Pagar la renovación de un piso para reducir los pagos del alquiler en el futuro

Question

Un amigo mío tiene una casa antigua que necesita ser reformada. Me propusieron pagar la reforma y, a cambio, yo podría vivir en la casa y pagar un alquiler menor (o quizá no pagar alquiler durante unos años). Esto se cumpliría legalmente con un contrato específico.

Estoy tratando de calcular lo beneficioso que es para mí hacer este movimiento. Esto depende del tiempo que vaya a permanecer en el piso, del coste real de la reforma y del dinero que me ahorre pagando un alquiler menor durante los próximos años. Me gustaría calcular cuánto tiempo tardaré en amortizar el coste de la reforma.

Al no aceptar la oferta, pagaría alrededor de 400€/mes para un piso de características similares.

El coste de la reforma aún se desconoce, pero estoy haciendo el caso con algo que va entre 6000€ y 20000€.

Coste (€)

Amortización (meses)

Amortización (años)

6000

15

1,25

8000

20

1,666666667

10000

25

2,083333333

12000

Alquiler mensual base (€):

400

30

2,5

14000

35

2,916666667

16000

40

3,333333333

18000

45

3,75

20000

50

4,166666667

Así, para un coste de renovación de, por ejemplo, 6.000 euros, tardaré 15 meses en amortizar el coste de la renovación siempre que no pague ningún alquiler a mi amigo durante ese tiempo .

Ahora me gustaría calcular lo mismo, pero asumiendo que estoy pagando 200€/mes en lugar de nada. No estoy seguro de cómo tener esto en cuenta para el período de amortización.

Agradeceré cualquier ayuda en relación con ese cálculo. También hágame saber si el acuerdo tiene algún sentido en su opinión, o cualquier otra consideración que pueda estar pasando por alto.

Answer 1

Por lo general, encuentro que cuando se mezclan dos cosas, no termina bien. Tu amigo quiere que le prestes el dinero para una reforma, y quizá no pueda pedirlo en otro sitio, y tú quieres vivir en un sitio bonito. Mezclar estas cosas en "tú pagas la renovación" y "tú pagas menos alquiler" puede ser un desastre. Considera:

• si la renovación se sale del presupuesto, ¿se espera que pagues el extra?
• si quiere trasladarse a otro lugar después de unos meses, ¿cómo se le compensará el préstamo?
• si tú y tu amigo no estáis de acuerdo en algún aspecto de la reforma (a mí me gustaría un fregadero más grande o una ventana más elegante o unas escaleras más lujosas) ¿quién toma la decisión? ¿Tú, porque la pagas y vives en ella, o tu amigo, porque es el dueño de la casa?

Creo que es mucho más sensato hacer dos cosas distintas:

• En primer lugar, presta a tu amigo una cantidad fija de euros para la renovación. Los tipos de interés son muy bajos en estos momentos, pero cobra los intereses, para ser justos y no tener problemas. Elige un tipo de interés fijo bajo, como el 1 o el 2% anual, que es más de lo que tú ganarías con tus ahorros y menos de lo que ellos pagarían por un préstamo. Haz un contrato adecuado para ello con los plazos de amortización, tanto al mes. No hace falta que hagas una amortización si te resulta difícil: basta con que el pago sea alguna fracción del principal, más los intereses del mes sobre el principal actual, para que el pago se reduzca ligeramente con el tiempo.
• En segundo lugar, alquila el apartamento a tu amigo a un precio justo de mercado.

Puede ser que tú le des a tu amigo un cheque de 400 cada mes y ellos te den uno de 405 al principio, que se va reduciendo a medida que el préstamo va bajando y así el importe de los intereses. Puede parecer una tontería intercambiar estos pagos. Pero no parecerá una tontería si te mudas, dejas de pagar el alquiler y sigues recibiendo las cuotas del préstamo. No parecerá una tontería si el préstamo termina de pagarse por completo tras el periodo de tiempo que hayáis acordado, y sigues pagando el alquiler. Así se elimina todo el rollo de "pero a estas alturas en un préstamo estaríamos pagando muchos menos intereses, así que en realidad ahora deberías pagar al menos un poco de alquiler". También permite a tu amigo calcular sus impuestos de forma precisa y justa, conociendo tanto sus gastos como sus ingresos por esta propiedad.

Como efecto secundario agradable, todas las decisiones y obligaciones de renovación recaen en tu amigo, no en ti. Ellos eligen los materiales, los electrodomésticos y los acabados. Si se sale del presupuesto, ellos encuentran el dinero. Si se sale del presupuesto, ellos se benefician. Puede que te pregunten qué color te gusta, porque eres su amigo y futuro inquilino, pero son ellos los que van a poseer y pagar cosas como el techo, la estufa y la bañera, así que son ellos los que las elegirán. Se evapora una enorme fuente de conflictos.

