Cómo contabilizar correctamente un inmueble alquilado en el que el inquilino tiene la opción de compra

Question

Soy el representante personal de una herencia con una situación como la siguiente:

1. Propiedad con valoración fiscal de 100.000 dólares
2. Inquilino con un contrato de arrendamiento de varios años para la propiedad con una "cuota de arrendamiento" total de 25.000 dólares
3. Durante el arrendamiento, el Arrendatario tiene una opción (independiente) de compra de la propiedad por 50.000 dólares
4. Todos los pagos de arrendamiento disminuyen el precio de compra de la opción en una cantidad correspondiente.

Como representante personal, tengo que asignar un valor a estos bienes en la herencia sin tener en cuenta la "probabilidad de cobro". Supongo que esto significa que debo suponer que el inquilino paga el importe total del contrato de arrendamiento y ejecuta la opción al final del mismo.

También estoy intentando hacer un seguimiento del valor inicial y de los cambios en él en mi software de finanzas personales.

Hasta ahora, no puedo entender qué conjunto de cuentas de doble entrada mostraría correctamente un valor. Mi intuición es que el arrendamiento es un activo pero hay algo que compensa todo su valor porque los pagos del arrendamiento disminuyen el precio de compra de la opción. Del mismo modo, la opción en sí misma es un activo porque daría lugar a 50.000 dólares, pero se compensa de algún modo porque el ejercicio de la opción provocaría la venta de la propiedad.

Agradecería cualquier orientación sobre cómo valorar y seguir correctamente esto.

Answer 1

Cualquier cosa que permita a alguien hacer algo con tu propiedad es un activo para esa persona, y un pasivo para ti. Por tanto, tanto el contrato de arrendamiento como la opción son activos para el inquilino y pasivos para el patrimonio. Los únicos activos que tiene el patrimonio son la propiedad y el pago de 25.000 dólares (ya sea en efectivo o en cuentas por cobrar, según el caso).

Si la propiedad acaba valiendo más que eso (más los costes de la transacción), el inquilino sería tonto si no la comprara, y si acaba valiendo menos (lo que requeriría una sobrevaloración masiva y/o algo catastrófico en el mercado de la vivienda), entonces la herencia se quedará con una propiedad que vale menos de 50.000 dólares.

Ya que estás recibiendo $25k of that at the end of the lease, if you want that in present value you'll have to do time discounting, and if the other $ 25k se está recibiendo en el transcurso del arrendamiento, entonces usted tendrá aún más (y más complicado) tiempo de descuento.

La contabilidad más sencilla sería tomar el tiempo descontado $50k as current assets, ignore the value of the property itself, since you no longer have any claim to it (during the lease, the tenant is entitled to its use, and at the end of the lease, it almost certainly will be bought), and if the house decreases below $ 50 mil, trátalo como un gasto. Una versión un poco más complicada de esto sería estimar el valor esperado de esta pérdida (integral de (50k-x)(p(x)) de 0 a 50k donde p(x) es la probabilidad de que la casa valga x dólares) y añadirlo a los 50k (será un número negativo, por lo que añadirlo disminuirá la cantidad).

Si quieres ser realmente elegante, puedes introducir la propiedad como un activo, establecer algún valor para ella (la valoración sería un candidato, pero como dijo Pete B., la valoración no es lo mismo que el valor de mercado), y luego valorar la opción de compra. Averiguar el valor de mercado de una propiedad no es trivial, y averiguar el valor de mercado de una opción sobre una propiedad es aún más difícil; no es que haya un mercado de personas que negocien opciones sobre su propiedad. Por otra parte, al estar tan cerca del dinero, su valor depende casi por completo del valor de la propiedad. Como la propiedad es un activo, y la opción es un pasivo, cualquier valor superior a 50.000 se anula (que la propiedad valga más significa que la opción también vale más, lo que hace que el efecto sobre su valor total sea insignificante). Así que aunque esta vía es posiblemente más completa desde el punto de vista contable, está añadiendo un montón de complejidad e incertidumbre que realmente no vale mucho desde el punto de vista práctico.

Answer 2

Sólo para cerrar esto con lo que realmente se presentó en el inventario de bienes.

En primer lugar, en el estado en el que se encuentra el patrimonio, la valoración del impuesto sobre bienes inmuebles era un "valor justo de mercado" aceptable a efectos de elaborar un inventario del patrimonio y asignar un valor al bien.

La casa fue valorada al valor justo de mercado, que no basé en la valoración del impuesto sobre la propiedad. No se asignó ningún valor al arrendamiento, ya que los pagos del mismo disminuían directamente el valor de la opción. No se asignó valor a la opción. En cambio, era un "gravamen" sobre la casa que limitaba el valor de la casa al valor de la opción.

Así que el valor neto de la casa era el valor de la opción en el inventario de la finca.