¿Cómo puede afectar al coste de mi hipoteca el hecho de saltarse una amortización anticipada en un mes concreto?

Question

Me cuesta entender cómo funcionan las hipotecas y los tipos de interés. (Me he inventado las cifras para que sea más sencillo)

Algunos datos:

• Mi saldo es de 206.000 libras.
• Cada mes devuelvo 950 libras (capital + intereses)
• Hago un reembolso mensual anticipado de 1000€.
• Mi tipo de interés es del 3,23% anual

Así que cada mes, pago 1950 libras en ese bote.

En primer lugar, mis extractos online siguen diciendo que el plazo de la hipoteca es de 29 años y pocos meses, esto baja un mes cada mes aunque duplique la cantidad que devuelvo. Si pago esa cantidad de tiempo (e incluso el mínimo de 950) seguramente acabaré pagando más de lo que debería.

Lo que entiendo actualmente es que los 1000€ se restan directamente del saldo, y los 950 son un poco más difíciles ya que una parte se resta y otra simplemente va al bolsillo de los bancos (cuánto sería útil saber)

Mi pregunta principal es : ¿Cuál es la fórmula para calcular el coste de saltarse un pago de 1.000 libras en un mes determinado?

Answer 1

Usted se refiere a sus "extractos online" mensuales. En ellos hay una entrada para el "saldo pendiente" o algo similar. ¿Se reduce en algo más de 1.000 cada mes cuando haces un pago regular y uno extra?

En respuesta a su pregunta principal:

Míralo de esta manera:

Usted debe una determinada cantidad de dinero a principios de mes. A lo largo del mes, se incrementa al tipo de interés establecido, hasta alcanzar un nuevo saldo adeudado a final de mes.

A continuación, se introduce algo de dinero, reduciendo el saldo adeudado, y todo el proceso continúa, mes a mes.

Si cada mes inviertes más que el crecimiento de ese mes, al final lo pagarás todo.

El pago regular (950 en su caso) está diseñado para pagar todo el crecimiento del mes y parte del saldo anterior, con lo que el saldo adeudado quedaría a cero en los más de 29 años que mencionas. Si se paga más de esa cantidad, se reducirá el saldo adeudado y, por tanto, el crecimiento para el mes siguiente, lo que acortará el tiempo para pagar el total,

Si te saltas un pago extra de 1.000, tendrás que pagar un mes de intereses hipotecarios sobre el mayor saldo adeudado, por lo que el "coste" real es el interés del mes sobre 1.000, es decir, alrededor del 2,70

EDIT: Esto supone que el pago extra es realmente sólo "retrasado", y que al mes siguiente se paga el pago regular de 950, los 1000 retrasados y los 1000 habituales de ese mes. Si se sigue aplazando el pago de la extra de 1000, los costes se disparan como han demostrado otros...

El peligro es que la compañía hipotecaria considere los pagos extra como un pago anticipado y los retenga (sin intereses para usted) para hacer los pagos mensuales regulares en el calendario. Usted realmente necesita estar seguro de que la reducción del saldo adeudado cada mes refleja el pago extra.

Answer 2

En primer lugar, mis extractos online siguen diciendo que el plazo de la hipoteca es de 29 años y pocos meses, esto baja un mes cada mes aunque duplique la cantidad que amortizo. Si pago esa cantidad de tiempo (e incluso el mínimo de 950) seguramente acabaré pagando más de lo que debería.

Los extractos online que muestran los próximos pagos y saldos; la mayoría de los bancos no lo revisan. Se trata de un extracto estático que se genera una vez cada dos años y que se sigue mostrando nocionalmente como si estuvieras haciendo pagos normales. Así que no le prestes demasiada atención. Tienes razón en que el número de años debería disminuir más rápido.

Recibirás un extracto anual, pero asegúrate de que todos tus pagos se reflejen en él.

Lo que entiendo actualmente es que los 1000€ se restan directamente del saldo, y los 950 son un poco más difíciles ya que una parte se resta y otra simplemente va al bolsillo de los bancos (cuánto sería útil saber)

Puedes hacerlo en Excel.
Saldo inicial : Importe inicial
Interés (Saldo inicial*Tipo de interés*30 [o 31 o 28])/365 [o 366]
EMI : 950
Pago adicional : 1000
Principal pagado : EMI - Interés
Saldo final : Saldo inicial - Principal pagado - Pago adicional

En la siguiente fila, este saldo final será su saldo inicial

Realice esta operación durante sus años y podrá ver cómo se reducen los intereses a lo largo del periodo.

Answer 3

Es bastante fácil ver la diferencia, sin necesidad de fórmulas; aunque si quieres ver la fórmula, busca en Google "calculadora de pagos de hipoteca" y la encontrarás bien expuesta. Esta es la fórmula aproximada:

(Payment) = (Principal) * (Rate) * (1+Rate)^(Number of payments) /
                                 ((1+Rate)^(Number of payments)-1)

Y, por supuesto, el coste total del préstamo es Pago*(Número de pagos). Recuerda calcular el tipo de interés como un tipo mensual (mira tus documentos; 0,0323 puede ser tu tipo compuesto anualizado, o puede ser el tipo de 12*meses, depende de cómo sean tus normas locales). Suponiendo que 0,0323 sea el tipo de 12*meses, como suele ser en EE.UU., entonces:

M = (206000)*(.0323)*(1.0323)^360 /
                     (1.0323^360-1)

M = 895, así que 950 está un poco por encima de eso, lo que implica que la tarifa es un poco más alta de lo que dices, o que hay algunas tasas (¿quizás impuestos?) o algo más.