Nota: Si la idea de prestar a un amigo decenas de miles de euros te preocupa, si sabes que el banco no se lo prestará, si no te sientes cómodo con los contratos, si te preocupa que el amigo no te pague, o que vuestra amistad se vea perjudicada por tener un aspecto financiero, entonces eso debería ser una razón para no hacerlo en absoluto. Hacer que el préstamo sea más informal y que las devoluciones sean en forma de desgravación de la renta no alivia ninguna de las preocupaciones que acabo de enumerar, sino que las agrava (mi primer grupo de puntos) o las hace menos claras y más algo sobre lo que discutir y estar en desacuerdo más adelante.

Answer 2

Dado que su amigo es el propietario de la vivienda, será el propietario de la vivienda renovada. A menos que usted obtenga la propiedad de una parte del inmueble a cambio de su inversión, su acuerdo equivale a prestarle 6k€-20k€ a su amigo y que él le devuelva el descuento del alquiler.

Otros ya han abordado los problemas de este acuerdo y la necesidad de disociar el préstamo y el alquiler como dos acuerdos separados e independientes para contener el riesgo/recompensa de cada parte.

Pero la verdadera cuestión desde mi punto de vista es: ¿por qué prestar hasta 20k€ a un propietario mientras que usted mismo es sólo un inquilino?

Es posible que quiera priorizar primero su propia inversión antes de ayudar a otros a invertir su propio dinero.

Debes entender que tu amigo, como propietario, obtendrá un beneficio de esta inversión (en plusvalía inmobiliaria) que superará con creces la inversión inicial.

Para que este acuerdo sea justo, tendría que obtener un beneficio también en su inversión, por lo que tendría que cobrar intereses que habrá que tener en cuenta en su cálculo.

Si no tienes el dinero a mano, no tiene sentido. No puedes pedir dinero prestado a una institución sólo para prestárselo a otra persona. Ninguna institución respetable te dejará hacer eso y por buenas razones.

Si tienes el dinero, tienes que preguntarte : ¿es esta la mejor manera de invertir mi dinero? Prestar dinero es un negocio de alto riesgo y baja recompensa que es mejor dejar a los profesionales.

En interés de vuestra amistad, sería mucho mejor que tu amigo pidiera un préstamo a un banco (más competitivo para él) y tú invirtieras tu dinero en otro sitio (más rentable para ti). Puedes seguir alquilando el inmueble y ayudar a tu amigo en el proceso de renovación (diseño, elección de materiales, supervisión de la obra, etc.).

Si su amigo no puede obtener un préstamo de una institución, tendría que preguntarse: ¿por qué iba a ponerme en una situación considerada por todos los profesionales del mercado como demasiado arriesgada o poco rentable?

Answer 3

No necesitas una hoja de cálculo.

En el primer caso, se busca el número de meses m donde

400m == 6000

La inversión inicial de 6.000 euros cubre 15 meses de alquiler.

Si además de la inversión inicial se paga un alquiler adicional de 200 euros, la ecuación se convierte en

400m == 6000 + 200m

donde la resolución de m produce m = 30 .

Esto no tiene en cuenta las leyes fiscales que puedan tener algo que decir sobre este acuerdo. ¿Es su inversión un préstamo, y si es así, hay una cantidad nominal de intereses que debe cobrar en ese caso? ¿Se considera alguna parte de esta transacción como ingreso para alguna de las partes? Para ello, tendrá que especificar al menos un país para alguien (no yo) que esté familiarizado con las leyes fiscales aplicables.

Answer 4

Lo más fácil es pensarlo así:

El precio de mercado del piso es de 400€/mes.

1. Si tienes que pagar 0€/mes de alquiler, te ahorras 400€ cada mes. Por lo tanto, se necesitan 6000€/(400€/mes) = 15 meses para recuperar la inversión.

2. Si tienes que pagar 200€/mes de alquiler, te ahorras 200€ cada mes. Por lo tanto, se necesitan 6000€/(200€/mes) = 30 meses para recuperar la inversión.

Como punto adicional; no creo que tenga ningún sentido prestar cualquier cantidad de dinero de renovación a tu amigo, sin importar las contingencias.

Answer 5

Las otras respuestas se refieren a los números y a los acuerdos legales.

Además, indícame si el acuerdo tiene algún sentido en tu opinión, o cualquier otra consideración que pueda estar pasando por alto.

Considera el dinero como un regalo para tu amigo. Estás dispuesto a dar esa cantidad de dinero a tu amigo?

No siga adelante con este acuerdo a menos que la respuesta sea afirmativa. No es realmente un préstamo a menos que estés dispuesto a cobrar la deuda. Si tu amigo cayera en desgracia, ¿estarías dispuesto, por ejemplo, a quitarle las posesiones o a embargarle el sueldo para recuperar tu dinero?

Si no puedes permitirte el lujo de dar el dinero, deberías ceñirte a acuerdos más claros.