Condo HOA/tarifa de mantenimiento frente al mantenimiento de una casa

Question

¿Cómo se compara la cuota de mantenimiento de un condominio con el mantenimiento de una casa donde no hay cuota de mantenimiento? ¿Cuesta menos mantener una casa de tamaño pequeño/mediano que la cuota de mantenimiento de comprar un condominio? Algunos condominios que he visto tienen una cuota de mantenimiento de $700 al mes, ¿seguramente mantener una casa es más barato?

Answer 1

Algunos condominios que he visto cuestan $700 al mes en cuotas de mantenimiento, seguramente mantener una casa es más barato?

Las asociaciones de propietarios varían ampliamente en términos de lo que hacen con el dinero recaudado. Algunas ofrecen piscinas/gimnasios, remoción de nieve, jardinería, etc. Complicando las cosas aún más, algunas asociaciones de propietarios mantienen las calles en el vecindario/complejo en lugar de la ciudad/condado, lo que puede significar una evaluación de impuestos a la propiedad más baja pero un costo de HOA más alto. Es imposible decir si $700 al mes es razonable sin saber qué se hace con ese dinero.

Los registros/documentos de la asociación de propietarios están disponibles para que los revise como propietario/propietario potencial (generalmente incluiría una condición en una oferta que le permita retirarse del contrato si las finanzas de la HOA son preocupantes para usted). Puede revisar los estados financieros y otros documentos para averiguar qué cubre la HOA y asegurarse de que no haya nada preocupante sucediendo (reservas bajas y altas tarifas de administración son las principales señales de alerta que he encontrado).

Existe la posibilidad de que la asociación pague en exceso por algunos servicios o que usted mismo pueda realizar algunas tareas en lugar de pagar a alguien para que las maneje, y muchas veces hay una empresa contratada para administrar la HOA que conlleva costos significativos. Por otro lado, con una HOA puede obtener mejores tarifas por unidad para muchos servicios gracias a la economía de escala.

En mi experiencia con multitud de HOA's, el costo es mayor de lo que pagaría para mantener una casa comparable por mi cuenta, pero solo porque haría muchas cosas por mi cuenta que ellos acaban pagando.

Answer 2

Su cuota de condominio incluye, en términos generales, tres componentes:

• mantenimiento regular como cambiar bombillas, reemplazar cosas rotas, retocar pintura, y similares. Por lo general, esto lo hace un "manitas" pagado, mientras que en su propia casa usted proporciona la mano de obra usted mismo.
• reservar dinero para "proyectos" grandes como reemplazar todas las alfombras o repintar todos los balcones. Dependiendo de cuánto tiempo viva en un lugar, es posible que tenga años de sus cuotas destinadas a una "cuenta de ahorros" para algún proyecto de mantenimiento que debe hacerse cada 20 años y que posiblemente no ocurra mientras usted viva allí. En teoría, los propietarios de casas deberían hacer lo mismo, pero muchos no lo hacen.
• trabajo de no-mantenimiento como cortar el césped, jardinería, limpieza, y similares que nuevamente es realizado por personas pagadas o un servicio, mientras que en casa es probable que el propietario sea quien lo haga.

Como resultado, las cuotas de condominio siempre serán más altas que sus costos serían para el mismo tipo de propiedad pero donde usted hiciera todo el trabajo usted mismo. Pero no es el mismo tipo de propiedad. Una casa tiene un techo por casa. Un edificio de apartamentos tiene un techo más grande compartido por muchas más personas. Eso podría resultar en ahorros para el condominio. Pero el condominio tiene un ascensor, un garaje para estacionar y todo tipo de cosas que la casa no tiene. Incluso podría tener una piscina, un gimnasio, y así sucesivamente que también deben ser mantenidos. Espero que en general, las casas sean más costosas de mantener por unidad que los edificios de apartamentos. Pero esa diferencia es pequeña y superada por el hecho de que el condominio paga a personas para hacer todo. ¡Esa es la ventaja cuando usted compra uno! ¡No necesita pintar, cortar el césped, limpiar la nieve, revisar los productos químicos de la piscina! ¡Hay flores encantadoras que usted no planta o desmaleza! ¡Alguien incluso limpiar el exterior de sus ventanas una vez al año!

¿Así que los propietarios de casas gastan o reservan 500 o 700 dólares al mes para mantenimiento? Absolutamente no. Nadie que conozco lo hace. Mi regla general es reservar lo suficiente para el costo de su techo (una estimación fácil de obtener) cada 10 años. Probablemente lo haga cada 20 años; ahorre al doble de tasa para cubrir todo lo demás que pueda necesitar hacer mantenimiento. Entonces, si un techo costaría $10,000, ahorre $1,000 al año o $80 al mes para su "fondo de techo". Cubrirá muchas cosas.

Answer 3

¿El mantenimiento de una casa pequeña/mediana cuesta menos que la cuota de mantenimiento al comprar un condominio? Algunos condominios que vi costaban $700 al mes en cuotas de mantenimiento, seguramente mantener una casa es más barato, ¿verdad?