Luego, en cualquier momento, puedes determinar el "coste" de no pagar 1000 libras adicionales introduciendo los detalles allí - asegúrate de fijar el número correcto de pagos restantes.

Entonces mira la diferencia. La diferencia en el "importe total adeudado", menos 1.000 libras, es la cantidad que te costaría omitir un pago extra. Eso es porque lo que estás haciendo efectivamente es, ahora mismo, reducir el capital total.

Por supuesto, si te saltas ese pago en algún momento, el coste será menor -ya que hay menos tiempo para que esa cantidad genere intereses-, pero debería darte una idea.

También puedes determinar una respuesta aproximada mirando los documentos de cierre de tu hipoteca. Suponiendo que el Reino Unido funciona más o menos como los Estados Unidos, algo que su prestamista debería decirle (por escrito) es el coste total del préstamo. Es decir, cuál es la cantidad total de dinero que pagarás al cabo de 30 años. Dado que es posible que no tengas una hipoteca a tipo fijo como la que tenemos en EE.UU., puede ser aproximado, pero el concepto debería estar ahí.

En tu caso, vas a pagar algo más de 320 mil libras en 30 años con ese tipo de interés. (¡Una ganga!) Divide 320k entre 206k, y obtendrás un ratio de 1,56. Cada libra que pides prestada cuesta 1,56 libras a lo largo de la vida del préstamo, por lo que si reduces esa cantidad en 1.000 libras, el coste total durante la vida del préstamo se reducirá en 1.560 libras más o menos (1.562,80 según mis cálculos).

Ahora bien, cada 1.000 libras adicionales que amortizas reduce tu coste un poco menos que el primero (el primero son 1.000 libras que habrías tenido durante 30 años, pero el segundo son 1.000 libras durante 29,8 años más o menos, el tercero durante 29,5 años más o menos, etc.); hay un rendimiento decreciente. Pero siempre puedes volver a calcular la cantidad de "si hubiera empezado la hipoteca ahora", y calcularla con/sin las 1000 libras extra, y saber la diferencia de ese pago saltado en particular.

Por ejemplo, digamos que pagas 1895 al mes (estoy asumiendo mi modelo aquí, asumiendo que los 55 extra se van a los impuestos o a algo no relacionado con la hipoteca), y dos años dentro quieres saltarte un pago. Si lo calculas, cada pago de 1.000 libras supone un ahorro de 520 libras adicionales a lo largo de la vida de la hipoteca (en lugar de 560 libras como el primer día). Verás que la cantidad se mantiene más o menos estable durante 10 años o así, y luego empieza a caer más rápidamente a medida que el principal empieza a caer más rápidamente después de unos diez años (ya que no es lineal, sino exponencial).

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Todo esto supone que estás describiendo con precisión cómo se aplican las 1000 libras: al principal. No todas las localidades lo hacen automáticamente; no estoy en el Reino Unido, así que no conozco su legislación, pero solía ser común en muchos lugares que se asumiera que los pagos "Extra" eran un pago anticipado del mes siguiente, y por lo tanto no se aplicaría hasta entonces - sin ahorrarte ningún interés. Eso está desapareciendo poco a poco a medida que más lugares se dan cuenta de que es muy poco amigable para el consumidor, aunque suene "bonito", así que esperemos que no sea cierto en tu caso: pero verificar con tu prestamista que lo que crees que debería pasar con el dinero.

Answer 4

Algunas hipotecas no permiten pagos en exceso, y tus 1000 extra simplemente se aplicarían a futuras mensualidades vencidas. Si este es el caso, ahora estarías "meses por delante" en el pago, pero no te ahorrarías ni un céntimo en intereses.

Esta forma de hipoteca es la habitual en Alemania, y casi desconocida en EE.UU. (la mayoría de la gente en EE.UU. encuentra el concepto incluso indignante). No sé qué forma es posible/se utiliza en el Reino Unido, pero es necesario verificar esto para su préstamo.

Answer 5

Creo que una simple tabla de amortización te ayudaría. Las respuestas anteriores (en mi opinión) no te muestran una correlación directa entre el efecto del pago y el interés en la reducción del saldo (o principio).

He cambiado los símbolos por libras. Es decir, soy de Estados Unidos y estoy tratando el problema como tal.

Esto muestra los números dentro de un cuadro de amortización:

y aquí están las fórmulas:

La primera imagen calcula tus pagos (naturalmente, en realidad estás pagando más por comodidad) y resta los intereses. El "capital" que queda es la reducción del saldo. Tu suposición de que un pago anticipado de 1.000 es una reducción directa del saldo es correcta. Tenga en cuenta que, a medida que sigue pagando, el importe de los intereses se reduce a perpetuidad, reduciendo el saldo más rápidamente en años posteriores.

Si sigues las fórmulas y replicas esto en una hoja de Excel, puedes encontrar el tiempo que te llevará devolver el préstamo. Asegúrate de corregir la cantidad y los años, ya que los míos eran una estimación de la cifra original.

Si hay algo que se me escapa, o quiere que lo explique, no dude en comentarlo.