por ejemplo $3000 for a very low interest rate with the pledge of my home worth say $ 300k).

Preguntas:

1. ¿Cuál es la diferencia entre garantía y prenda en la compra de una vivienda? ¿Son nociones equivalentes en este caso? ¿Existe una situación de financiación diferente en la que ambas sean claramente distintas?

2. ¿El valor de reventa de la vivienda depreciada o de la vivienda actual? Cuando un agente de crédito evalúa mis necesidades de financiación para la compra de una vivienda, ¿se fija en el valor de reventa del precio de mi vivienda actual, si se ha tasado en el momento de la transacción o en un futuro lejano, y calcula el valor actual del valor de reventa de la vivienda depreciada?

3. ¿Es posible que una vivienda típica se divida en una parte pignorable y otra no pignorable? Sólo se me ocurre una situación en la que una vivienda NO sería pignorable en el futuro, cuando algo como una inundación o un tornado destruye la vivienda por completo, de modo que el patrimonio físico se arruina hasta el punto de que ya no es pignorable. ¿Alguien puede compartir un escenario diferente si tiene alguno?

Answer 1

Has hecho algunas preguntas relacionadas.

Pregunta (1): Entonces, ¿cuál es la diferencia entre garantía y prenda en la compra de una vivienda? ¿Son nociones equivalentes en este caso? ¿Existe alguna situación de financiación diferente en la que ambas sean claramente distintas?

"Pignoración" y "garantía", en la forma en que usted los utiliza, significan esencialmente lo mismo. Usted está pignorando la casa como garantía para el préstamo. Esto significa, básicamente, que está dando al prestamista un derecho de retención sobre su título de propiedad, lo que significa que tienen derechos sobre su valor hasta que se pague el préstamo y se libere el derecho de retención.

Esto es cierto independientemente de si el préstamo es una hipoteca de primera posición (lo que significa que es el primer gravamen sobre el título y que el prestamista tiene "prioridad" sobre el valor), o si es un préstamo sobre el valor de la vivienda de posición inferior (como en el ejemplo de pedir prestado un importe de 3.000 dólares contra una propiedad que ya posee y puede haber financiado en otro lugar).

Pregunta (2): ¿El valor de reventa de la vivienda depreciada o de la vivienda actual? Cuando un gestor de préstamos evalúa mis necesidades de financiación para la compra de una vivienda, ¿se fija en el valor de reventa del precio de mi vivienda actual, si se ha tasado en el momento de la transacción o en un futuro lejano, y calcula el valor actual del valor de reventa de la vivienda depreciada?

Cuando un agente de crédito está considerando la posibilidad de concederle un préstamo, normalmente exigirá que un tercero independiente valore la propiedad para una primera hipoteca. De este modo, han establecido el "valor" de la garantía en ese momento. Normalmente no se tiene en cuenta el intento de determinar el valor "en un futuro lejano".

Prácticas para embargos menores (su $3k example) vary in terms of how, or if, the home's value is appraised. Typically, the lender will have a loan to value threshold based on a passive assessment (i.e. the current tax assessment) and if that threshold is exceeded, they require a new appraisal. So, for example, if you own a $ 300 mil de casa sin financiación, y pides una $3k loan, they'll likely give it to you. But if you owe $ 250k en la casa y están pidiendo $30k, es probable que necesiten una nueva tasación.

Para que quede claro, parece que se ha atascado con el "valor depreciado" o el "valor futuro" u otros términos sobre el valor. Desde el punto de vista de un prestamista, en realidad sólo hay uno valor que importa, el valor de tasación. A los prestamistas no les importa que la casa valga $500k and has (somehow) depreciated to being worth $ 400k, o que vale $300k now but someone thinks it'll be worth $ 400 mil en 10 años. Les importa lo que vale ahora con la excepción de que a veces su riesgo es lo suficientemente bajo como para utilizar un valor antiguo para "ahora".

Pregunta (3): ¿Es posible que una vivienda típica esté dividida en una parte pignorable y otra no pignorable? Sólo se me ocurre una situación en la que una vivienda NO sería pignorable en el futuro si algo como una inundación o un tornado destruyera la vivienda por completo, de modo que el patrimonio físico quedara arruinado hasta el punto de que ya no fuera pignorable. ¿Alguien puede compartir un escenario diferente si tiene alguno?

No es habitual que una vivienda se "divida" exactamente de la forma que usted describe. Si la casa se destruye, ya no tiene valor (excepto el que se recupera a través del seguro).

Las únicas formas en las que se suele "dividir" el valor de una vivienda son cuando el prestamista exige una determinada relación préstamo-valor, por lo que si su vivienda está tasada en $300k, they may say the most you can borrow is $ 295k. En cierto sentido, eso "divide" la propiedad en una prenda $295k value and a non-pledgeable $ Valor de 5k. Pero eso parece un significado ligeramente diferente a la "división" por la que preguntas.