¿Qué tan común es entre las personas que logran invertir en una segunda propiedad pagar el pago inicial con un préstamo con garantía hipotecaria?

Question

¿Puede alguien compartir su opinión sobre lo común que es entre las personas que obtienen una ganancia decente al comprar una segunda vivienda, pagarla haciendo un pago inicial utilizando el capital de su primera vivienda?

Estoy considerando hacer esto pero no tengo muchos datos concretos que lo respalden. Quiero buscar una respuesta a esta pregunta leyendo libros sobre el tema, pero debido a la escasa fiabilidad de los libros mejor valorados {con muchas reseñas} sobre el tema en Amazon utilizando aplicaciones como ReviewMeta y Fakespot, soy reticente a comprarlos; y de hecho al leer las reseñas de una estrella de los mismos, se confirman mis sospechas de que no son buenos libros. A veces, incluso cuando un libro obtiene una buena calificación de fiabilidad (por ejemplo, 4,5) en ReviewMeta, sigue diciendo "Warn" con respecto a la sospecha de las reseñas.

Algunos ejemplos de estos libros son los que aparecen en el siguiente enlace:

https://www.developgoodhabits.com/best-real-estate-investment-books/

EDIT: ¿Qué éxito tiene la gente en obtener un beneficio decente con esta inversión utilizando un HELOC contra su primera casa?

¿Puede alguien recomendar un buen libro sobre la compra de una segunda vivienda/propiedad que haya sido escrito en los últimos 2 años?

Gracias.

EDITAR:

¿Inversión? Sí

Tipo de inversión(es): un condominio o casa con un 20% de enganche; o dos condominios y/o casas, cada uno con la mitad del monto de un enganche como para el escenario de una propiedad. Por ejemplo, si doy un 20% de entrada a una casa, el pago inicial es $120k; And with two houses/condos, it would be $ 60k cada una (aunque tendría que pagar el PMI); Y con tres casas serían 40k cada una {aunque tendría que pagar el PMI), etc.

Patrimonio aproximado de la primera propiedad contra la que pediré el préstamo: $280k

Cómo supuse que financiaría el pago inicial: HELOC a un tipo fijo a 30 años tan bajo como sea posible si la mejor opción (en términos de mayor riesgo/recompensa) es comprar, alquilar y mantener durante un tiempo mientras se espera que acumule valor. Pero si algo como una refinanciación en efectivo tiene más sentido, entonces funciona.

Mi mercado local donde me gustaría comprar una propiedad de alquiler: Área de Los Ángeles (por ejemplo, Glendale, Burbank, Woodland Hills, Inglewood)

Otras preguntas que creo que debo responder lo mejor posible:

¿Cuál es mi probabilidad de éxito?

¿Cómo debo comparar las diferentes localidades de mi zona con respecto a estos diferentes mercados? Por ejemplo, no es lo mismo alquilar en Glendale que en Antelope Valley. Entonces, ¿cómo debería compararlos además de que uno está ligeramente más lejos de donde vivo?

¿Qué medidas prácticas exactas debo tomar para desalojar a un inquilino? ¿Debo contratar a un abogado y cuánto me costará? ¿O debería contratar a un administrador de la propiedad para que investigue a los inquilinos y evitar así las molestias, si eso no afecta a los beneficios?

¿Cómo puedo calcular el tiempo que puede estar vacía mi vivienda de alquiler?

¿Existe una fórmula para la probabilidad de ganancia y/o para el tiempo que una propiedad puede estar vacía que tenga en cuenta: el tipo de propiedad, la ubicación, el tipo general de población en el barrio...?

Por favor, hágame saber si necesita más aclaraciones.

Gracias.

Answer 1

Depende del banco. El mío considera que todos mis préstamos están garantizados por todas mis propiedades, y también por mi garantía personal. La división en mi préstamo hipotecario personal (principal e intereses) y los préstamos de sólo intereses sobre las propiedades de inversión es sólo para optimizar los impuestos y facilitar el registro.

Answer 2

Tipo de inversión(es): un condominio o casa con el 20% de enganche; o dos condominios y o casas, cada uno con la mitad de la cantidad de un pago inicial como para el escenario de una sola propiedad. Por ejemplo, si doy un 20% de entrada en una casa el pago inicial es $120k; And with two houses/condos, it would be $ 60k cada uno (incluso si tendría que pagar el PMI); Y con tres casas sería sería de 40k dólares cada una {aunque tendría que pagar el PMI), etc.

Este plan no funcionará. Según mi experiencia, los prestamistas que conceden préstamos para propiedades de inversión quieren ver un 20% de entrada. Les preocupa que la propiedad esté vacía durante uno o dos meses. También se preocupan por la gente que compra un lugar, y luego unos meses más tarde lo convierten en un alquiler. Eso te limitará a una sola propiedad de alquiler, a menos que tengas suficiente dinero para varios pagos iniciales del 20%.

Cómo supuse que financiaría el pago inicial: HELOC a un tipo fijo a 30 años lo más bajo posible tasa fija como sea posible si la mejor opción (en términos de mayor riesgo/recompensa) es comprar, alquilar y mantener durante un tiempo mientras se mientras se acumula valor. Pero si algo como una refinanciación en efectivo tiene más sentido, entonces eso funciona.

Esto también tiene problemas. Con el cambio de la ley de impuestos a finales de 2017 el interés de HELOC no es deducible de impuestos a menos que se utilice para mejorar la casa. Mientras que un préstamo respaldado por la propiedad de alquiler es un gasto permitido. El HELOC probablemente será a una tasa más alta que la de 30 años, y también tendrá un plazo más corto.

El prestamista examinará todos sus préstamos, la HELOC sigue siendo un préstamo y afectará a su capacidad para obtener un préstamo para la propiedad de alquiler.