¿Cómo calcular el ahorro de por vida de la refinanciación?

Question

Estoy pensando en refinanciar mi hipoteca de 290.000 dólares (actual es de 30 años y le quedan 26) del 5,0% al 3,875% sin comisiones. Estoy tratando de calcular el ahorro de por vida.

Creo que este cambio en el tipo de interés supone un ahorro efectivo de 200 dólares mensuales. Por favor, corregidme si me equivoco.

He utilizado un par de calculadoras de refinanciación en línea (por ejemplo, zillow) y dicen que un ahorro de por vida de alrededor de $5000. But if I use mortgage calculators and look at the amortization schedule, it looks like the saving is large than that (e.g. total interest paid is app 270,000 v 201,000). And I would probably just put the $ 200 de vuelta en la hipoteca.

Lo único que se me ocurre es que las calculadoras de refinanciación tienen en cuenta el valor actual del ahorro de intereses.

¿Me falta algo en mis cálculos? ¿Por qué hay una diferencia entre el interés pagado a través del plan de amortización frente al ahorro total de intereses que devuelve una calculadora de refinanciación (como la de zillow o bankrate)?

Answer 1

Lo primero es tomar en cuenta las tarifas. Que dice que son cero. Así que podemos ignorarlas por ahora.

El segundo aspecto a tener en cuenta es el número de pagos. Su pago está bajando por dos razones:

• la tasa más baja;
• y el aumento del número de pagos.

Cuando se obtuvo la primera hipoteca a 30 años, se esperaba hacer 360 pagos mensuales. Ahora, cuatro años después, todavía tienes que hacer 312. Cuando vuelvas a refinanciar la hipoteca a 30 años, volverás a hacer 360 pagos. Esos 48 pagos adicionales hacen que cada pago sea menor, pero hacen que el interés total pagado aumente.

Ahora, algunos números:

26 years     5%  monthly:$1662.70  payments:$518,761.31  interest:$228,761.31
26 years 3.875%  monthly:$1476.42  payments:$460,643.19  interest:$170,643.19
30 Years 3.875%  monthly:$1363.69  payments:$490,927.52  interest:$200,927.52

Se ahorraría unos 58.000 dólares si la tasa bajara y la fecha de finalización se mantuviera igual. Pero se devuelven unos 30.000 dólares al cambiar la fecha de finalización.

Ahora volvamos a las tarifas. ¿Pagará puntos para obtener el tipo de interés más bajo? ¿Incorporan las comisiones que habrías tenido al saldo del préstamo, de modo que el nuevo préstamo es mayor que el anterior?

Answer 2

Primero encontré una tabla de amortización de la hipoteca. Introduje tus números y calculé que hasta la fecha has pagado 56.252,57 en intereses y aún debes 271.950. Si mantuvieras las cosas como están, pagarías un total de 270.441,77. Por lo tanto, la cantidad con la que hay que comparar el nuevo préstamo es la que va a pagar menos la que ya ha pagado: (270,441.77 - 56,252.57) = 214,189.20. Creo que tu pago actual es de 1556,78.

Haciendo lo mismo con el nuevo préstamo, me sale una nueva cuota de 1278,81, y un total de intereses pagados de 188.421,51. Esto supone un ahorro de 25.767,69.

Si mantienes el pago en 1556,78, serían 277,97 más que se destinan a la hipoteca, se ve un gran ahorro. El pago total de intereses sería de 129138,37, un ahorro de 85.050,83.

Uno de los problemas es que estás convirtiendo un préstamo a 30 años en un préstamo a 34 años. ¿Puedes hacer uno de 25 o 20 años? Si puedes gastar unos 400 euros más al mes, puedes hacer un préstamo a 15 años. Su tasa de interés sería más baja, y usted pagaría sólo 72 mil en intereses haciendo que su ahorro sea de alrededor de 142 mil.

Has estado muy acertado al suponer que los 5K no eran ni de lejos la cifra correcta.

Answer 3

Un punto que a menudo se pasa por alto: sumar el dinero pagado en diferentes momentos (especialmente a lo largo de 30 años) puede ser muy engañoso y dar lugar a decisiones desafortunadas.

El mejor método para elegir entre dos escenarios es elegir un único punto en el tiempo, preferiblemente hoy, y luego comparar los resultados de los dos escenarios, cambiar el menor número de parámetros posible. Una calculadora de hipotecas, especialmente una que permita introducir el saldo final adeudado, es muy útil.

Hoy en día, usted es 4 años en un 30 años, 5.000%, $290,000.00 mortgage. Assuming that the interest rates are compounded monthly, I calculate that your monthly payment is $ 1556,78, y que el saldo pendiente actual es de 271.527,14 dólares (Es deprimente lo poco que esos cuatro años de pagos han reducido el saldo... Pero divago)

Escenario # 1 Continuar con la hipoteca actual; pagar $1556.78 mensuales durante 26 años más, y al final estarás libre de deudas.

Supuesto nº 2 Contratar hoy un préstamo a 26 años al 3,8750%, con pagos de $1556.78 a month for the 26 years (exactly the same cash flow as Scenario #1). You can borrow $ 305.784,30 para ese plan de pagos a ese tipo de interés más bajo. Tome el dinero del préstamo, pague el saldo actual de su hipoteca al 5,000% y ponga los 34.247,16 dólares de diferencia en su bolsillo. Los pagos siguen siendo los mismos en ambos escenarios, la fecha de liberación de la deuda es la misma, sólo el efectivo en su bolsillo, en un bulto , hoy es diferente.

Entonces, ¿son los más de 34.000 dólares un incentivo suficiente para pagar una hipoteca y pedir otra?

Como ejemplo de cómo la suma de los intereses es una mala métrica: Supongamos que alguien le acaba de prestar $1,000,000 for 15 years, at 1% a year, paying interest only each year until the end. You'd pay $ 150.000 en intereses a lo largo de la vida de este préstamo. Ahora supongamos que alguien le ofrece ahorrar $50,000 by replacing this loan with $ 1.000.000 al 10,00% durante 1 año. ¿Es un buen negocio?