Tienes que comparar manzanas con manzanas.

Si se trata de un edificio de condominios o varios edificios, entonces el costo mensual incluirá los gastos asociados con la propiedad común dentro de los edificios. Escaleras, ascensores, y cosas por el estilo. Hay costos para limpiar esas áreas regularmente, pintarlas y repararlas o actualizarlas.

También hay costos para la estructura exterior del edificio. Eso incluye las paredes exteriores, la cimentación y el techo. Puede haber costos anuales, y costos de capital que ocurren cada década o dos. Puede ser necesario reservar dinero para pagar por estos costos de capital, recogiendo un poco cada mes.

También están los costos asociados con los terrenos. Necesitan ser cortados, alimentados, regados, y cosas por el estilo. También pueden tener árboles, arbustos y otras plantas que deben mantenerse. Cuanto más terreno, más altos son los costos. También pueden incluir senderos para caminar y otras cosas que deben ser reparadas periódicamente.

Los estacionamientos pueden ser costosos de pintar, pavimentar y reparar. Todos pagan los costos. Los garajes pueden ser aún más costosos.

La comunidad también puede tener piscinas y canchas de tenis que tienen gastos operativos, de mantenimiento y de capital.

Ahora, algunas de estas cosas también se pueden tener cuando se es dueño de una casa. Las casas unifamiliares pueden pertenecer a comunidades que tienen terrenos comunes, piscinas y estacionamientos. Incluso pueden tener su propia piscina.

Nota que ninguno de estos temas cubrió las cosas dentro de la unidad. Siempre es tu responsabilidad reparar y reemplazar lo que está dentro de la unidad. La HOA solo se involucra si tus cosas dentro de la unidad afectan a los de fuera de la unidad.

Answer 4

Las respuestas aquí ofrecen buenos pensamientos para abordar esto, puedo ofrecer un relato anecdótico ya que recientemente pasé por el proceso de decidir entre un condominio o una casa.

Puedes calcular el dinero "desperdiciado" de cada uno - interés, mantenimiento, seguro - frente al patrimonio que ganarás. Usé la regla del 1% para los cálculos - que gastarás el 1% del valor de tu casa cada año en mantenimiento (también debes recordar que los condominios también requerirán cierto nivel de mantenimiento, aunque menos que una casa).

Lo que descubrí fue que, por ejemplo, en un condominio de $120,000 versus una casa de $220,000, asumiendo una cuota de HOA de $450 y un pago inicial del 20% en cualquiera de las opciones, el dinero desperdiciado era aproximadamente equivalente. El pago mensual de la hipoteca del condominio era menor, pero la cuota de HOA lo iguala con la hipoteca de la casa. El patrimonio que ganas en la casa es mayor. Los servicios públicos y el seguro que pagarás en la casa serán más elevados, pero dependiendo del tamaño de la casa/cono esto puede ser insignificante. Otra cosa que también debes considerar es que generalmente es más fácil vender una casa que un condominio. Sin embargo, una casa también es más arriesgada - nunca tendrás que reemplazar repentinamente tu techo en un condominio.

Finalmente compré una casa más pequeña, porque el dinero desperdiciado era similar a las ofertas de condominios y una casa me proporciona una mayor libertad para personalizar mi propiedad - y también porque la mayoría de las HOAs de condominios en mi área prohíben alquileres a corto plazo, algo que quería hacer ya que frecuentemente salgo de la ciudad.

Answer 5

Cuando pagas por una cuota de mantenimiento de un condominium con HOA, estás pagando por todos los costos de mantenimiento más lo usual es que estés pagando por una costosa (y a menudo poco ética) empresa de administración para "administrar" la propiedad. Esto puede agregar considerablemente a tus gastos.

También ten en cuenta que estas empresas de administración suelen empujar "proveedores preferidos" en los ignorantes miembros de la junta directiva de la HOA (quienes generalmente no tienen ninguna experiencia en administrar una propiedad de tamaño considerable). Estos "proveedores preferidos" rara vez ofrecen los mejores precios o garantías. Esto suele hacer que el mantenimiento sea innecesariamente costoso. Los conflictos de interés son comunes.

Finalmente, los miembros de la junta directiva de la HOA son conocidos por mantener las cuotas de la HOA demasiado bajas mientras viven allí, no financiando adecuadamente las reservas. Las empresas de administración de la HOA suelen ser contratadas por los miembros de la junta directiva de la HOA, por lo que estas horribles empresas generalmente siguen el fraude sin tomar medidas firmes para prevenir tales abusos y negligencias. Por lo tanto, cuando pagas una cuota de mantenimiento de la HOA, a menudo también estás pagando por un mantenimiento diferido o a largo plazo que debería haber sido pagado por los propietarios anteriores.

He conocido a muchas personas que han vivido en propiedades de HOA, y no hay ni una sola que tenga algo bueno que decir sobre sus empresas de administración de HOA o sus miembros de la junta directiva de la HOA.