¿Puedo hacer un intercambio 1031 y posteriormente obtener la ganancia libre de impuestos de la Sección 121?

Question

Mi esposa es dueña de un condominio de antes. Planeamos hacer un intercambio 1031 y conseguir uno en nuestra ciudad en parte b/c será fácil de administrar el alquiler en lugar de tener que volar a través del país.

Más adelante, si decidimos mudarnos a este condominio, ¿podemos potencialmente ser elegibles para la exclusión de la Sección 121 (obviamente después de cumplir con las reglas típicas de la residencia primaria en este condominio)?

Una arruga más, es que el nombre de mi esposa está en el condominio de antes no el mío. Cuando hacemos un intercambio 1031, ¿es necesario que ella sea la única que figure en el título del nuevo condominio? ¿Puedo ser añadido más tarde si fuéramos a hacer una residencia principal?

Answer 1

Este artículo de Michael Kitces aborda exhaustivamente la primera parte de su pregunta. En resumen, su plan podría funcionar, pero tiene las siguientes limitaciones:

1. la exclusión de las plusvalías no se aplicará a las ganancias atribuibles a la depreciación desde el 6 de mayo de 1997 (fecha de promulgación de la norma), lo que garantiza que la recuperación de la depreciación seguirá tributando (a un tipo máximo del 25%)

2. La exclusión de las plusvalías está disponible específicamente sólo para los períodos durante los cuales la propiedad se utilizó realmente como residencia principal; cualquier otro momento (desde el 1 de enero de 2009) en que la propiedad no se utilizó como residencia principal se considera "uso no calificado". En consecuencia, en la medida en que las ganancias sean asignables a los períodos de uso no cualificado (se supone que las ganancias se prorratean a lo largo del período de tenencia), esas ganancias no pueden acogerse a la exclusión

3. la exclusión de las plusvalías de una residencia principal que haya formado parte de un intercambio 1031 sólo está disponible si la propiedad se ha mantenido durante 5 años desde el intercambio

En cuanto a la segunda parte de la pregunta, parece que hay una "regla del "mismo contribuyente para los intercambios 1031, por lo que quien figure en el título debe coincidir entre la propiedad antigua y la nueva. Sin embargo, no es necesario que ambos cónyuges figuren en el título para reclamar la exclusión del artículo 121 ( Enlace con el IRS (el subrayado es mío):

Puede excluir hasta 500.000 dólares de la ganancia por la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las condiciones siguientes.

• Está casado y presenta una declaración conjunta para el año.
• Usted o su cónyuge cumplen la prueba de propiedad.
• Tanto usted como su cónyuge cumplen la prueba de uso.

Así que, hipotéticamente, usted podría mantener sólo a su esposa en el título de la antigua y la nueva propiedad, pero aún así utilizar la exclusión de la Sección 121, aunque limitada como se detalla en el artículo de Kitces.