¿Es correcto mi enfoque para evaluar la inversión inmobiliaria frente a la inversión en ETF?

Question

Alguien me ha preguntado cuál es el rendimiento de una inversión inmobiliaria en relación con los ETF a lo largo de más de 10 años. Mis conocimientos financieros son muy escasos y acabo de conocer el concepto de ETF la semana pasada. He intentado analizar el escenario que se me plantea. ¿Podéis decirme si mi planteamiento de abajo es correcto? ¿Y si he pasado por alto consideraciones importantes?

Lo primero que hice fue encontrar esta fórmula en Google:

CurrentValue = Principal*(1+Rate)^Years

Quiero comparar diferentes escenarios en función de la tasa de crecimiento. Así que reelaboré la fórmula de la siguiente manera:

Rate = (CurrentValue/Principal)^(1/Years) - 1

Ahora quiero hacer números para la inversión inmobiliaria. El valor de mi casa hoy es $600k. I bought it for $ 250k en 2007. Podría haberla comprado por 200k dólares en 2008, después de la caída del mercado. Las tasas para estas dos condiciones se ven así:

House2007 = (600/250)^(1/12) - 1 = 7.57%
House2008 = (600/200)^(1/11) - 1 = 10.50%

A continuación, compararé con un enfoque de inversión pasiva en el que considero invertir en un ETF que refleja el Dow Jones. Veo que en 2007, el valor de las acciones era tan alto como $13408, and in 2008 it was as low as 7062. Today it is $ 24388. Eso me da:

DJI2007 = (24388/13408)^(1/12) - 1 = 5.11%
DJI2008 = (24388/7062)^(1/11) - 1 = 11.93%

Haciendo lo mismo para el S&P500, obtengo esto

SP2007 = (2633/1526)^(1/12) - 1 = 4.65%
SP2008 = (2633/797)^(1/11) - 1 = 11.48%

Parece que los tipos de propiedad frente a los del ETF son comparables. ¿Es esta la forma correcta de ver estos escenarios desde criterios de rendimiento idealizados? ¿Hay consideraciones sustanciales que he omitido? ¿Significa esto que es bastante común que la gente espere que la inversión inmobiliaria y la del ETF sean comparables?

Nota al margen: Supongo que con una inversión inmobiliaria, tu capital principal no es fluido. Pero con una inversión pasiva en ETF, su capital principal es fluido. Una propiedad te da la oportunidad de generar ingresos por alquiler. ¿Las inversiones pasivas en ETF no generan ingresos comparables a los del alquiler?

Answer 1

Hay aspectos de su enfoque que están bien, pero otros que no.

Me alegro por ti de que tu casa haya tenido la ganancia que tuvo en este tiempo. Ese resultado fue único para ti, o al menos único para ciertas zonas del país. Cuando dices "una inversión inmobiliaria", ¿te refieres a esta en particular, o intentabas compararla, en general?

Lo que ignoró, en el caso de las acciones, fueron los dividendos reinvertidos. El fallo de los índices DOW y S&P, es que no dan ninguna pista de cuál fue la rentabilidad total. Tendrías que conseguir los datos para esto por otro método. Es fácil de encontrar.

En el caso de la propiedad, el aumento del valor de la propiedad es el menor de los valores actuales de la propiedad. El alquiler, en una zona bien elegida, va a ser aproximadamente el 1% del valor de la propiedad cada mes, por ejemplo, un inversor va a estar interesado en comprar una casa por $200K if he can get $ 2.000 euros al mes de alquiler. La otra gran cuestión que has ignorado son los gastos corrientes. Una casa tiene impuestos, seguros, reparaciones y otros gastos de mantenimiento.

Por último, te recomiendo que mires el Índice Case Shiller de precios de la vivienda que muestra que, a largo plazo, los precios de la vivienda siguen la inflación y poco más. A largo plazo, los precios de la vivienda tienden a situarse entre la inflación general y la inflación salarial. En otras palabras, cerca del aumento de los salarios reales a lo largo del tiempo. Por otro lado, las acciones han subido un 7% ajustado a la inflación o algo así a largo plazo, y no hay ninguna razón lógica para que esa tendencia no continúe. (Teniendo en cuenta que cualquier aumento de la vivienda a corto plazo por encima de los aumentos salariales no puede continuar literalmente de forma indefinida, ya que tal nivel de aumento haría que las viviendas fueran inasequibles muy rápidamente. La oferta y la demanda no pueden ser ignoradas)