¿Quiere refinanciar: ARM a 7 años, fijo a 30 años o fijo a 15 años?

Question

Queremos refinanciar; actualmente al 6% en un fijo a 30 años. No estamos seguros de cuánto tiempo vamos a estar en la casa, pero asumiendo en este momento que vamos a querer mover dentro de 7 a 10 años. Nos ofrecen un 3,75% variable (ARM a 7 años) con bajos costes de cierre. Tenemos una hipoteca relativamente baja (menos de 175 mil). Soy el único sostén de la familia y había pensado originalmente en mantener los costes mensuales bajos. Sin embargo, sé que al refinanciar pagaremos menos del principal. ¿Sería más aconsejable hacer una hipoteca fija a 15 años dado lo bajos que están los tipos ahora y tratar de pagarla más rápidamente? Soy consciente de que, por supuesto, nuestros pagos mensuales serán más altos. O sería igual de conveniente pagar de más por el tipo variable. ¿Estoy en lo cierto al asumir que un préstamo fijo a 30 años no tiene sentido si planeamos mudarnos dentro de 7 a 10 años?

Muchas gracias por cualquier consejo.

Answer 1

http://www.mines-paristech.fr/Actualites/PR/EMP-ranking.html

Answer 2

Es posible fijar el precio de los CRA mediante el LMM utilizando una técnica de puente browniano. Se simula a cada fecha de cupón y luego se infiere la expectativa del cupón dados los valores de los tipos al principio y al final del periodo de devengo.

http://ssrn.com/abstract=1461285

Esquemas de interpolación en el modelo de mercado del LIBOR de difusión desplazada y la fijación de precios y griegas eficientes para los devengos del rango exigible

Christopher Beveridge

Universidad de Melbourne - Centro de Estudios Actuariales

Mark S. Joshi

Universidad de Melbourne - Centro de Estudios Actuariales

25 de agosto de 2009

Resumen:
Introducimos un nuevo esquema de interpolación sin arbitraje para el modelo de mercado LIBOR de difusión desplazada. Utilizando esta nueva extensión, y el esquema de interpolación de Piterbarg, estudiamos la simulación de los cupones de acumulación de rango cuando se valoran las acumulaciones de rango exigibles en el modelo de mercado LIBOR de difusión desplazada. Introducimos una serie de nuevas mejoras que conducen a mejoras significativas en la eficiencia, y explicamos cómo aplicar el método pathwise mejorado por adjunto para calcular deltas y vegas bajo las nuevas mejoras, lo que no era posible anteriormente para los cupones de rango exigibles. Una de las nuevas mejoras se basa en el uso de un enfoque de tipo puente browniano para simular los cupones de acumulación de rangos. Consideramos una variedad de ejemplos, incluyendo cuando el tipo de referencia es un tipo LIBOR, cuando es un diferencial entre los tipos de swap, y cuando el multiplicador para el cupón de devengo del rango es estocástico.

Answer 3

Me vienen a la cabeza las permutas de riesgo de crédito (CDS) sobre la deuda soberana -y quizás sobre las grandes empresas del sector que te interesa en ese país, si las CDS existen-. Consulte el Wikipedia artículo sobre ellos. Son algo parecido a las "tasas de seguro" (no exactamente, pero es una comprensión razonable de primera mano) de la deuda de un país. Es como una forma de pensar en la probabilidad de impago basada en el mercado.

Answer 4

Una vez más, gracias a denesp (y a Herr K.) por la ayuda. Pensé en intentar responder a la pregunta sólo como referencia, y supongo que también es un paso para mejorar la métrica de "respuestas por pregunta" en Economics SE.

Como ya se ha dicho, el PSNE es $(u,r)=(3,3)$ .

Jugador 2

• Si $P1$ juega $u$ , $P2$ puede jugar a cualquiera de los dos $l$ o $r$ .
• $l$ daría $P2$ un pago de $2$ mientras que $r$ daría $P2$ un pago de $3$ .
• Por lo tanto, $P2$ jugará $r$ con probabilidad $\pi=1$

Jugador 1

• Si $P2$ juega $r$ , $P1$ puede jugar a cualquiera de los dos $u$ o $d$ .
• $u$ daría $P1$ un pago de $3$ mientras que $d$ daría $P1$ un pago de $2$
• Por lo tanto, $P1$ jugará $u$ con probabilidad $1-\rho=1$ , $\rho=0$ .

El resultado

$(\pi^*,\rho^*)=(1,0)$

Answer 5

Personalmente evitaría un ARM durante tanto tiempo. Los tipos de interés parecen subir porque son muy bajos, y tu tipo de interés bajo (en mi opinión) no lo será durante mucho tiempo.

Si te puedes permitir el de 15 años, opta por él sobre todo si 15 años son menos que los que te quedan. Deberías obtener un tipo de interés más bajo en un plazo de 15 años, lo que significa que una mayor parte de tu dinero se destina a tu casa en lugar de al prestatario.

Eso también te da la opción de alquilar la casa en 7 o 10 años en lugar de venderla. En el mejor de los casos en tus números, sólo te quedarían 5 años de hipoteca, obtendrías el dinero del alquiler de otra persona para ayudarte a pagar la hipoteca y después de 5 años te quedarías con todo el alquiler (menos los gastos) Hay muchos matices para ser propietario, así que considera esa parte con cuidado, y puede que no sea algo que te interese.

Personalmente me sigo inclinando por un fijo a 15 años si crees que puedes hacerlo. Me gusta la posibilidad de hacer un presupuesto a largo plazo y ser dueño de tu casa en 15 en lugar de 30 años parece la manera de hacerlo.