Casa propia desde hace 3 años. ¿Hipoteca a 15 o 30 años?

Question

Estoy a punto de mudarme a una nueva zona y viviré allí durante 3-4 años y luego me mudaré a otra zona (soy militar y me mudo cada 3-4 años) y estoy pensando que comprar una casa allí es mi mejor opción. Probablemente la venda cuando me vaya, así que sólo necesitaré una hipoteca hasta que la venda y sólo pagaré lo que quede. (Sé lo que estás pensando, probablemente sería más fácil sólo alquilar. Voy a perder unos 65.000 dólares en 3 años para alquilar un lugar decente allí).

Al final un 30 años será sobre $1100 a month and a 15 year will be about $ 1700.

Parece que después de 3 años (probablemente cuando lo venda) esto es lo que me va a quedar, es lo mismo para la hipoteca de 15 y 30 años: $25,500 in interest, $ 230.000 dólares adeudados 36 mensualidades: 30 años - $39,600 15 year - $ 61,200

Parece que al final me ahorraré unos 21.000 dólares con una hipoteca a 30 años. ¿Hay algo que se me escapa? ¿Hay alguna razón para que yo haga una de 15 años?

Answer 1

Dijiste que te imaginabas que los intereses que habrías pagado durante los 3 primeros años serían los mismos con las hipotecas a 15 y 30 años. Eso no es del todo exacto.

Veamos los números.

Por las cifras de pagos mensuales que has dado, parece que estabas calculando un tipo de interés del 4,0%. Eso parece bastante alto, ya que el actual tipos hipotecarios medios nacionales son actualmente del 2,86% para un tipo fijo a 15 años y del 3,61% para un tipo fijo a 30 años. Dado que tiene previsto vender dentro de 3 años, podría obtener un tipo de interés aún mejor si consigue una hipoteca de tipo variable; la media nacional actual para un tipo de interés variable a 5 años es del 2,80%. Sin embargo, los tipos pueden variar a nivel local y en función de tu situación crediticia, así que voy a suponer que el 4,0% es el mejor tipo que puedes obtener para una hipoteca a 15 o 30 años. (Si usted puede obtener un tipo más bajo, podrías ahorrar bastante, incluso en sólo 3 años).

Para un 230.000 dólares, hipoteca a 15 años al 4,0%. Durante los próximos tres años, esto es lo que pagarías:

• Pago mensual: $1,701.28 ($ 61.246,08 en 36 meses)
• Total de intereses pagados en los primeros 36 meses: $25,561.08
• Capital restante después de los primeros 36 meses: $194,314.92
• Patrimonio de la casa, suponiendo que no cambie de valor: 35.685,08 dólares

Si, en lugar de ello, usted se decantara por el Hipoteca a 30 años al 4,0%. Aquí está lo que está viendo:

• Pago mensual: $1098.06 ($ 39.530,16 en 36 meses)
• Total de intereses pagados en los primeros 36 meses: $26,877.06
• El capital restante después de los primeros 36 meses: $217,347.07
• Patrimonio de la casa, suponiendo que no cambie de valor: 12.652,93 dólares

Así, la diferencia de intereses pagados entre las dos opciones en los tres primeros años es de algo más de 1.300 dólares.

Debido a que el pago es mayor, la diferencia de patrimonio después de 3 años es mucho mayor: más de $23,000. The reason this is important is that, with only 3 years between the time you buy the house and the time you sell it, there is no guarantee that the value of the house will go up in that time. The value could just as easily be less three years from now. With the 30-year mortgage, you are only putting in $ 13k hacia su principal, y si el valor de la casa cae, usted podría encontrarse al revés en la hipoteca . Con la hipoteca de 15 años, usted estaría poniendo en más de $ 35k hacia su principal, y podría soportar una caída mucho mayor en el valor antes de que usted se encuentra bajo el agua.

Dicho esto, la diferencia de capital entre las hipotecas a 15 y 30 años se compensa con la cantidad que se ahorra en la cuota cada mes. Por lo tanto, si se aferra a su $600 per month you don't have to pay with the 30-year, your difference between the two options is only the $ 1.300 de interés. Si gastas los 600 dólares al mes, podrías encontrarte con problemas.

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En cuanto a su opción de alquiler, faltan algunas cosas en su comparación:

1. Si compra, tendrá que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles. Como inquilino, los impuestos sobre la propiedad están incluidos en el alquiler.

2. Si compras, tendrás que pagar un seguro de hogar. Como inquilino, solo necesitas un seguro de alquiler mucho menos costoso.

3. Si compras, corres el riesgo de que el mercado inmobiliario baje cuando quieras vender. Como inquilino, simplemente te vas después de 3 años.

4. Si compras, estarás a cargo de cualquier gasto de mantenimiento que surja, desde un grifo que gotea hasta un techo que gotea. Como inquilino, el responsable es el propietario.

5. Vender una casa cada 3 años significa, por lo general, tener que pagar varios costes de cierre (comisión del agente inmobiliario, tasación, seguro del título, etc.) cada 3 años. Esto se llevará por delante todo el capital que se haya ganado en la hipoteca. Si alquilas, esto no es un problema.

