¿Cuándo merece la pena un pago único del capital para eliminar el PMI?

Question

Compré una casa hace 2 años, pero debido a los actuales temores de pandemia, ya estoy refinanciando mi hipoteca para obtener un tipo de interés que es un punto porcentual más bajo que antes (3,5% frente a 4,5%). En un principio, puse el 20% del precio de compra/tasación para evitar el pago del PMI. Ahora hay un pequeño inconveniente en la refinanciación, ya que la nueva tasación de la casa es un poco más baja que antes. Si sólo transfiriera el saldo del préstamo, me encontraría con un 82% de LTV según la nueva tasación, y tendría que pagar el seguro hipotecario. La diferencia entre el saldo del préstamo y el 80% de la relación préstamo-valor según la nueva tasación es de aproximadamente $15,000, and PMI would cost me about $ 1.500 al año. Mi pago normal me situaría de nuevo en el 80% LTV en unos años. El tipo de interés más bajo reducirá mi pago en aproximadamente $250/month, and PMI will eat up about half of that, for a monthly refinance savings of ~$ 125/mes por el tiempo que tengo que pagar el PMI. Se trata de un préstamo a 30 años.

Mi pregunta es si vale la pena pagar un "anticipo" adicional de $15,000 at closing to put me at 80% LTV and avoid PMI? The way I'm thinking about it, I effectively will be paying 10% "interest" on that $ 15k durante el próximo año debido al PMI. De hecho, parece que a medida que uno se acerca al 80% de la relación préstamo-valor, el PMI se vuelve relativamente más caro, incluso si se trata de un préstamo de un año. $1 over 80% LTV, you still need to pay the full PMI amount, the same as if you're at 90% or 95% LTV. At that point, it seems pretty clear you'd be better off paying the $ 1 como capital adicional inmediatamente, en lugar de ahorrarlo y que le cobren ~125 dólares de PMI ese mes. Siguiendo esta lógica, parece que lo mejor sería pagar la hipoteca normalmente cuando el LTV es alto, pero luego pagar una suma global en algún momento cuando se acerque al 80% del LTV para evitar la alta relación entre el pago del PMI y la cantidad de pago.

Tengo el dinero disponible para poner en la hipoteca, pero he estado poniendo en otras inversiones para obtener un mejor retorno de la inversión que el interés de mi hipoteca - ya que la inversión en el mercado de valores debe obtener un mayor rendimiento que mi tasa de la hipoteca, es mejor invertir que pagar principal adicional. Pero el PMI parece ser un buen roce aquí - ¿es razonable mi forma de pensar sobre esto como el pago de un 10% de "interés" (o más) en la cantidad más del 80% LTV, o hay alguna otra consideración a hacer? Dado que no espero un rendimiento garantizado >10% en cualquier otra inversión, ¿es poner mi dinero en efectivo en la hipoteca la mejor opción hasta que el PMI se ha ido? También estoy considerando los aspectos prácticos de empezar con el PMI, y luego pasar por la molestia de conseguir que se elimine en un año o dos, en comparación con la simplicidad de simplemente no tenerlo en primer lugar.

Answer 1

Yo añadiría los 15K si te los puedes permitir.

Básicamente, ahora está obteniendo un 10% de su dinero, lo que supone un gran retorno de la inversión garantizado. Además, usted nunca tendrá PMI, que es mucho más fácil entonces tener que eliminarlo. Algunos prestamistas lo hacen muy difícil.

Cuanto más tiempo pase hasta que se pueda eliminar el PMI, mayor será su tasa de rendimiento. Por ejemplo, cuando está cerca pero necesita $1500 more to remove PMI, you will still be paying the $ 1500 por año.

El PMI es un gran negocio para el banco y horrible para el propietario de la vivienda. Deshágase de él si puede.

Imagínese que una vez que usted está listo para eliminar el PMI y ellos toman 60 días para eliminar el PMI, usted les estará dando $250 para nada. Creo que uno estaría muy contento de que le quiten el PMI en 60 días.