¿Merece la pena mantener esta propiedad de alquiler o debería venderla?

Question

Me convertí en un propietario accidental, cuando compré una casa hace 3 años, y no vendí la casa en la que había vivido durante 10 años.

Estos son los hechos:

• Casa comprada: 200.000 dólares
• Hipoteca de la casa restante: 162.000 dólares
• Historial de alquileres: 3 años a 1750 dólares al mes
• Mantenimiento de los alquileres:
  Año uno $6500 reemplazo del techo,
  Año 2 ~3000 dólares en mantenimiento de electrodomésticos,
  Año 3 ~$9000 en reparaciones después de que los inquilinos de 3 años arruinaran el interior de la casa
• Gestión de la propiedad: 175 $/mes
• Impuestos, seguros, intereses: ~7500/año
• Valor de la casa: ~255.000 dólares
• Mejoras en la casa desde la compra: Aproximadamente 15.000 dólares en mejoras mientras vivía allí. Cubierta, pisos de madera, encimeras, etc.

Me parece que es mejor vender e invertir las ganancias en mi cartera de acciones, pero me gustaría escuchar otras opiniones. La casa acaba de terminar con las reformas después de los últimos inquilinos, así que está en plena forma. También creo que podría alquilarla por $1900/month and possibly lose the property manager. The house seems to be appreciating in value, but I think it would take at least a few more years to get to, say $ 300.000 en valor.

Espero que la mayor parte del mantenimiento sea HECHO por un tiempo en la casa, pero los inquilinos que destruyen el interior realmente pica este año (habían sido buenos inquilinos durante ~3 años hasta el final), y me hace pensar que he terminado de tratar con la propiedad.

Answer 1

Parece que ya has gastado todo lo grande $$$ que vas a necesitar gastar durante un tiempo. Debes hacer que tu empresa de gestión de la propiedad vaya a por el anterior inquilino por todos los daños. No te limitas a su fianza si han causado muchos daños. Tu empresa de gestión de la propiedad debería haberte dicho que si valen lo que les estás pagando.

De todos modos, si estás obteniendo algún tipo de beneficio de año en año, vale la pena porque tu casa se revalorizará con el tiempo. He tenido mi alquiler durante unos 10 años y la casa ha subido 100 mil dólares en valor durante ese tiempo. Así que mientras el flujo de caja sea positivo, o se acerque, estoy ganando MUCHO dinero en la apreciación a medida que el valor de la casa sube.

Dicho esto, si no te gustan las molestias, no lo hagas.

También depende de su propósito. Si haces esto durante 10-20 años, eventualmente tendrás la casa pagada y tendrás un buen ingreso residual, así como un nido para la jubilación. Si quieres obtener beneficios rápidos, probablemente esto no sea lo tuyo. Pero la lentitud y la constancia ganan la carrera cuando se trata de alquileres. Pueden ser su cuenta de jubilación.

Otra cosa a tener en cuenta es ser un poco más cuidadoso con los gastos en cuanto a arreglar y pagar las reparaciones. 3000 dólares en reparaciones de electrodomésticos suena bastante caro. Puedes poner cosas usadas y no es necesario que sean de primera línea si es para alquilar. Consigue mejores ofertas en trabajos de reparación o reemplazo de cosas. No uses alfombras de alta gama si las vas a reemplazar. Asume que se va a destrozar cada pocos años y que hay que reemplazarla. Consigue cosas más baratas y tus costes de sustitución bajan un poco.

Es una inversión lucrativa si te mantienes en ella durante varios años y buscas ganancias a largo plazo frente a las rápidas $$$ .

Answer 2

Desde el punto de vista financiero, es difícil de decir, si no seleccionas a los inquilinos lo suficientemente bien o simplemente tienes mala suerte, entonces los costes/problemas adicionales podrían consumir tus beneficios y tu cordura. Parece que has conseguido un montón de cosas importantes, así que puede que estés preparado para vivir durante unos años con un alquiler más alto, lo que sería especialmente lucrativo si pudieras prescindir de un administrador de fincas (o al menos prescindir de uno que cueste tanto).

Si no has vivido en ella 2 de los últimos 5 años antes de venderla, no puedes reclamar la exención de la plusvalía, así que deberías tenerlo en cuenta. También tienes 3 años de gastos de depreciación que se recuperarían si vendieras ahora. Ninguno de ellos es un obstáculo, si sólo has terminado de ser un propietario, entonces toma los bultos de impuestos y sigue adelante.

Me gusta tener propiedades de alquiler como parte sustancial de mi cartera, veo ser propietario como un trabajo a tiempo parcial que puedo continuar hasta la jubilación. Además, mi zona es lucrativa para los alquileres y parece que seguirá siéndolo debido al elevado crecimiento previsto. Si no confías en tu zona y no te decides a ser propietario, quizá sea el momento de dejarlo.