Answer 2

Como otros han señalado, no tienes en cuenta los costes de transacción.

En mi región, los agentes inmobiliarios suelen cobrar entre un 6 y un 7% de comisión por la venta. Suponiendo que las cifras de Ben Miller sean exactas -no digo que dude de él, sólo que no me voy a molestar en hacer el cálculo si él ya lo ha hecho-, con una hipoteca a 30 años, tu patrimonio es de aproximadamente $13,500. The realtor's commission on the sale will be about 6% of $ 230,000 = $13,800. Todo su patrimonio se elimina en el momento de la venta.

Además, cuando compras, normalmente tienes que pagar las tasas de apertura del préstamo, las tasas de tasación y varias tasas legales, que suelen rondar los 2.000 dólares.

Y tenga en cuenta que en la vida real no se decide vender una casa y al día siguiente se cuenta el dinero. A menudo se tarda meses en vender una casa. Algunas personas se encuentran con que no pueden vender por nada parecido a lo que pagaron y tienen que asumir una pérdida sustancial. Si vives en una casa durante 20 años y luego pierdes $10,000 on the sale, you might well say, hey, that comes to less than $ 50 por mes que vivía allí, no es gran cosa. Pero si sólo has vivido allí 3 años, es un porcentaje importante de tu coste. Si tardas muchos meses en vender, son meses que estás pagando dos hipotecas. Además, si no hay nadie viviendo en la casa, tienes que preocuparte por el vandalismo, los daños por mal tiempo, etc.

Yo sería muy prudente a la hora de comprar si supiera que me voy a mudar en 3 años.

Answer 3

La hipoteca a 15 años será más barata. He aquí la razón: El coste adicional de la hipoteca a 15 años se destina principalmente al patrimonio de la vivienda. Esto significa que cuando vendas, recuperarás (idealmente) este dinero. Además, con la hipoteca a 15 años pagarás menos intereses.

Sin embargo, ¡mira tus números! El gasto en efectivo de una hipoteca a 15 años es casi el mismo que el de un alquiler.

Los 30 años tienen otro problema. Prácticamente no se invierte dinero en el patrimonio de la vivienda durante los tres primeros años. Esto significa que se está exponiendo al riesgo de una caída del mercado. Es posible que no puedas vender tu casa por lo suficiente como para pagar el saldo del préstamo en 3 años. Esto se llama ser al revés en su hipoteca. Dado que tendrá que mudarse, eso supondría una carga financiera que le obligaría a alquilar la propiedad o a venderla con pérdidas. Considere si querrá ser un propietario a distancia en caso de comprar.

Por último, no olvide añadir el coste de los impuestos, el seguro, los gastos de cierre/venta y el mantenimiento. Estos gastos añadirán un coste significativo y pueden hacer que un alquiler parezca la mejor opción.

Puede que le convenga comprar en función del mercado y de su situación individual, pero asegúrese de que está comparando manzanas con manzanas.

Answer 4

Militar retirado aquí. Tengo 4 negocios de casas en mi haber, así que hablo por experiencia (3 buenos y uno malo). Aquí están las tres variables:

• costes de transacción (Pude minimizarlos dos veces al comprar una construcción nueva)
• el beneficio de la hipoteca deducciones fiscales (si eres estadounidense)
• si la casa se revalorizará o se depreciará ( mercado alcista o bajista )

La última bala (valor de mercado) me benefició una vez, y me perjudicó mucho una vez.

Para el comprador a corto plazo, este es su sencillo diagrama de flujo:

• si espero que los precios de la vivienda suban apreciablemente, compraré
• si espero que los precios de la vivienda se desvíen o disminuyan, alquilaré

En cuanto a la hipoteca a 30 o 15 años: opte por la de 30, y haga pagos adicionales . Le ofrece lo mejor de ambos mundos.

Actualización : Si está en Estados Unidos, le sugiero una hipoteca respaldada por la VA. Son más económicas. Además, si tiene problemas, es más fácil trabajar con ellos.

Answer 5

Digamos que usted pone el 5% de enganche y se mantiene durante 3 años y evalúa la hipoteca de 15 frente a la de 30 años. La de 15 años pondrá más dinero en su bolsillo a hoy valor en dólares, pero si se tiene en cuenta el coste de oportunidad de reinvertir la diferencia (pymnt/mes de 30 años - pymnt/mes de 15 años) x (12*3) y se pone esa cantidad en un vehículo financiero fijo, es posible que se consiga una situación mejor. O invierta el dinero en, por ejemplo, algún fondo indexado de pequeña capitalización y compre una opción doblemente corta de ese índice que venza en más de 1 año para cubrir su inversión. Esto es discutible a la inversión en la propiedad por lo que si usted compra una casa y tomar esa diferencia de nuevo, pero añadir un cuarto de baño, garaje, etc. dependiendo de donde usted vive, el precio de venta podría superar las dos sugerencias anteriores. En resumen, ¿cuánto estás dispuesto a arriesgar/cuánto tiempo por adelantado analizando las opciones? Y ¿es usted más manitas y se siente más cómodo siguiendo ese camino? Y ¿puedes permitirte el lujo de quedarte con ese dinero durante 3 años si ocurre algo inesperado?