¿Por qué se considera que las hipotecas a 30 años no son aconsejables, si de todos modos se puede pagar el préstamo en un periodo de tiempo más corto?

Question

Estoy trabajando poco a poco para comprar mi primera casa (¡yay!), y he estado jugando con los números. Por lo que puedo ver, hay literalmente cero ventaja para obtener una hipoteca de 10 o 15 años, ya que puedo obtener exactamente la misma hipoteca en una versión de 30 años, y simplemente pagarlo dentro de cualquier ventana de año que elija.

Digamos que quiero pagar mi casa en 10 años. Si obtengo una hipoteca a 30 años y la pago en 10 años, entonces se pagan los mismos intereses que si obtuviera una hipoteca a 10 años para empezar. Además, si obtengo una hipoteca a 30 años, tengo un colchón en caso de que me encuentre con dificultades financieras importantes.

Sin embargo, en todas partes veo a la gente en Internet hablando de lo desaconsejables que son las hipotecas a 30 años, como si fueran irresponsables o algo así. ¿A qué se debe esto?

Answer 1

Se suelen citar dos razones (se las he oído a Dave Ramsey):

1. Por lo general, se obtiene un tipo de interés un poco mejor en un préstamo a 15 años que en uno a 30, por lo que la igualdad de tipos a 15 y 30 años es (normalmente) una comparación falsa. Es menos riesgo para un banco cuando hay un plazo más corto. Si los tienes uno al lado del otro, te sugeriría que buscaras un prestamista mejor para el préstamo a 15 años en particular.
2. Si pagas puntualmente, un préstamo a 15 años siempre se liquida en 15 años o menos. Un préstamo a 30 años que plan para pagar como un préstamo a 15 años puede se paga en 15 años. Sí, tener flexibilidad es bueno, pero a menudo la gente racionaliza el uso de esa flexibilidad para cosas que realmente no necesita.

Así que no refinanciaría a un préstamo a 15 años sólo por el punto 2, pero definitivamente lo miraría por los mejores tipos de interés.

Answer 2

No he oído decir que las hipotecas a 30 años sean imprudentes. Como dijo @jared, los plazos más cortos a menudo serán más baratos si vas a pagar dentro de ese plazo de todos modos, pero el coste adicional de los 30 años todavía puede estar justificado porque te da la "red de seguridad" de ser capaz de volver a la cuota más baja si el dinero se aprieta. Un seguro barato si puede necesitarlo.

No era algo que me preocupara, así que tomé un préstamo a 20 años, que luego refinancié a 15 años, y obtuve una tasa ligeramente mejor al hacerlo.

Considere cuánto tiempo espera ser propietario de esta casa y busque la mejor oferta que pueda encontrar. No olvides incluir los puntos en el coste real del préstamo. Hay calculadoras en muchos sitios web de bancos y cooperativas de crédito que pueden ayudarte a hacer esta comparación.

Answer 3

Puedo obtener exactamente la misma hipoteca en una versión de 30 años, y simplemente pagarla en el plazo de un año que yo elija

Esta es una suposición que a menudo no se cumple. La "ventaja" de una hipoteca a 15 años es que, con suerte, nunca decides que quieres más juguetes o salir a comer y, de repente, tu hipoteca tarda 30 años en pagarse en lugar de 15.

Además, si obtengo una hipoteca a 30 años, tendré un colchón en caso de que tenga dificultades financieras importantes.

Ese mismo cojín puede convertirse en otros lujos. Tal vez quieras muebles nuevos. "Este año no voy a pagar más en la hipoteca". De repente es el año 22.

Esto no es una garantía al 100%, pero es algo relativamente probable.

Sin embargo, dondequiera que miro veo a la gente en línea hablando de lo poco aconsejable que son las hipotecas a 30 años

Leo muchos recursos financieros en línea y casi nunca veo esta afirmación.

Answer 4

Como se ha mencionado, la principal ventaja de un préstamo a 15 años en comparación con un préstamo a 30 años es que el préstamo a 15 años debería tener un tipo de interés reducido. En igualdad de condiciones, la principal ventaja del préstamo a 30 años es que el pago es menor.

Un argumento completamente diferente al que estás escuchando es que si puedes conseguir un tipo de interés bajo, deberías conseguir el préstamo más largo posible. Parece poco probable que los tipos de interés vayan a bajar mucho más de lo que están y es mucho más probable que suban. Dentro de 15 años, si los tipos de interés vuelven a estar en torno al 6% o más (donde estaban cuando compré mi primera casa) y estás 15 años en una hipoteca a 30 años, estarás disfrutando de un tipo de interés que nadie puede conseguir.

Tienes que tener en cuenta que a medida que se vaya pagando el préstamo, ganarás exactamente el 0% del capital que hayas pagado. Si por alguna razón el valor de la casa baja, pierdes esa parte del capital. La única forma de acceder a ese capital es vender la casa. Por lo general, no puedes vender una parte de la casa para enviar a un hijo a la universidad. Puedes pedir otra hipoteca, pero será al tipo de interés vigente, que probablemente sea más alto que los tipos actuales.

Otra cosa que hay que tener en cuenta es que a lo largo de 30 años, la inflación va a hacer que un pago fijo sea más barato con el tiempo. Digamos que usted hace $60K and you have a monthly payment of $ 1000 o el 20% de sus ingresos anuales. En 15 años, con una tasa de crecimiento salarial del 1% anual, será el 17% de tus ingresos. Si recibes algunos aumentos o la inflación sube, será mucho más que eso. Por ejemplo, a una tasa de crecimiento anualizada del 2%, sólo será el 15% de tus ingresos al cabo de 15 años.

En los lugares en los que no se dispone de tipos fijos a largo plazo, son habituales las hipotecas más cortas por el riesgo de que los tipos suban más adelante. También es más común liquidarlas antes de tiempo por la misma razón.

Asumir una cuota más alta para liquidar el préstamo antes de tiempo sólo te ayuda realmente si puedes hacer frente a todo el pago y 15 años es todavía un largo camino. Entonces, si pierdes el trabajo, sólo tendrás que preocuparte por los impuestos y el mantenimiento, pero eso significa que aún puedes perder la casa. En cambio, si coges el dinero extra y mantienes un fondo para imprevistos, tendrás acceso a ese dinero si pasas por una mala racha. Si pones todo el dinero extra en la casa, te verás obligado a vender si necesitas ese capital y puede que no sea en el mejor momento. Incluso es posible que no puedas pagar el préstamo al valor actual del mercado.

Mi padre pidió un préstamo a 30 años y siguió el consejo de un compañero de trabajo mayor de "comprar toda la casa posible porque la inflación la pagará". Al final del préstamo, estaba pagando algo así como $250 a month and the house was worth upwards of $ 200K. Es decir, el pago de su hipoteca era menor que el pago de un coche barato. Era un coste insignificante comparado con sus ingresos y había podido invertir lo suficiente para jubilarse con comodidad. Por supuesto, cuando lo compró, la inflación estaba por encima del 10%, así que es un poco diferente hoy en día, pero los mismos conceptos se siguen aplicando, sólo números diferentes. Personalmente, no aceptaría nada que no fuera un préstamo a 30 años a los tipos actuales, a menos que pensara jubilarse en 15 años.

Answer 5

Los préstamos a 30 años suelen tener tipos de interés más altos. En un préstamo a 30 años se pagan más intereses a lo largo de la vida del préstamo Un préstamo a 15 años tendrá cuotas mensuales más altas que un préstamo a 30 años Los préstamos a 30 años son prácticamente todos de tipo de interés fijo. Los préstamos a 10 años suelen tener un tipo de interés variable.