Comprando una casa, ¿cuánto debería ser mi pago inicial?

Question

Digamos que tengo 500 mil en efectivo y me gustaría comprar una casa de 750 mil. Mi tasa de quemados (gasto mensual) es de alrededor de 4k por mes, mis ingresos alrededor de 8k por mes (después de impuestos, sin incluir las contribuciones del IRA). Mis preguntas:

1. ¿Cuánto debería ser mi pago inicial?
2. ¿Cuánto debo mantener en mi fondo de emergencia?
3. ¿Cuánto tiempo debería durar mi hipoteca?

Entiendo que no hay una respuesta única para todos. Estoy buscando un consejo personal, o reglas generales.

Answer 1

Voy a responder a sus preguntas fuera de orden.

Fondo de emergencia: Dependiendo de lo conservador que sea y de la cantidad de seguro que tenga, puede que quiera tener a mano de 3 a 12 meses de sus gastos. Me gusta tener 6 meses de liquidez en una cuenta de ahorros de "alto rendimiento". Para sus gastos actuales eso sería $24k, but when this transaction completes, you will have a mortgage payment (which usually includes home-owners insurance and property taxes in addition to your other expenses) so a conservative guess might be an additional $ 3k/mes, o un total de $42k for six months of expenses. So $ 40 a 100 mil dólares para un fondo de emergencia dependiendo de lo conservador que seas personalmente.

Pago inicial: Deberías pagar no menos del 20% de enganche (150 mil dólares) en un préstamo de ese tamaño, sobre todo porque puedes permitírtelo. Mi propia filosofía es pagar tanto como pueda y pagar el préstamo lo antes posible, pero hay razones válidas para no hacerlo. Si puede obtener una tasa de rendimiento más alta de ese dinero invertido en otro lugar, tal vez desee mantener una hipoteca por más tiempo e invertir el otro dinero en otro lugar.

El plazo de la hipoteca: Un préstamo a 15 años generalmente le dará la mejor tasa de interés disponible. Si usted pagó $400k down, financing $ 350k a una tasa del 3,5%, su pago sería de alrededor de $2500 on a 15-year loan. That doesn't include property taxes and home-owners insurance, but without knowing precisely where you live, I have no idea whether those would keep you inside the $ 3000 de gastos mensuales adicionales de la casa que mencioné antes al discutir el fondo de emergencia.

Así es como lo dividiría. También pagaría más de los 2.500 dólares de la hipoteca si pudiera, aunque siempre he tomado esa decisión mensualmente al hacer el presupuesto para el mes siguiente.

Answer 2

La calificación de la hipoteca se hace típicamente en base a los ingresos antes de impuestos. Para facilitar las matemáticas, asumamos que son 10.000 dólares al mes en bruto.

Un préstamo bien escrito permite un 28% o $2800 to be used for the mortgage and property tax. Property tax varies, but 1% is the average of the 2 states mentioned. This results in $ 7500/año de propiedad o $625/mo tax leaving $ 2175/mo. Nota aquí - OP declaró $750K de la casa.

$2175 will finance $ 450K a 4/30 años.

$2175 will finance $ 300K al 3,5% en 15 años.

Déjame hacer una pausa aquí. Los hechos son lo más importante para tomar estas decisiones. A menos que tengas claro el ingreso bruto, que puede ser mayor, las restricciones anteriores entran en juego rápidamente.

Una vez que los números se han explicado, puede que descubra que está cualificado para pedir prestado sólo $350K based on a 30 year note. Nathan's $ El pago de 2500 fue correcto, pero sólo para la hipoteca. Añade el impuesto sobre la propiedad y estarías en $3125. You'd need a gross $ 11.160 por mes para cumplir con la regla del 28%.

La discusión anterior haría que cualquier otro pensamiento (mío) fuera discutible.

Answer 3

Como se ha observado, no hay una respuesta que sirva para todos, pero a continuación se presentan algunas consideraciones:

1. Su necesidad mensual es de 5000, así que le quedan 3000 para pagar las cuotas mensuales (EMI). Sin embargo, si paga 3000, no le quedará dinero para otras actividades (vacaciones, etc.) hasta que termine su IEM.

