¿Por qué los inmuebles de inversión residencial son propiedad de inversores no profesionales y no de grandes empresas?

Question

Esta pregunta es pertinente para Australia, pero creo que también es aplicable a otros países.

He observado que casi todas las propiedades de inversión residencial son propiedad de inversores no profesionales. Lo que quiero decir con esto es que el propietario es generalmente alguien que posee tal vez sólo esa propiedad (o tal vez sólo un par de propiedades) y cuya ocupación principal no es la de inversor profesional, sino que en realidad tiene algún trabajo real donde obtiene la mayor parte de sus ingresos.

Dado que el mercado de la vivienda ha estado en auge posiblemente durante los últimos 25 años, ¿por qué no hay empresas de inversión cuyo único modelo de negocio es comprar e invertir en propiedades residenciales?

Hay empresas constructoras que construyen casas, hay empresas inmobiliarias que venden casas, hay empresas de gestión de propiedades que gestionan los alquileres, pero casi todas las propiedades residenciales son propiedad de particulares o pequeños grupos de personas.

Esto contrasta enormemente con otros vehículos de inversión, como las acciones, donde la mayoría son propiedad de empresas, bancos o grandes grupos de inversión. Incluso otras clases de propiedades, como los inmuebles comerciales, suelen ser propiedad de entidades profesionales.

Answer 1

Porque los rendimientos no son buenos.

Uno de los grandes motores en Australia es el "negative gearing": si su inversión pierde dinero, puede compensar las pérdidas con sus impuestos sobre otros ingresos. Los inversores institucionales y las empresas se dedican a haciendo dinero: no perderlo. Los inversores en el mercado de la vivienda apuestan por que estas pérdidas de ingresos anuales se compensarán en última instancia con una gran ganancia de capital, por la que los particulares obtienen una enorme exención fiscal de la que tampoco disponen las empresas.

Las ganancias de capital no están garantizadas. Australia se ha beneficiado de más de 25 años de crecimiento económico, del empleo y de los salarios: el resultado de una buena planificación gubernamental, una sólida gestión empresarial y una buena dosis de suerte. Si esto terminara, los precios de la vivienda se estancarían, en el mejor de los casos, y se desplomarían en el peor. Una persona que tiene inversiones de flujo de caja negativo tiene para venderlos urgentemente si pierden su trabajo. Un exceso de ventas hipotecarias y los precios de las propiedades podrían bajar fácilmente un 20-30%.

El rendimiento de los alquileres de las propiedades residenciales en Sidney es de alrededor del 4%, con una ganancia de capital de actualmente El rendimiento de los alquileres de los inmuebles residenciales está limitado por los tipos de interés hipotecarios. Los rendimientos de los alquileres de las propiedades residenciales están limitados por los tipos de interés de las hipotecas: si es mucho más barato comprar que alquilar, ¿por qué iba a alquilar alguien?

En cambio, los inmuebles industriales y comerciales obtienen un rendimiento de alrededor del 7% y obtienen exactamente la misma plusvalía . Esto se debe a que el suelo es suelo y si el precio del suelo industrial no crece al mismo ritmo que el suelo residencial de al lado, finalmente uno se convertirá en el otro. Los alquileres comerciales son aún más altos. Además, los inquilinos comerciales son responsables de más gastos y tienen menos derechos legales que los inquilinos residenciales.

Además, las propiedades residenciales individuales son horriblemente ilíquidos y con grandes costes de transacción. Aunque es posible agruparlos en fideicomisos inmobiliarios para que las unidades puedan venderse en la bolsa, es mucho más común hacerlo con edificios de oficinas y comerciales. Esto es lo que hacen empresas como Westfield y AMP Capital hacer . No obstante, los fideicomisos de propiedad fuertemente orientados pueden meterse en aguas profundas debido a la naturaleza ilíquida de la propiedad, ya que el fracaso de Centro ilustrativos.

Dicho esto, hay muchas empresas que desarrollar casas y unidades residenciales para la venta a propietarios o inversores porque ahí es donde está el dinero .

