¿Qué es un depósito en garantía y cómo funciona? Ejemplo práctico.

Question

No puedo entender el concepto de depósito en garantía.

Wikipedia proporciona el siguiente ejemplo:

El depósito en garantía generalmente se refiere al dinero retenido por un tercero en nombre de las partes que realizan una transacción. Se utiliza principalmente en la compra de acciones de una empresa. Es más conocido en los Estados Unidos en el contexto de la industria inmobiliaria (específicamente en hipotecas donde la empresa hipotecaria establece una cuenta de depósito en garantía para pagar impuestos y seguros de propiedad durante el plazo de la hipoteca).

¿Puedes hacerme un ejemplo práctico?

Supongamos que quiero comprar una casa de la persona X. La persona X está dispuesta a venderme su casa por $200k. No tengo este dinero, así que necesito una hipoteca. Voy a mi banco para obtener una hipoteca.

¿Cómo funcionaría el depósito en garantía en este ejemplo práctico?

Answer 1

En términos simples, "escrow" es solo una forma de asegurarse de que el vendedor reciba su dinero y el comprador reciba la casa (o bienes, o lo que sea que se esté comprando). Es una forma de evitar fraudes y otros problemas.

Cuando vas a una tienda a comprar un plátano, por ejemplo, no se necesita escrow porque entregas dinero y de inmediato te llevas un plátano.

Con las casas, hay mucho dinero y detalles involucrados, por lo que el escrow ayuda a proteger a todos durante la transacción. Entregas tu pago inicial a la empresa de escrow, la compañía hipotecaria otorga el monto del préstamo a la empresa de escrow, y el vendedor proporciona el título de la propiedad a la empresa de escrow. Como tercero imparcial, la empresa de escrow se asegura de que todo el dinero esté en su lugar, el título esté claro, y luego, y solo entonces, facilita la transferencia del título al comprador y libera el dinero al vendedor, todo al mismo tiempo.

Puedes utilizar servicios de escrow para cualquier transacción grande. Por ejemplo, digamos que estás comprando una obra de arte costosa, o un automóvil coleccionable, software personalizado. El título, dinero, código fuente, etc., todos estos elementos serían recopilados por la empresa de escrow. Este proceso ayuda a asegurarse de que todas las piezas existan y estén disponibles antes de cerrar la transacción para todas las partes. Pagas una tarifa al servicio de escrow, generalmente dividida entre ambas partes.

Con las casas, también puedes organizar para que se paguen los impuestos de propiedad y el seguro a través del escrow, que es solo una forma de obligarte a pagar mensualmente en lugar de anualmente. Mientras que el escrow para la transacción de compra/venta suele ser requerido al comprar una casa, los impuestos y el seguro a veces son una parte opcional del escrow (lo que significa que solo los pagas por separado por tu cuenta).

Answer 2

Supongamos que quiero comprar una casa de la persona X. La persona X está dispuesta a venderme su casa por 200 k$. No tengo ese dinero, así que necesito una hipoteca. Voy a mi banco para obtener una hipoteca.

¿Cómo funcionaría el depósito en garantía en este ejemplo práctico?

Intente imaginarse haciendo esto sin depósito en garantía.

¿A quién debería darle el banco el dinero de la hipoteca? No pueden dárselo a ti, podrías huir con él. Y no pueden dárselo al vendedor de la casa. ¿Qué pasaría si no completan la venta?

¿Cómo transferiría el vendedor la propiedad? ¿Deberían pagarle primero? ¿Quién confiaría en ellos? ¿Transferirían la propiedad y luego confiarían en ti y en el banco para proporcionar el pago?

Y ¿qué pasa si el vendedor ya tiene una hipoteca? Necesitan autorizar la liberación de la propiedad a ti. Pero no lo harán hasta que les paguen. Pero tú no quieres pagar a nadie hasta que tengas el título de la propiedad.

Qué lío.

Imagina si en su lugar hubiera una tercera parte en la que todos confiaran. Podrías dar tu pago a esa tercera parte, confiando en que lo devolverían si la venta falla. El titular de la hipoteca actual podría liberar la propiedad tan pronto como la parte de confianza tuviera el dinero para pagar la hipoteca. Y el vendedor podría liberar su interés en la propiedad tan pronto como esa parte de confianza tuviera el dinero para pagarle. Y si el trato se cae, todos podrían confiar en esa parte para devolver el dinero a todos de forma adecuada.

Ese es el propósito del depósito en garantía en una transacción de compra de vivienda. Evita que tengas que hacer todo de una vez.

Answer 3

Junto con los pagos de la hipoteca, tienes impuestos sobre la propiedad y primas de seguro relacionadas con la casa que se pagan una o dos veces al año. Para normalizar el pago mensual, muchas personas eligen que estos gastos poco frecuentes se paguen a través de un depósito en garantía (también en algunos contextos los prestamistas pueden insistir), por lo que pagan un poco más cada mes, esa cantidad adicional se guarda en depósito en garantía y se utiliza para pagar los impuestos sobre la propiedad/primas de seguro cuando corresponda. Si los impuestos/seguro fueran de $6,000 al año, recolectarían $500 extra en cada pago mensual. Estas cantidades se ajustan al alza/baja con los costos del seguro/tasas impositivas.

No se trata de un caso de riesgo de liquidación en este contexto, pero limita el riesgo del prestamista ya que disminuye las posibilidades de que la propiedad esté sin seguro o tenga un gravamen fiscal.

Answer 4

El depósito en garantía resuelve el problema de confianza entre un comprador y un vendedor durante una transacción.

Desde la perspectiva del comprador - ¿qué sucede si pago el dinero pero no recibo el bien?

