Utilizar la propiedad para lograr la independencia financiera

Question

Estoy trabajando para conseguir la independencia financiera.

La tasa de rendimiento más impresionante en Pakistán ha sido la de la compra de propiedades;

• Proporciona un rendimiento mayor que la inflación.
• La propiedad podría alquilarse para obtener ingresos adicionales.

Necesito $250/month every month to achieve financial independence. Will buying a flat which generates $ ¿250 de alquiler al mes es una buena decisión?

Personalmente creo que sí, porque el alquiler se ajusta con la inflación y el aumento del precio de la propiedad es otro beneficio. ¿Podría esto ayudarme a ser económicamente independiente a largo plazo, ya que la inflación se ajusta en él?

Answer 1

Escribí esto en otro hilo pero también es aplicable aquí.

En general, la gente comete algunos errores clave con la propiedad:

1. No tener en cuenta la depreciación adecuadamente. Las casas se caen constantemente y, si se alquilan, los inquilinos también las destrozan continuamente, sobre todo en las zonas malas. Los costes de depreciación exactos pueden oscilar entre el 5 y el 20% anual, dependiendo de la propiedad y la zona. Añada también un seguro o prepárese para perderlo todo en un desastre.

2. En relación con 1), toman el precio del índice de las subidas del precio de la vivienda como algo que pueden conseguir, cuando en realidad gran parte de la "subida" del precio de la vivienda es simplemente que todo el mundo tiene que gastar mucho dinero para mantenerlas en pie. Ningún inversor puede seguir realmente un gráfico de precios de la vivienda debido a 1), así que tenga cuidado de hacer suposiciones razonables sobre el crecimiento futuro real alcanzable (en su ejemplo, bien podrían ser rezagado la inflación/apenas crecen si no se calcula correctamente el mantenimiento y la depreciación).

3. No se han tenido en cuenta los enormes costes de transacción (a menudo más del 5% por venta) y las ganancias de capital y otros impuestos (depende de la estructura fiscal exacta del lugar donde se encuentre). Estos costes se acumulan muy rápidamente si se compran y venden con frecuencia.

4. Costes en tiempo u honorarios para los agentes inmobiliarios de alquiler. Tener que llenar, comprobar, desalojar, arreglar y mantener las propiedades de alquiler es mucho más trabajo de lo que la mayoría de la gente cree, y esto lo tienes que pagar con tu propio tiempo o con el de otra persona. De nuevo, hay que tenerlo en cuenta.

5. Problemas de liquidez. Vender casas en mercados a la baja es muy, muy difícil. No son como las acciones, que pueden venderse rápidamente. A menudo, las casas pueden permanecer en el mercado durante años antes de venderse si no se está dispuesto a aceptar precios bajos. Como el banco es el propietario de la casa, si no se paga la hipoteca (colapso de los alquileres, pérdida del trabajo, etc.), pueden obligar a venderla a la fuerza, dejándote en un mundo de dolor, dependiendo del sistema legal exacto (equidad negativa, etc.). Estos factores suelen estar correlacionados si se trabaja en las mismas ciudades en las que se compra, por lo que existe un gran riesgo potencial si la economía regional se hunde.

6. Por último, si eres joven pueden atarte a zonas donde tu potencial de ingresos es limitado. El alquiler puede ser muy beneficioso al principio de tu carrera, ya que te da una gran libertad para irte rápidamente cuando surjan nuevas oportunidades. Encerrarse en contratos de más de 20 años o en actividades de arrendamiento cuando se es joven puede inhibir enormemente el potencial de ingresos.

Sin más detalles sobre el marco legal exacto, la zona, el tipo de casa, etc., es difícil dar un consejo más específico, pero en general se necesita un gran margen de seguridad con la propiedad debido a todo lo anterior, por lo que si los números que se están ejecutando están saliendo cerca (y lo son aquí), probablemente no vale la pena, y es mejor seguir con más manos fuera de las inversiones como acciones y bonos.

Answer 2

Hay que tener mucho cuidado con la compra de propiedades porque han subido rápidamente en los últimos años. Hay algunos factores fundamentales que limitan la cantidad de bienes inmuebles que pueden apreciarse con el tiempo. En pocas palabras, el crecimiento del mercado inmobiliario en general se apoya en el mercado de la propiedad de entrada. Es decir, cuando los valores se aprecian, la gente puede vender y utilizar las ganancias de capital para comprar propiedades más valiosas. Esto hace que suban los precios de las propiedades de mayor valor, cuyos propietarios pueden utilizarlo para comprar propiedades más caras, y así sucesivamente.

En algún momento de un mercado en alza, las propiedades de nivel básico empiezan a ser difíciles de pagar para los compradores de nivel básico. La máquina de subir los precios en todo el mercado empieza a detenerse. Este nivel de precios puede calcularse observando los ingresos medios de una zona. A partir de cierto porcentaje de ingresos, la gente no puede comprar en el mercado sin préstamos locos y si éstos se hacen populares, cuidado porque las cosas se pueden poner muy feas. Si quieres un ejemplo, sólo tienes que mirar hacia atrás a los EE.UU. en 2007-2009 y la crisis financiera casi apocalíptica que siguió.