Answer 2

Tu experiencia es anecdótica (fuera de Australia las cosas son diferentes). Hay muchas empresas y fondos de inversión inmobiliaria (REIT) que poseen propiedades residenciales (así como comerciales en muchos casos para tener una cartera equilibrada). Probablemente sean más comunes en las viviendas de mayor densidad, como condominios, edificios de apartamentos, pisos o como quiera llamarlos, pero ciertamente también forman parte del mercado de unidades unifamiliares en los suburbios.

Lo que sigue es toda mi opinión. He gestionado y alquilado un par de propiedades en las que había vivido pero que no estaban listas para vender cuando me mudé. En la mayoría de los casos, desearía haber vendido antes, en lugar de alquilarlas. Creo que hay formas más fáciles/menos arriesgadas de obtener un buen rendimiento de tu dinero. A veces el mercado no es lo suficientemente robusto como para vender rápidamente cuando es el momento de mudarse, y a algunas personas les gusta la flexibilidad de tener una propiedad que podría ocupar un hijo en lugar de mudarse de nuevo a casa. Entiendo esos puntos de vista aunque no esté de acuerdo con ellos.

Answer 3

Economía de escala, por un lado, y "persona que monetiza un activo ilíquido", por otro. La mayoría de los edificios de alquiler multifamiliares son propiedad de inversores inmobiliarios profesionales (así como de personas que están creando un imperio para convertirse en inversores inmobiliarios profesionales, a quienes cuento en este grupo). La diferencia de alquiler entre un apartamento de dos dormitorios de 2000 pies cuadrados y una casa independiente de 2000 pies cuadrados no es grande. El coste de construcción por pie cuadrado de una casa independiente es mayor que el de un edificio multifamiliar (de altura y materiales similares). Las llamadas de mantenimiento, la jardinería y los tejados nuevos, la gestión de los permisos y las inspecciones, etc., son mucho más eficientes con las propiedades multifamiliares. Desde el punto de vista de la oferta, la mayoría de los alquileres de viviendas unifamiliares suelen corresponder a propietarios no profesionales porque resulta que ya son dueños del lugar y, por una u otra razón, a. No quieren vender y b. Quieren obtener un flujo de caja del activo.

Answer 4

Como se ha señalado en otras respuestas, los inversores inmobiliarios profesionales poseen propiedades de inversión residencial. Sin embargo, las unidades residenciales pequeñas no suelen ser propiedad de inversores inmobiliarios profesionales, como confirma su experiencia. Esto tiene una causa bastante natural. El tamaño de la oportunidad de inversión es insuficiente para justificar la investigación/diligencia debida a la que tendría que comprometerse una gran empresa de inversión si quisiera evaluar adecuadamente el potencial de una propiedad. Para un pequeño fondo inmobiliario que gestione, por ejemplo, $50 MM, it would take 100 properties at a $ 500K de valoración para invertir completamente los fondos. Esta cifra crece rápidamente a medida que disminuimos la valoración media para reflejar unidades individuales aún más pequeñas.

Del mismo modo, es poco probable que los grandes inversores institucionales compren valores con una capitalización de mercado de 20 millones de dólares. Sencillamente, no pueden invertir una parte lo suficientemente grande del total de sus activos para que la diligencia tenga sentido desde el punto de vista económico.

Por ello, el dinero inmobiliario institucional tiende a encontrar su camino en grandes unidades multifamiliares que proporcionan un tamaño de compra más conveniente para un fondo.

Answer 5

Ninguna de las respuestas anteriores señala un factor importante para el sesgo de la propiedad residencial hacia los inversores individuales. La cantidad de tiempo que se dedica a la gestión (arrendamiento, mantenimiento y cobro de alquileres) en las propiedades individuales es mucho mayor, por propiedad, que en las inversiones más grandes. Pero lo que se menciona de pasada es el sesgo hacia las inversiones más pequeñas. Menos individuos tienen el capital para comprar y participar en el arrendamiento de propiedades de varios inquilinos, pero es más probable que tengan los fondos para inversiones más pequeñas. Por tanto, el pequeño inversor puede permitirse tanto los costes de entrada como la inversión de tiempo, mientras que las grandes entidades corporativas se benefician de la propuesta contraria.