Desde la perspectiva del vendedor - ¿cómo sé si el comprador es serio y realmente me pagará cuando le entregue el bien?

El depósito en garantía es un tercero de confianza que tomará el dinero del comprador durante una transacción acordada (en este caso, una casa), y pagará al vendedor después de que la transacción esté completa.

La transacción puede ser tan simple como enviar un reloj de pulsera a través de Fedex, o tan complicada como transferir el título de una casa. Realmente, puedes comprar o vender cualquier cosa a través de un depósito en garantía si no es práctico que el bien se intercambie inmediatamente por dinero en efectivo.

En muchos países puedes utilizar a un abogado para el depósito en garantía, o a una empresa especializada en ello. Por ejemplo, en Europa hay una empresa alemana llamada "Paga y Relájate Gmbh" para manejar los pagos de depósito en garantía, que se pueden completar en tu teléfono móvil.

La clave aquí es que ambas partes deben confiar en el proveedor de depósito en garantía. :)

Answer 5

No es que tenga una relación directa con la pregunta, pero dado que ha surgido varias veces en los comentarios y respuestas, hay otro aspecto en el uso de una cuenta de depósito en garantía para retener el dinero de impuestos y seguros durante la vida del préstamo.

Antes de abordar eso, no necesariamente es un servicio de depósito en garantía real ya que el propietario de la hipoteca puede utilizar a un tercero como sugieren las líneas anteriores o retener el efectivo ellos mismos, como también sugieren las líneas anteriores. O el tenedor del dinero puede ser una subsidiaria "a distancia". Probablemente esas son las principales variaciones, pero también podría haber otras. ¿Qué tan "a distancia"? Oh, por supuesto, una empresa completamente diferente, aunque, um, los empleados allí tienen trayectorias profesionales en la empresa propietaria de la hipoteca. Claramente puedes ver que no estoy yendo en contra de la corriente respecto a las malvadas empresas hipotecarias, pero tampoco intento difamar a una decente y honesta. "Una" siendo la palabra clave, pero...

Sin embargo, lo otro importante sobre este tipo de cuenta de depósito en garantía, y realmente la razón principal por la cual un propietario de hipoteca insiste en ello cuando puede, es algo que podría ser único en los EE. UU., o no. Eso es que la PROPIEDAD es la que debe los impuestos, no el propietario. Si falto al pago de mi hipoteca, y resulta que no pagué los impuestos por, oh, 3-4 años, o un pago semestral, lo que sea, la propiedad debe ese dinero, no yo. El propietario de la hipoteca se queda con la propiedad y la vende, pero debe pagar los impuestos antes de que la autoridad tributaria competente permita la transferencia de propiedad. Nadie me puede obligar a pagarlo, a través de leyes, aunque obviamente, tienen un contrato que pueden hacer cumplir con cierto esfuerzo de tipo jurídico y recaudar a través de eso: Digamos que aún se deben $100,000, se subasta por $108,000 (suerte para mí, en realidad, porque podría haberse vendido por mucho menos en una subasta). Tienen posesión del exceso de $8,000 y lo aplicarán como consideren que el contrato permite y tendré que demandar si mi interpretación difiere. Si eso no cubre todos los costos asociados, pierden a menos que su contrato les permita un recurso adicional. (Pero si lo hace, habría declarado bancarrota en su lugar y les habría robado mucho más así que...) Dejando de lado todo ese drama, no importa qué, si la propiedad debe impuestos a la propiedad, no pueden cobrar nada al comprador (a menos que sea tonto) hasta que esos impuestos estén pagados.

Hay una preocupación diferente respecto al seguro y es bastante obvia:

Si la casa se incendia, ¡quieren que esté cubierta para tener algo que subastar! O si tienes algo por lo que quieres seguir pagando en lugar de abandonar. Para pérdidas de daños físicos, como pagarle a un niño del vecindario para que corte el césped y se corte un pie y los padres te demandan, bueno, si se te otorga una gran cantidad, ¡adivina qué casa está siendo subastada por el alguacil ANTES de que importen las preocupaciones del propietario de la hipoteca? La cuenta de depósito en garantía es una forma (hay otra forma, mucho más preferida por los propietarios) de garantizar que HAY seguro de hogar. Pero como asunto práctico, la forma más común en que surge es que alguien no paga su factura de seguro, se activa un plazo y el propietario de la hipoteca impone su propia póliza de seguro al propietario de la propiedad (por contrato) y surge la cuenta de depósito en garantía para el seguro. Si uno no pagó la factura para empezar, es probable que no tuviera dinero para hacerlo y ahora la montaña es más alta. Me desvío allí, pero así es como suele surgir.

La desventaja para el propietario de la hipoteca es que entonces es responsable de hacer los pagos reales. No es un problema en lo que respecta al seguro (muy rentable), pero seguramente es gravoso en lo que respecta a los impuestos. La desventaja para el propietario de la propiedad es que si cometen un error en un pago de impuestos, son los agentes del alguacil los que los están sacando de la casa, no el propietario de la hipoteca y en lo que respecta al seguro, solo será suficiente para pagar el préstamo, no para reemplazar la estructura. El propietario de la hipoteca es el acreedor y el propietario de la propiedad el mendigo. Además, aunque el saldo del préstamo disminuye, la evidencia anecdótica dice que el costo del seguro nunca lo hace aunque la cantidad cubierta sí...

Entonces, no, no es realmente un depósito en garantía, definitivamente no es realmente un "verdadero depósito en garantía" en el sentido de un intermediario imparcial que retiene el dinero, pero ABORDA preocupaciones reales del propietario de la hipoteca y por eso insisten en ello cuando creen que pueden hacerlo sin perder el negocio. Y a veces incluso entonces.