¿Cómo computa un prestamista los requisitos de capital para el PMI?

Question

Debo 280k en una casa y pregunté a mi prestamista (CitiMortgage) sobre la refinanciación. Mi puntuación de crédito es excelente (cerca de 850), y soy un cliente en buen estado.

La tasación de CitiMortgage llegó a unos 345k - mientras que yo esperaba al menos 380k - y dicen que necesito al menos 365k para evitar el PMI.

He impugnado la tasación, pero no tiene buena pinta; me siento realmente engañado. El tasador vino a mi casa y pasó 3-4 minutos. Comparó mi casa con otras que tenían entre 10 y 20 años de antigüedad y que se encontraban en subdivisiones muy antiguas.

En cualquier caso, ¿por qué dice Citi que el valor de mi casa tiene que ser de 365k para evitar el PMI? ¿No debería ser de unos 350k si debo 280k?

editar 1

Me llamaron de citimortgage y me negaron la disputa de la tasación. Pregunté por qué y el gerente de citimortgage dijo que no tenía respuesta. Entonces le pregunté más acerca de por qué no sabía y luego le pregunté acerca de por qué tendría que pagar PMI y no podía responder a eso, dijo "No soy un consultor hipotecario con licencia, sólo soy un gerente".

¿Tengo alguna opción legal? Estoy muy frustrada con ellos.

Answer 1

En cuanto al recurso legal, no hay ninguno. Además, a pesar de tus frustraciones con Citi, puede que no sea culpa suya. Las compañías hipotecarias están ahora obligadas a seleccionar a los tasadores (esencialmente al azar) a través de terceras compañías de recursos de tasación (ARC). Este mandato de aleatorización del gobierno fue emitido con el fin de combatir el fraude, pero en realidad está causando más problemas para los propietarios de viviendas, ya que eliminó la responsabilidad del tasador. Básicamente, ya no hay nada que podamos hacer para despedir a un tasador. He tenido tasadores que han hecho trabajos terribles, simplemente equivocados, y han llegado hasta el final del proceso de disputa sólo para encontrar que no cambiarán el valor. Mi ejemplo favorito de la vida real fue el de un tasador que se equivocó en el recuento de dormitorios (4 en lugar de 5); sin embargo, tomó fotos de 5 dormitorios. El que excluyó dijo que no debía contar porque no tenía armario. El problema es que sí tenía un armario. Hice que el propietario tomara fotos de todos los armarios de su casa y las enviara. Aún así, se negó a cambiar el recuento. Después de casi 2 meses de proceso de disputa, el ARC vino y cambió el recuento, pero no chagne el valor, indicando que el recuento de la habitación no aumentó el sqft, y no habría ningún ajuste en el valor. Me quedé muy sorprendido. La única solución que teníamos era esperar a que caducara la tasación y volver a pedirla, y así lo hicimos. El nuevo tasador acertó en el recuento y, sorprendentemente (no en realidad), llegó al valor correcto...

En lo que respecta al valor necesario para evitar el MI, es probable que utilicen el 80%, pero no se basa en el saldo actual frente al valor, sino en el nuevo importe del préstamo (que incluirá los costes, las amortizaciones previas, las cuotas hipotecarias omitidas, etc.) frente al valor.

Estas son sus opciones:

1. Consigue una nueva tasación. Si está seguro de que el valor es incorrecto, vaya a otro sitio y consiga una nueva tasación.

2. Reestructurar el préstamo. Cualquier agente de crédito competente se habría dado cuenta de que estás muy cerca del 80%, y debería haberte ofrecido la opción de dividir la hipoteca en un primer y segundo préstamo. Mantener el primer préstamo al 80%, y sacar un 2º por la diferencia evitaría el IM.

Saludos cordiales,

Jared Newton

Answer 2

¿Tiene alguna opción legal? La verdad es que no. Citi no tiene ninguna obligación de refinanciar tu préstamo en tus condiciones. Pero eso va en ambos sentidos, ¡y usted no tiene ninguna obligación de refinanciar con Citi!

Obtenga más presupuestos de otro prestamista. Se sentirá muy bien cuando encuentre un prestamista que quiera su negocio. Puede que consigas un mejor trato. Y piensa en lo bien que te sentirás al cortar los lazos con Citi.

Answer 3

Nunca jamás utilices un megabanco gigantesco para los préstamos hipotecarios.

Estoy seguro de que probablemente no lo hiciste y compraron tu préstamo a otra persona. No tienes opciones legales. Lo que debe hacer es mirar a conseguir un nuevo préstamo tal vez un préstamo de 15 años. Su pago podría ser el mismo sin PMI.

Yo consultaría con un relator para ver lo que creen que vale tu casa. Además, si tienes algo de dinero siempre puedes pagar un extra al principio y llegar al 20% en base a la siguiente tasación.

Podrías tener una opción legal respecto a lo que dicen que necesitas en valor 350k es lo que debe tasar para que te libres de pmi cuando debes 280k

Recuerda que Citibank es una empresa que cotiza en bolsa y su objetivo es ganar más dinero. El director general tiene una relación fiduciaria con los accionistas, no con los clientes. Ellos tienen serias reuniones de la junta directiva para pensar qué cargos pueden inventar para joder a sus clientes y hacer montones de dinero. No hay ningún incentivo para que te dejen salir de tu PMI.