Refinanciación de la hipoteca, la misma tasa de 30yr vs 15yr (con el cierre de crédito)

Question

Tengo 49 años, actualmente tengo una hipoteca VA 30yr @ 3,75% con 26years izquierda. (Nos mudamos al otro lado del país para un nuevo trabajo en 2017). Saldo restante 254K, No PMI, tienen aproximadamente 100K en la equidad.

Mirando la refinanciación VA IRRRL, el mejor corredor de hipotecas que he encontrado hasta ahora tiene tanto hipotecas a 15 como a 30 años al 2,25% con un coste de alrededor de $3,220 ($ De los cuales 1.284 son la tasa de financiación de la VA (0,5%)). La diferencia es que para el 15yr, hay un $3,541 credit towards closing...meaning I'd end up getting about $ 220 al cierre para el 15yr.

Diferencia en el pago ..

 - Cur  $1269
 - 15yr $1672
 - 30yr  $986

Me estaba inclinando por el de 15 años, ya que sería mejor tener la casa pagada a los 65 años que a los 80. Pero parece que debería ser capaz de encontrar un mejor uso para esos $700/mes.

Esposa y 2 hijos (14 y 13). La universidad y la conducción están en el horizonte para el de 13 años, pero probablemente no para el de 14.

Tanto mi mujer como yo contribuimos al 401k más allá de la aportación de la empresa (creo que estoy en el 11% o así).
Fondos de emergencia, probablemente no tanto como deberían ser unos 10K actualmente.
Y tenemos un par de tarjetas de crédito, ambas por debajo del 10%, pero con unos 30K en total.

Yo había mirado a la refinanciación con la opción de efectivo a cabo ... tal vez tengo que mirar un poco más en eso. Pero el VA IRRRL era mucho más rápido y de menor costo de lo que inicialmente estaba viendo.

EDITAR Así que estoy de vuelta reconsiderar mis opciones....en lugar de la rápida y fácil VA IRRRL, estoy considerando un refi con 30K dinero en efectivo a utilizar para pagar la deuda de la tarjeta de crédito (que está en el 10%).

Me gusta mucho la idea de bajar del 3,75% al 2,25%, así que eso es lo que estaba mirando.

            P&I
VA 30 yr - 1125
VA 20 yr - 1524
VA 15 yr - 1927

Esos números son probablemente un poco alto como el sitio web de la hipoteca fue el cálculo de una tasa de financiación de VA 3,6% y creo que sólo debe ser 2,3%, ya que este es mi primer refi.

No pude conseguir un 30yr estándar a 2,25 actualmente. Sólo a 15. Realmente no me gusta la idea de un 30yr. (especialmente si he enrollado la deuda de la tarjeta de crédito en él)

Así que dos preguntas

1. ¿Buena idea para conseguir el efectivo para pagar la CC?
2. ¿qué opinas de una hipoteca de 20 años?

Answer 1

Pero parece que debería ser capaz de encontrar un mejor uso para esos 700 dólares al mes.

Sí, ese es el meollo de la cuestión. En concreto, ¿puedes encontrar algo que hacer con el dinero que obtenga una tasa de rendimiento mejor que el 2,25%? Si lo pones en la casa, te estás garantizando un rendimiento del 2,25%. Eso es bastante bajo. Ciertamente es mejor que poner esos 700 dólares al mes bajo un colchón (es decir, una cuenta de ahorro que paga básicamente un 0% de interés), y es mejor que, por ejemplo, comprar bonos del Tesoro a 10 años (al 1,1% a partir de esta respuesta). Pero ciertamente hay otras cosas mejores por ahí. En concreto:

Y tenemos un par de tarjetas de crédito, ambas por debajo del 10%, pero con unos 30K en total.

Entonces no hay que pensar en ello. Si utilizas los 700 dólares extra al mes para pagar las tarjetas de crédito, te garantizas una tasa de rendimiento del 10%. Si lo destinas a la casa, obtienes un 2,25%. Es una decisión fácil. Pagar las tarjetas de crédito.

Con 700 al mes, tardarás varios años en pagar los 30.000 dólares. Cuando eso esté pagado, entonces siempre puedes pagar por adelantado la casa si quieres. O probablemente puedas encontrar algunas inversiones de bajo riesgo que paguen mejor que el 2,25%.

Nota de Mod: Esta respuesta refleja la sabiduría de las preguntas y respuestas Simplifícalo para mí: el orden correcto de inversión Te sugiero que leas las respuestas allí también.

Editar

añadimos algunas alternativas, ¿cambia eso tu respuesta?

La refinanciación en efectivo para hacerse cargo de la deuda de la tarjeta de crédito es probablemente una buena idea. Consolidar esa deuda a un tipo de interés más bajo le ahorrará muchos intereses a largo plazo. Sin embargo, asegúrese de no acumular inmediatamente otros 30.000 dólares en facturas de tarjetas de crédito. Pague la factura de la tarjeta de crédito en su totalidad cada mes.