Al igual que en la mayoría de las inversiones, hay que comprar barato y vender caro. Comprar en un mercado caliente no suele ser muy rentable. Comprar cuando el mercado está anormalmente bajo suele ser una estrategia más eficaz.

Answer 3

¿Será una buena decisión comprar un piso que genere 250 dólares de alquiler al mes?

El hecho de que invertir en bienes inmuebles sea una buena decisión depende de muchas cosas, entre ellas la oferta/demanda actual y futura de unidades de alquiler en su zona concreta. Hay muchas preguntas en este sitio sobre este tema, y otra respuesta a esta pregunta que ya aborda muchos de los riesgos asociados a la propiedad de bienes inmuebles (aunque también hay que tener en cuenta los beneficios). Sólo quiero centrarme en este punto que has planteado:

Personalmente creo que sí, porque el alquiler se ajusta con la inflación y la subida del precio de la vivienda es otro beneficio. ¿Podría esto ayudarme a ser económicamente independiente a largo plazo, ya que la inflación se ajusta en él?

En mi opinión, el hecho de que las rentas de alquiler se ajusten en general con la "inflación" es una cobertura contra algunos tipos de riesgo económico, no un aumento absoluto del valor .

En primer lugar, considera la posibilidad de comprar una casa para vivir en ella, en lugar de alquilarla:

Si pagas la hipoteca antes de jubilarte, habrás reducido el coste del alojamiento a sólo los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones. Esto le proporciona una necesidad (relativamente) conocida y fija de salidas de efectivo. Si el valor de la propiedad va arriba para cuando te jubiles, no te costará nada extra, porque ya eres dueño de tu casa. Si el valor de la propiedad se abajo para cuando te jubiles, entonces no ahorras nada, porque ya eres dueño de tu casa.

En cambio, si alquilas toda tu vida y ahorras dinero cada mes (en lugar de pagar una hipoteca), cuando te jubiles tendrás una mayor cantidad de ahorros que podrás utilizar para pagar tus gastos mensuales de alquiler cada mes. Cuando se jubile, su coste de alojamiento será el precio de mercado del alquiler en ese momento. Si el valor de la propiedad va arriba cuando te jubiles, tendrás que pagar más por el alquiler. Si el valor de la propiedad va abajo Cuando te jubiles, ahorrarás dinero en el alquiler. Tendrás mayores ahorros, pero tu salida de dinero será un poco menos segura, porque no sabes cuál será el precio de mercado del alquiler.

Ya ves que, como necesitas poner un techo sobre tu cabeza, por el mero hecho de existir corres el riesgo de que el coste de la propiedad aumente. Por ello, la compra de una vivienda propia puede ser una cobertura contra ese riesgo. Se trata de una "cobertura natural", en la que dos riesgos que compiten entre sí pueden mitigarse mutuamente por el mero hecho de existir. Esto no significa que comprar una casa sea siempre lo mejor, sino que es sólo una pieza del rompecabezas para comparar las dos alternativas [véase muchos otros hilos sobre la compra frente al alquiler en este sitio, o en Google].

Ahora, piensa en comprar una casa para alquilarla a otras personas:

En el escenario extremo, suponga que hace todo lo posible para comprar la mayor cantidad de bienes posible. Tal vez, en el momento de jubilarse, sea dueño de un pequeño edificio de apartamentos con 11 unidades, en el que vive en una de ellas (como ejemplo), y no tiene ningún otro ahorro. Antes, ser propietario de una vivienda era, entre otras ventajas y desventajas, una cobertura natural contra el riesgo de que subiera el coste personal del alojamiento. Pero ahora, el riesgo de sus muchas unidades de alquiler es mucho mayor que el riesgo de su propio alojamiento personal. Es decir, si el alquiler sube $100 after you retire, your rental income goes up by $ 1.000, y su coste personal de alojamiento sólo aumenta en $100. If rent goes down by $ 50 después de jubilarse, sus ingresos por alquiler se reducen en $500, and your personal cost of accommodations only goes down by $ 50.

Puede ver que invertir sólo en propiedades de alquiler le pone en gran riesgo de fluctuaciones en el mercado de alquiler. Este riesgo es mayor que si simplemente comprara su propia casa, porque al menos en ese caso, está garantizando su coste de alojamiento, que sabe que tendrá que pagar de una forma u otra. Por eso, la mayoría de los consejos de inversión sugieren que diversificar su cartera de inversiones. Eso significa comprar algunas acciones, algunos bonos, etc. Si inviertes demasiado en una sola cosa, corres grandes riesgos en ese mercado concreto. En el caso de los inmuebles, cada inversión es tan grande que a menudo no se está diversificado si se invierte mucho en ellos (no se puede comprar una casa de 100 dólares cada vez, como se puede hacer con una acción o un bono).

Por supuesto, mis ejemplos anteriores son muy simplificados. Sólo intento sugerir el principio subyacente, no toda la complejidad del mercado inmobiliario. Tenga en cuenta también que hay muchos tipos de inversiones que suelen ajustarse a la inflación/coste de la vida; los bienes inmuebles son sólo uno de ellos.