¿Es una práctica común para las configuraciones de hipotecas quincenales no tener puntos disponibles para pagar?

Question

Estoy refinanciando mi hipoteca y quería configurarla como quincenal, ya que efectivamente se aplica la cuota extra cada año. Sin embargo, mientras realizamos el proceso, mi asesor hipotecario me dijo que el tipo de interés estaba limitado al valor bloqueado que habíamos negociado debido a que es quincenal, y que sólo puedo pagar los puntos si lo configuro como mensual. ¿Es esta una práctica común?

Si se da el caso de tener que pasar a mensual, entonces me aseguraré de poder seguir aplicando pagos extra y de que no me penalizarán por reembolso anticipado. Gracias de antemano.

Answer 1

¿Queréis? quiere ¿pagar puntos? El pago quincenal requerido en una hipoteca que se paga en N años es no la mitad de la cuota mensual exigida en una hipoteca que se paga en N años. Si quieres "conseguir" la "mensualidad extra" cada año para poder liquidar la hipoteca antes, cambia tu pago quincenal para que sea la mitad de la mensualidad requerida. Tenga en cuenta que la mayoría de los prestamistas están dispuestos a establecer una deducción automática de la requerido pago de su cuenta corriente, pero muchos (¿la mayoría? ¿todos?) se resistirían a hacer deducciones automáticas de más de la cantidad de pago requerida. Recuerde que, en la mayoría de los casos, hoy en día las hipotecas residenciales (incluso las del banco de su barrio) se venden a alguna empresa de servicios que se encarga de cobrar los pagos, por lo que no se trata del amistoso banco del barrio al que uno acude el primer día del mes para hacer el pago de la hipoteca en persona. Por lo tanto, es más difícil pagar una cantidad adicional cada dos semanas (o cada mes) de lo que solía ser en los buenos tiempos; tienes que tratar con la empresa de servicios que tiene poco interés en lo que quieres hacer. Si todavía puede organizar los pagos de la hipoteca en las cantidades que usted elija iniciando un pago (en lugar de dejar que la empresa de servicios genere una solicitud ACH para deducir la cantidad requerida de su cuenta bancaria) es una cuestión que debe decidir su banco; las transferencias electrónicas son caro y los servicios de "pago de facturas" del banco son notoriamente poco fiables en cuanto al momento en que el cheque llega al destinatario, y el destinatario puede ser aún más poco fiable en cuanto a si el dinero se abonará en la cuenta adecuada. La última vez que traté con un servicio de este tipo, la cantidad adicional se retuvo simplemente como un pago anticipado parcial del siguiente pago aplazado.

Answer 2

No es una respuesta. Ni idea de por qué hay un problema de puntos.

En cuanto a las hipotecas quincenales, como usted señala, no hay magia en las matemáticas. Tomemos una hipoteca a 30 años, y hagamos un decimotercer pago cada año (¿verdad? Una quincenal tiene el pago cada 2 semanas, así que 26 pagos al año, es decir, el 13º pago en total durante el año) y el resultado será casi idéntico. Lo que le gusta al prestamista es el hecho de que suele cobrar el tipo de interés que ofrece el plazo de 30 años aunque la hipoteca dure 22-23 años.

También pierdes la flexibilidad que te daban los 30 años. Conozco a personas que cobran una paga quincenal, y hablan de las dos pagas extra como si fueran dinero caído del cielo. Su presupuesto mensual contempla 2 cheques al mes, y este dinero extra puede utilizarse para pagar una factura (tarjeta de crédito al 24%) o simplemente ir al fondo de emergencia de uno. Por otro lado, conozco a personas que cobran dos veces al mes y a las que se les vendió la idea de la hipoteca quincenal y, a los pocos meses, se arrepintieron de haberlo hecho. A mí me pagaron quincenalmente durante décadas, y pasó a ser quincenal. ¿Acaso se estropearía tu presupuesto si esto te ocurriera?

Ten en cuenta que si pagas 1/12 más (8,33%) cada mes en tu hipoteca a 30 años, verás el mismo beneficio. Si le molesta tener ese 3% de deuda, pague aún más cada mes. Pero, cuando los tipos vuelvan a la "normalidad", quizá descubra que poner el dinero extra en CDs produce un mejor rendimiento.

(Nota: Hay un ligero efecto por el hecho de que se realicen pagos más frecuentes. La mitad del pago se adelanta una media de 1/2 mes. Digamos que el pago es $1000/mo. $ 500 es 6 meses acumulados antes. Así que, al 4%, este efecto resulta en unos $10 over the course of the year. I offer this because years ago, after I published a "bi-weekly" analysis, and concluded that "all of the benefit was the result of an effective 13th payment", I was set straight, there's the savings that would occur even if a bank accepted 1/2 payment twice per month. About $ 10/año en este ejemplo. Pero no cero).

Answer 3

En Michigan, las penalizaciones por pago anticipado más allá de los 3 años después de la creación son ilegales . (Tenga en cuenta que esto no es un consejo legal y que no soy un abogado). Como tal, sus documentos hipotecarios deberían incluir o bien que no hay comisiones por prepago o que están limitadas a las de los tres primeros años y limitadas al 1% de esos prepagos.

Por favor, compruebe su contrato de hipoteca cuidadosamente para esta información; debe estar claramente presente en ese acuerdo, pero los prestamistas varían en esto y algunos pueden tratar de cobrar una cuota ilegal (especialmente los prestamistas nacionales que pueden considerarse obligados por la ley de EE.UU. no la ley de MI, a pesar de que la posición de MI es que están obligados por ambos).

Yo sugeriría tomar la hipoteca mensual, y luego pagar extra (ya sea simplemente añadiendo un poco más a cada pago, o añadiendo un pago extra periódicamente) por su cuenta, como en Cree su propia hipoteca quincenal . Sólo asegúrese de comprobar su contrato de hipoteca para asegurarse de que no intentan añadir una comisión por pago anticipado.