A la hora de obtener un nuevo préstamo para una vivienda, hay varios factores que las instituciones que conceden créditos utilizarán, y como dice @jimsug, la cantidad de crédito disponible es uno de los factores. Pero es probable que también se tenga en cuenta la relación entre el crédito utilizado y el disponible (en Estados Unidos se denomina utilización del crédito), y eso puede ser parte del reto al que te enfrentas.
Los factores que pueden afectar a las decisiones crediticias son el historial de pagos, la antigüedad del crédito existente, el crédito nuevo o reciente concedido (o solicitado), la combinación de créditos utilizados (fijo, renovable, para estudiantes, hipotecario, para automóviles, personal), el importe del crédito disponible, el importe del crédito utilizado, la utilización del crédito (ratio = utilizado/disponible), el historial de pagos y los elementos negativos (deudas impagadas o canceladas). Cuando se compra una casa (se solicita una hipoteca), o cualquier otro préstamo de gran cuantía, la capacidad de pago se considera utilizando la relación entre la deuda y los ingresos del prestatario (importe total de los pagos mensuales / importe total de los ingresos mensuales). El suscriptor del préstamo puede suponer que porque usted tiene $5k available, that you will use the $ 5k, y asumir el pago necesario para el servicio de esa cantidad como parte de su deuda mensual total. La decisión crediticia puede incluso tener en cuenta el importe total del crédito (revolving) y esperar un determinado límite de crédito total disponible.
Cuando se observa el primer escenario que ha revelado ( $7k used out of $ 6k+ $8k=$ 14k), estabas usando el 50% del crédito disponible. Cuando se observa el segundo escenario que has revelado ( $600+$ 900= $1500 used out of $ 2k+ $3k=$ 5k disponibles), estabas utilizando el 30% del crédito disponible. La decisión crediticia utilizada podría haber considerado esta utilización como alta, y usted podría discutir con su banquero si les preocupa la cantidad de crédito disponible (crédito total disponible), frente a la utilización del crédito disponible (cantidad utilizada / cantidad disponible). Ambos pueden ser factores, pero la utilización puede ser lo que el banquero quiso decir con "tiene demasiado crédito".
Pagar el préstamo del coche puede ser una peculiaridad de su sistema, en el que podrían estar incluyendo la expectativa de que, dado que pagaste el préstamo del coche, podrías decidir comprar otro coche. Podrías responder a esto con detalles sobre tu coche (edad, cuentakilómetros, etc.) y cualquier otra indicación de que planeas quedarte con el coche. Probablemente se trate de una relación entre la deuda y los ingresos, y de su precaución a la hora de imputar el pago de un coche.
No ha proporcionado suficientes detalles. Usted menciona $580k purchase price and 95% LTV (about $ 29k de entrada), por lo que estás pidiendo a un banco que te preste unos 550k. ¿Estás solicitando un préstamo a tipo fijo o variable, cuál es el tipo de interés, cuál es el pago mensual, qué porcentaje supondría el pago de tus ingresos mensuales? ¿Tienes activos/ahorros para hacer frente a la interrupción del empleo, cuáles son tus perspectivas de empleo (joven, campo en crecimiento, ingresos crecientes)?
El pago de la casa en $550k in the U.S. would be around $ 2500/mes, y utilizando la regla general de que debes limitar el pago del alquiler/hipoteca al 25-28% de tus ingresos, por lo que necesitarías unos ingresos de $10k/month ($ 120k/año). Una regla general menos conocida es limitar la hipoteca a menos de 2 o 2,5 veces tus ingresos anuales. Es posible que el banco no tenga intención de conceder el préstamo, pero está siendo educado para retenerte como cliente potencial, cuando encuentres una casa más asequible.