Answer 3

En su cálculo sobre la venta, debe recordar también que cuesta un 10-11% vender. Si lo mantienes en alquiler, ¿has comprobado lo que otras personas están cobrando por los alquileres en la zona para el mismo tamaño y condición? Yo tengo 5 alquileres y mantengo las rentas por debajo del mercado, así puedo elegir a mis inquilinos de un grupo más grande, y entonces soy realmente exigente. He sido propietario de todos ellos más de 30 años. Tampoco subo los alquileres a menudo. Esto ha dado sus frutos. Todos mis alquileres han llegado fielmente durante la pandemia de COVID-19. Puede que se retrasen, pero los he recibido todos. Llamé a cada uno de mis inquilinos cuando empezó esto y les dije que no les cobraría ninguna cuota de retraso, incluso si se retrasaban. Sólo tengo 1 inquilino que lleva menos de 10 años conmigo. He probado con administradores de propiedades, pero no estaba contento con todos ellos. (Parece que su el administrador de la propiedad te está estafando. ¿Se encarga él de las reparaciones? Si es así, puede que esté recibiendo sobornos o algo así. Mi último fue). El 10-11% es en So.California. Se supone que el 6% de honorarios del agente inmobiliario (nuestro "normal"), + honorarios de depósito en garantía, honorarios del título. y los honorarios habituales de la basura.

Answer 4

Después de los gastos de gestión, tienes 19.000 dólares.

Impuestos, Seguros, Int, $7500. Call it $ Quedan 11 mil.

Parece que faltan muchas cosas, las otras partidas del Sch E ayudarían. ¿No hay mantenimiento del terreno? ¿Nieve en invierno, césped en verano?

Hay que mirar los números del techo, los electrodomésticos, etc., pero a lo largo de su vida útil. El techo, por ejemplo, debe durar, digamos, 20 años, y debe considerarse como un $400/yr 'sinking fund' cost. Same for appliances. Once you account for all of that, it's still a personal choice. Every year, it's "Would I rather have $ X (80.000 dólares brutos, si vendieras ahora) o el flujo de caja más la revalorización potencial del alquiler?"

En el año 14, compré una casa de 3 familias (es decir, 3 apartamentos). Me costó $180K after major renovations, including roof, most appliances, etc. When put into service, it rented for a total $ 2000, desde el ascenso a $2650. The first few years had some tenant issues, and it felt as if the property was a bit positive in good months, but needed some cash during an apartment turning over. The last 2-3 years saw the rising rents, and tenants settling in longer term. The $ Se han pagado 180.000 euros hasta $130K. (Note - it was funded 100% from an equity line, so, in effect "zero down".) As it gets paid off, I have the same question, an asset worth about $ 220K, ¿preferiría quedármelo o venderlo e invertirlo en otro sitio?

Al final, es una pequeña parte de mi plan de jubilación. El gestor es un vecino para el que trabajo desde hace unos años, y cobran una cuota mensual razonable. Confío en ellos, hasta el punto de que saben "no" llamarme para pequeñas cuestiones aleatorias. En tu caso, ¿es una preocupación? La experiencia de utilizar un gestor es muy diferente a tener que arreglar cada pequeña reparación tú mismo. También es diferente tener un inquilino a largo plazo, con aumentos de alquiler modestos y aceptados a lo largo del camino, que tener una rotación anual que cuesta un mes de vacante, una comisión para volver a alquilar, y la limpieza / trabajo de pintura menor cada vez.

Answer 5

Haz lo que hacen los católicos (la institución), nunca venden propiedades ya que aunque no se revaloricen este año, lo harán dentro de 100 años y dejando propiedades en tu patrimonio para tus hijos y los hijos de tus hijos se beneficiarán.

Parece que ahora mismo estás trabajando para los inquilinos con todos los gastos, déjame recordarte que ellos y tu dinero tienen que trabajar para ti. Un consejo no tan popular con el que estoy muy de acuerdo, trabaja lo menos posible en las reparaciones/renovaciones. La gente seguirá queriendo alquilar lo que tienes. Ahora mismo estás pagando para que otra persona viva en tu casa ...

Si tiene una cartera de inmuebles inferior a 10, deshacerse del administrador de la propiedad - obviamente no están haciendo su trabajo. Es fácil encontrar un inquilino y hacer una revisión usted mismo usando Zillow property manager o herramientas fáciles y baratas de usar. La gente necesita una vivienda y puedes encontrar algunas buenas por ahí. En su lugar Poner esos 150 dólares en su principio y conseguir que su alquiler se pague antes por ese ahorro adicional de intereses.

Un alquiler es un lugar hay que ser extremadamente conservador y tacaño para maximizar sus beneficios al final del día. Algunas ideas para reducir los costes fijos:

1. Refinancie y aproveche los bajos tipos de interés.
2. Parece que con los altos gastos de los últimos 3 años, estás contratando tu trabajo. Aprenda a arreglar/mantener la propiedad usted mismo. En cuanto al tejado, has vivido los últimos 10 años y estaba bien. ¿Cuál fue el problema en el primer año de alquiler? ¿Podría haber hecho un trabajo de parcheo para arreglar una o dos goteras? ¿Por qué otro tiene que beneficiarse de un techo nuevo cuando tú vivías con el viejo? Repare en su lugar o reemplace hasta que reemplazar sea más barato que reparar.
3. Compare y encuentre una póliza de arrendador más económica

Un alquiler es definitivamente menos rentable que algunos ETFs del mercado de valores, pero es consistente, confiable y tienes algo tangible al final del día que trae esa dulce sensación de ser un propietario.

Como otros aludieron, es lo que se quiere más bien tratar. ¿Inquilinos/trabajo físico en la casa o quieres relajarte?