2. Dedique una suma, digamos 500-1000, por mes (usted tendrá que decidir), para otros gastos.

3. El resto del dinero, en este caso 2000-2500, se puede pagar como IEM mensual.

4. Si usted indica que su IEM mensual al banco, ellos podrán decirle a cuánto de su préstamo es elegible y por cuánto tiempo el IEM duraría. Este es su punto de referencia

5. Si el monto del préstamo es de 750.000 o más, no necesitas poner tu propio dinero. Así que la decisión se convierte en la rapidez con la que quieres pagar tu préstamo y por lo tanto utilizarás tus 500.000

6. Sin embargo, si el IEM no cubre un préstamo de 750.000 (caso más probable), tiene opciones entre las siguientes:

   a. Maximizar el préstamo que 2000-2500 EMI/mes (tanto en términos de años como de cantidad) puede obtener y poner el resto de 500.000.
   b. Minimice su préstamo en términos de cantidad y tiempo y ponga la totalidad de sus 500.000
   c. El punto medio es equilibrar entre el préstamo y tu propio dinero, que es el mejor enfoque, no hay ninguna cifra aquí que funcione para todos, tienes que tomar la decisión basada en tus circunstancias. Sin embargo, en general, cuanto más corto sea el plazo del préstamo (en años) mejor es, ya que en conjunto pagas menos dinero al banco.

Si estás a 1-2 meses de comprar la casa, un ejercicio que podrías hacer es mantener el dinero del IEM en una cuenta bancaria separada y ver cómo te va con el dinero residual, esto te daría un buen control de la realidad.

Espero que esto ayude, gracias.

Answer 4

1. Un pago inicial no ayuda usted en absoluto. Es para asegurar al banco que seguirás haciendo pagos. Pagarás un 3%-4% del capital, y cualquier dinero que no deposites es dinero que puedes poner en fondos de índice y obtener un 5%-10%. Si el banco acepta un 0% de enganche (un prestamista prestaría el 105% hasta que se derrumbe) bajo los términos que usted considere aceptables, todo eso está bien de su lado.
2. No compraría una casa a menos que pudiera hacer los pagos por lo menos durante 3 meses, incluso si perdiera mi trabajo. No vale la pena arriesgarse a una ejecución hipotecaria. Mejor alquilar hasta que pueda construir un baúl de guerra.
3. Una hipoteca más corta no ayuda usted en absoluto. La duración de la hipoteca sólo establece un mínimo que debes pagar cada mes. Si quieres pagar tanto que te paguen en la mitad de ese tiempo, depende de ti. Como un 0% de adelanto, si el banco te da una hipoteca de 100 años, tómala.

La razón para poner más dinero o aceptar un plazo máximo más corto es porque el banco endulza el trato (o no lo agria de alguna manera). Por ejemplo, típicamente, si hay menos del 20% de enganche, tienes que pagar una prima llamada "Seguro Hipotecario Privado", lo que lo hace un mal negocio.

Pero veo bancos que ofrecen la misma tasa para una hipoteca de 15 años que para una de 30 años, y pienso: los tontos y su dinero. Toma el de 30 años y, si te apetece pagar más cada mes. Aunque no sé por qué te apetece, ya que es muy difícil recuperar ese dinero si lo necesitas.

Answer 5

¿Cuánto debería ser mi pago inicial? Lo ideal es el 20% del precio de compra, porque con el 20% del precio de compra, no tienes que pagar un costoso seguro hipotecario privado (PMI). Si no tienes un 20% de adelanto y te encuentras con una buena propiedad para comprar, sigue siendo una buena idea seguir adelante con la compra con lo que te sientas cómodo, porque alquilar a largo plazo generalmente no es nunca una buena idea si quieres crear riqueza y llegar a ser financieramente independiente.

¿Cuánto debo mantener en mi fondo de emergencia? La gente dice que de 3 a 12 meses de gastos de manutención. Pero ten en cuenta que, en la mayoría de los casos, si pierdes tu trabajo, tienes derecho a un subsidio de desempleo del gobierno.

¿Cuánto tiempo debería durar mi hipoteca? La amortización a 30 años es la mejor. Siempre puedes optar por pagar más cada mes. Pero tener ese apalancamiento con un préstamo a 30 años puede permitirte invertir tus ahorros en otras oportunidades, que pueden rendir más que los intereses de la hipoteca.

¡Mucha suerte!