Realmente no me gusta la idea de un 30yr.

He conocido a mucha gente que realmente lucha con esto. Pero un préstamo a 30 años es casi siempre la mejor opción. Incluso si no tuvieras ninguna deuda de tarjeta de crédito y lo único que pudieras hacer con tu dinero fuera meterlo en un colchón, yo recomendaría un préstamo a 30 años en lugar de uno a 15 o 20 años. Y he aquí el motivo: en Estados Unidos, la mayoría de las hipotecas no tienen ninguna penalización por prepago. Eso significa que siempre puedes convertir un préstamo a 30 años en uno a 15 años pagando por adelantado, pero no puedes convertir fácilmente un préstamo a 15 años en uno a 30 años.

Por ejemplo, digamos que consigues ese préstamo a 30 años. El pago que ha indicado es el mínimo pago, pero no hay un máximo. Si a final de mes te sobran 700 dólares en efectivo, págalos para la casa. Hazlo cada mes durante 15 años y habrás pagado tu préstamo a 30 años 15 años antes. Pero ahora, supongamos que un mes surge una emergencia. Por alguna razón inesperada, necesitas dinero en efectivo ahora mismo. Entonces sólo tienes que pagar el mínimo del préstamo y utilizar el resto para lo que necesites. Sin embargo, si hubieras pedido un préstamo a 15 años, no tendrías esa flexibilidad. Tienes un pago mínimo más alto, y si no lo pagas por completo cada mes, eres moroso. Si surge alguna emergencia, no tienes suerte.

Conclusión: 30 años es lo mejor.

Answer 2

Deje de preocuparse por las quemaduras solares (reduciendo el 3,75% al 2,25%) cuando tu pelo está en llamas (30 mil dólares de deuda al 10%).

Hechos: tienes $10K in cash, and can afford a $ Hipoteca mensual de 1927.

@RonJohn sigue pensando en esto... añadió otra opción, ¿qué opinas?

Mis pensamientos:

1. Inmediatamente tirar $8K at the CC. That reduces it to $ 22K.
2. Inmediatamente aplicar un extra $1927 - $1269 = $658 cada mes (por encima de tu pago actual) a la CC durante el tiempo que tardes en refinanciar.
3. Refi a 30 años a $986.
4. Ahora tienes 941$/mes por encima de tu pago actual la deuda de la CC. Dos años después, la deuda de la CC está pagada.
5. Qué hacer con ese extra $941 (plus your current CC payment) per month? $ 600/mes para crear tu fondo de emergencia, y el resto extra de la hipoteca. 14 meses más tarde (unos 3,5 años después de "ahora"), tu fondo de emergencia vuelve a ser de 10.000 dólares, y puedes tirar el extra $941/month at the mortgage (for a total of $ 1927/mes).

Eso lo pagará en unos 17 años.

• Por supuesto, nada de esto te servirá si sigues gastando de forma imprudente (si es que así es como has acumulado tanta deuda). Desarrolle una razonable (no un presupuesto de frijoles y arroz de Dave Ramsey), y apégate a él.
• Vive por debajo de tus posibilidades.

Answer 3

Simplifícalo para mí: el orden correcto de inversión realmente va un largo camino para responder a su pregunta. Pero, por supuesto, usted ofrece detalles que son importantes para abordar.

El 15 tiene su lugar. El inversor con aversión al riesgo que se inclina por "dormir mejor sabiendo que no tengo ninguna deuda", por ejemplo.

Pero. Como muestra el "orden correcto", estaría pagando esa deuda de la tarjeta de crédito antes que la hipoteca, y antes de los depósitos de jubilación por encima de la partida. La cuestión de cómo llegó a ser en primer lugar no puede ser pasado por alto o barrido a un lado. El consejo de hacer caja para pagarla puede ser matemáticamente correcto, pero yo tendría cuidado de tener un presupuesto para garantizar, dentro de lo razonable, que no vuelva a ocurrir.

La mejor manera de hacerlo es tomar los 30, y construir una cuenta de emergencia decente, suficiente para que las emergencias comunes habituales no se conviertan en una deuda del 18%+. Nueva transmisión, nuevo sistema de calefacción, etc. ¿El techo? No es una emergencia. El mío fue de 25.000 dólares, y se planificó con años de antelación.

El "coste" de los 30 es la tasa ligeramente superior. Pero el beneficio compensa bastante ese coste. El beneficio, si no es obvio, es el mayor flujo de caja mensual que ayuda a evitar el interés del 18% de la deuda de la tarjeta de crédito. Considere la diferencia de 1/2% (margen común entre los plazos de 15 y 30 años) en $250K is $ 1250/año. Pero esa cifra es el interés de sólo 6250 dólares de deuda de tarjeta de crédito al 20%. Repito: el coste de los 30 para la persona que debería haber tomado los 15 es mucho menor que para la situación contraria.