Etiqueta en torno a la refinanciación de préstamos: la decisión va a costar mucha comisión al primer agente

Question

Estamos en proceso de hacer una refinanciación. Sin embargo, acabamos de sacar el préstamo hipotecario original recientemente. El nuevo préstamo es 3/8 de punto mejor que el préstamo original y vamos a ahorrar mucho dinero en el pago de intereses.

Hace poco me enteré de que esto le va a costar bastante dinero al originador del primer préstamo. Me siento mal por ello, pero además, en el momento de iniciar la refinanciación no sabía que había una penalización para el originador si liquidaba el saldo del primer préstamo hipotecario antes de tiempo; nadie lo mencionó durante el proceso.

¿Existe una etiqueta sobre cómo debo manejar esto? ¿Puede alguien que conozca el sector de la originación de préstamos explicar cuánto dinero se puede ganar o perder en una refinanciación anticipada? El primer originador describió la pérdida como "enorme", pero no sé si está exagerando o qué implicaría eso.

editar según esta respuesta la penalización puede ser de entre el 1-3% del valor del préstamo. ¿Le parece correcto? https://money.stackexchange.com/a/101707/84070

Answer 1

Tengo un amigo que es agente hipotecario. En la empresa para la que trabaja, si uno de sus préstamos se cancela en los 6 meses siguientes a su concesión, pierde su comisión. Sólo le ha ocurrido un par de veces en 9 años, y tuvo que devolver la comisión de esos préstamos en forma de reducciones de sueldo en el futuro. En su caso, dos grandes préstamos se produjeron en el mismo mes, después de que los tipos bajaran considerablemente, y no cobró durante 60 días. Así que definitivamente puede perjudicar al agente de crédito que le vendió el préstamo.

Sin embargo, sospecho que saben que esto se avecina, ya que las tasas han bajado significativamente este año.

Yo me pondría en contacto con tu agente, le explicaría la situación y vería si pueden refinanciar por ti. Es posible que tengan contratos con sus bancos que no les permitan hacerlo, y si no pueden entonces pregúntale a tu corredor cuál es la fecha límite y si no está muy lejos en el futuro, considera esperar. Si no quieres esperar tanto, creo que debes hacer lo que más te convenga, pero sería bueno que al menos se lo hicieras saber a tu corredor para que pueda planificar en consecuencia. Por supuesto, no tienes ninguna obligación de avisarles si no te sientes cómodo haciéndolo.

Actualización: En cuanto a tu última pregunta, que el agente obtenga una comisión del 1-2% es ciertamente plausible (aunque el 3% parece un poco alto en el mercado actual). Puedes imaginar que en un préstamo del 4%, en los primeros 6 meses el banco gana algo menos del 2% en intereses. Es creíble que un banco esté dispuesto a pagar los primeros 6 meses de intereses a un corredor como comisión de búsqueda, pero sólo si el préstamo dura 6 meses.

Answer 2

Es útil tener una visión holística de este negocio. El enlace de OP a una de las respuestas en este sitio es bastante bueno aunque breve.

Su prestamista origina su primera hipoteca, y luego la vende a algunas instituciones financieras, que pueden mantenerla o empaquetarla con otras hipotecas y vender el conjunto por partes (titulizada). Todas estas operaciones se cotizan con la información del mercado, como los tipos de interés (y la expectativa de los tipos futuros) de entonces.

Ahora las tasas han inesperadamente se cayó. Esto aumenta el valor de todas las hipotecas existentes y beneficia a los compradores. Sin embargo, sin una penalización por pago anticipado, desde su perspectiva como deudor hipotecario, tiene la opción de pagar por adelantado la hipoteca y básicamente "recomprarla" a quien sea el propietario de la hipoteca ahora al valor nominal . (Por supuesto, usted financiaría esa compra con otra hipoteca, es decir, con una refinanciación, a un tipo más favorable y, por tanto, con un coste menor).

Esencialmente se trata de una opción de compra que se movió en el dinero y tiene todo el sentido para que usted ejerza esta opción. A los compradores, sin embargo, no les gustaría, ya que están perdiendo la oportunidad de ganar más dinero (al tipo de interés de entonces frente al tipo actual más bajo). Pero tenga en cuenta que los inversores en este negocio son instituciones sofisticadas. Conocen las opciones incorporadas y el riesgo asociado. De hecho, a menudo asumen que un porcentaje fijo de la hipoteca se pagará por adelantado pase lo que pase. Así que todas las "pérdidas" no son más que un coste del negocio que ya han incorporado a los supuestos y a los precios que cobran y se pagan entre ellos.

Aun así, se puede ver por qué los prestamistas prefieren usted no refinancian, y pueden establecer las condiciones para tratar de desviarte (por ejemplo, la penalización por pago anticipado). Pero no estoy seguro de cómo podría ayudar el recorte de la paga de los agentes de crédito, aparte de incentivarles a mentir sobre la refinanciación (como ha señalado uno de los comentarios). También lo vemos mucho en los concesionarios de coches cuando le dicen a la gente que no se puede refinanciar en los primeros XX días.

Pero ciertamente, en tu caso, no deberías sentirte responsable de la incómoda posición en la que el prestamista puso a su LO.

Answer 3

El primer prestamista simplemente recupera todo su dinero cuando usted refinancia; ¿dónde está la "enorme pérdida" en eso? Entonces, pueden prestar ese dinero a otra persona, beneficiándose de los costes de cierre una vez más.

Así que no se sienta mal, pero preste mucha atención a todos los costes y penalizaciones asociados, y póngalo en relación con el ahorro de intereses.

Answer 4

Acabo de lidiar con lo mismo. Creo que algunos están malinterpretando la situación. Utilicé un corredor para obtener un préstamo rápido en la casa perfecta que salió de la nada. Él y su equipo hicieron un gran trabajo y me consiguieron una gran tasa en ese momento. Eso fue antes de que los 10 años cayeran en picado.

Fue alrededor de 2 meses después del cierre que estaba envolviendo el refi. Me iba a ahorrar unos 175 dólares al mes en adelante con un equilibrio de 18 meses.

Si hubiera esperado 4 meses más, habría estado libre de culpa. En esos 4 meses me ahorraría 700 dólares si siguiera adelante.

El corredor hizo alrededor de 10k total de la entidad crediticia que paga él y su equipo para el trabajo que hicieron. Cuando me enteré de que todo tendría que ser devuelto decidí pausar el proceso.

Hizo un gran trabajo para nosotros y creo que se ganó ese dinero. Fue Johnny en el lugar durante 45 días seguidos y prefiero estar fuera de la $700 knowing that he got paid for the service he provided me. Plus that’s a lot of money compared to $ 700.

Sin embargo, fue una elección más fácil para nosotros. Los tipos de interés ya son más bajos que los de nuestra refinanciación, así que estoy bastante seguro de que obtendremos un tipo mejor y ahorraremos más dinero a largo plazo si esperamos un par de meses. Las cosas podrían ir en sentido contrario y podríamos perder un par de puntos básicos. En cualquier caso, fue la decisión correcta para nosotros esperar, incluso si nos cuesta un poco.

Pero si crees que vas a perder tu oportunidad y los tipos van a subir, entonces probablemente deberías hacer lo que tenga más sentido financiero para ti. No todas las situaciones son iguales.

Sin embargo, este tipo de cosas ocurren en el negocio hipotecario. Los corredores y los prestamistas conocen los riesgos.