Valoración de la vivienda en un barrio de mala muerte

Question

Tengo una casa y vivo en lo que a menudo se denomina peyorativamente "el barrio" (el 14º barrio más peligroso de Estados Unidos según un estudio reciente). Compré la casa porque era barata y acababa de salir de la universidad y no quería estirarme; diez años después, la casa necesita algunas obras.

La chimenea necesita ser reparada y tengo estimaciones de unos 2500 dólares. Mi otra opción es añadir aire acondicionado a la casa y en el proceso de reemplazar el horno eliminando la necesidad de la chimenea. El aire acondicionado costará alrededor de 8,5k para hacer. Mi primera idea era tasar la casa y ver si alguna de las reformas tenía sentido, pero ahí dudo. En una zona como la mía, ¿son las valoraciones dignas de confianza ya que otros factores obviamente jugarán en la mente de un comprador potencial, o es el proceso lo suficientemente inteligente como para tomar en tales aspectos etéreos de la ubicación.

Además, dado que vivo en una zona urbana, casas similares a la mía, a 1 milla de distancia, están en una sección muy moderna de la ciudad y valen bastante más, por lo que me preocupa que mi valoración esté inflada.

Answer 1

Las zonas malas son difíciles de valorar como una propiedad ocupada por el propietario, porque el modelo de negocio para ser un propietario de los barrios bajos es alquilar apartamentos en ausencia Los inquilinos que reciben subsidios del gobierno, como los vales de la Sección 8, suelen ser los más afectados. Los vales se basan en un alquiler predominante, que a menudo está a la par con los bonitos complejos de apartamentos suburbanos debido a la forma en que se calcula esa tasa "predominante". Así que el valor de la casa es en realidad un cálculo de anualidad. Se calcula el flujo de caja potencial del alquiler y se aplica la prima del mercado local.

El punto es que hacer una comparación de manzanas con manzanas va a ser difícil, y justificar el costo de las reparaciones que no están remediando los problemas de salud y seguridad probablemente no será recuperable desde el punto de vista de la valoración de la casa. Un comprador probablemente arrancaría el aire acondicionado central y lo vendería.

Si yo estuviera en tu lugar, miraría el horizonte temporal en el que crees que vas a estar y amortizaría el coste en ese periodo. Suponiendo que tu hipoteca es pequeña y que te vas a quedar unos 5 años, el gasto $10k costs you about $ 170 al mes. Su recompensa es un moderno sistema de aire acondicionado y calefacción.

Compara ese coste con el de la mudanza y con tus deseos y comprueba si te merece la pena.

Answer 2

En los últimos diez años has cosechado los beneficios de una buena decisión financiera. (Es de suponer que su baja hipoteca ha liberado dinero para otras prioridades financieras). No sería malo hacer una ruptura limpia vendiendo como está.

Por otro lado, el valor de reventa sería probablemente bastante bajo teniendo en cuenta el estado y el barrio. No quiero suponer demasiado aquí, pero si un comprador potencial está interesado en la casa en virtud de no poder permitirse una casa en un barrio mejor o en mejores condiciones, sus finanzas y su historial de crédito puede dificultan la aprobación de una hipoteca. Eso reduciría el grupo de compradores potenciales y reduciría aún más el precio de venta.

Si puedes sacar más de la renta que de la hipoteca, definitivamente tienes una oportunidad de salir adelante. Tal vez las unidades de aire acondicionado de ventana y una chimenea reparada son suficientes si usted está alquilando. Tus ingresos por alquiler pagarían eso en menos de un año, incluso pagando la hipoteca por ti. (Por supuesto que no quieres convertirte en un sórdido tampoco.)

Answer 3

Yo personalmente no me gastaría el dinero en una tasación. Dedica algo de tiempo a mirar en Zillow.com y quizás en Realtor.com y otros sitios para revisar las ventas recientes en tu área específica. No las casas a una milla de distancia. Trate de encontrar comparables a la suya. El factor clave es el dólar por pie cuadrado. Mira si la tendencia de los últimos dos años es al alza o a la baja en dólares por pie cuadrado de superficie habitable. Si es a la baja, yo no invertiría con seguridad.