He observado que los precios de las propiedades cerca de las zonas populares son mucho más altos de lo que podría deducirse sólo por los costes de construcción. Por ejemplo, en Finlandia, puedo encontrar una casa nueva de 35,5 metros cuadrados en Oulu por 86600 EUR. Esto supone unos 2440 euros por metro cuadrado. Según tengo entendido, estos 2440 euros por metro cuadrado son aproximadamente el coste de construcción de una casa nueva.
Por lo que sé, los salarios en las zonas populares no son mucho más altos que en las zonas no populares. Además, por ejemplo, la región de Helsinki está cerca de Estonia, una fuente de mano de obra barata. Así que, basándonos en esto, el coste de construir una casa nueva en Helsinki debería ser más o menos el mismo que en Oulu. Así, el coste de una casa nueva en terreno arrendado debería ser de 2.440 euros por metro cuadrado cerca de Helsinki (pero el coste total de la propiedad sería mayor debido a los pagos de alquiler por el terreno arrendado).
Sin embargo, he descubierto que un apartamento nuevo de 34,5 metros cuadrados en terreno alquilado cuesta 148695 EUR en Helsinki. Esto supone 4310 EUR por metro cuadrado.
Además, una ciudad cercana a Helsinki, Espoo, tiene mucho terreno sin construir. De hecho, ¡hay agricultura en Espoo! Todo esto demuestra que debería haber mucho terreno para construir edificios de apartamentos. Así pues, una casa en un terreno no arrendado debería costar unos 2.440 euros por metro cuadrado, porque un precio justo para el suelo en zonas donde hay mucho terreno es de aproximadamente 0 euros por metro cuadrado (bueno, en realidad es el coste de oportunidad, pero está muy cerca de cero).
Sin embargo, un apartamento nuevo de 35 metros cuadrados en un terreno no arrendado cuesta 169490 EUR en Espoo. Esto supone 4840 EUR por metro cuadrado.
No entiendo cómo estos precios pueden ser tan altos. Seguramente, la economía de mercado significa que cuando las casas nuevas se pueden vender por 4310-4840 euros por metro cuadrado y el terreno debería ser prácticamente gratis, debería haber mucha gente intentando obtener beneficios construyendo casas y pagando 2440 euros por metro cuadrado y vendiéndolas por 4310-4840 euros por metro cuadrado. Esto debería continuar hasta que haya tantas casas nuevas en el mercado que el precio caiga un poco por encima de los costes de construcción.
Entonces, ¿qué explica estos elevados precios de los inmuebles en zonas populares?
Recuerdo una cita: "El mercado puede permanecer irracional más tiempo del que tú puedes permanecer solvente", que en cierto modo describe esta situación. Los elevados precios de los inmuebles aquí no son algo que haya ocurrido sólo en un pasado muy reciente; la situación se prolonga desde hace más de 10 años.
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La oferta y la demanda explican los altos precios de la vivienda en las zonas populares. Dicho esto, ¿por qué dices que hay muchos terrenos que valen cerca de 0 euros? Si la zona es realmente tan popular, el terreno parece que debería ser bastante valioso. Está claro que hay razones (por ejemplo, la proximidad al trabajo, las tiendas, los amigos, la cultura, etc.) por las que la gente prefiere vivir allí y está dispuesta a pagar por ello. Incluso si el terreno no se utiliza actualmente, puede seguir siendo valioso, ya que representa una parcela en la que se podría construir. Por último, la zonificación local limita lo que se puede construir, así que no todas las fincas pueden convertirse en una torre de apartamentos de 50 pisos.
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Estás subestimando el lado de la demanda de la ecuación.