¿Comprar una segunda casa o invertir?

Question

Tengo un dilema interesante que se producirá dentro de unos años. Mi mujer y yo estamos pagando en exceso nuestra hipoteca y estaremos libres de hipoteca a los 35 años. También estamos ahorrando ya algo de dinero para la jubilación y tenemos un fondo de emergencia establecido.

Nuestro plan siempre ha sido seguir pagando el equivalente a las cuotas de la hipoteca en una cuenta de inversión y luego utilizar este dinero para mudarnos a una casa más grande más adelante o para jubilarnos antes. Esto es sencillo y deberíamos poder jubilarnos con pensiones modestas pero decentes, además de algo de dinero para viajar y disfrutar de la vida.

Sin embargo, conduciendo a casa desde el trabajo tuve una segunda idea. Podríamos alquilar nuestra casa actual (que no tendrá hipoteca) y utilizar este dinero del alquiler, menos una cantidad para cubrir los gastos, para pagar de más una segunda hipoteca. Por un lado, esto significa que el dinero del alquiler está ayudando a pagar una segunda casa, sin el riesgo habitual de que la casa se quede vacía mientras se necesitan pagos de la hipoteca. En efecto, otra persona está ayudando a pagar su hipoteca. Por otro lado, supone un esfuerzo mucho mayor que invertir simplemente en un Vanguard LifeStrategy o similar cada mes y es mucho más difícil liquidar una casa en efectivo.

Me gustaría pensar en esto ahora, para poder empezar a poner dinero para el depósito de una segunda casa si decidimos ir por ese camino.

Sé que una respuesta definitiva necesita algunas cifras, que calcularé en algún momento en el futuro, pero me preguntaba si alguien tiene algún consejo general en esta situación, o algo obvio que me esté perdiendo.

Answer 1

Robert Allen ha escrito volúmenes precisamente sobre este tema: el desarrollo de un negocio de alquileres inmobiliarios. De hecho, puedes jubilarte pronto haciendo esto.

Es difícil aconsejar más, por un par de razones. En primer lugar, los mercados están muy localizados. Las ciudades burbuja como Nueva York o San Francisco son lugares muy peligrosos para meterse en este tipo de cosas. Sin embargo, muchos otros lugares con una intersección de "precios sanos de la vivienda" y "gente decente suele alquilar" son lugares estupendos para meterse en eso.

En segundo lugar, creo que estamos en medio de una burbuja inmobiliaria, y definitivamente, definitivamente, definitivamente quiere el tiempo del mercado. Compre cuando haya 10 carteles de venta en cada manzana y los comerciantes hagan grandes descuentos por falta de trabajo.

Hablando de eso, si usted está planeando alquilar su casa actual, consígalo absolutamente de punta en términos de los trabajos que usted es capaz de hacer. Una vez que se convierta en una unidad de alquiler, es necesario contratar a comerciantes con licencia para realizar muchos trabajos.

Answer 2

No puedo hablar del Reino Unido, pero alquilar una casa en los Estados Unidos es efectivamente un trabajo a tiempo parcial. Hay empresas de gestión que pueden encargarse de la mayor parte de esta carga, pero generalmente cuestan entre un 10 y un 15% del alquiler, además de que tendrás que pagar cualquier gasto de mantenimiento o de otro tipo (lo que significa que el 10% sólo cubre su tiempo para ocuparse de las molestias). Esas comisiones se llevan por delante la rentabilidad.

Pero sí, el alquiler de inmuebles puede ser una buena fuente de ingresos. Mi sugerencia, sin embargo, sería NO utilizar estos ingresos para pagar su hipoteca actual, sino mantenerlos aparte y, o bien invertirlos por separado, o bien ahorrar para una segundo alquiler una vez que tenga lo suficiente para comprar una al contado (suponiendo que le guste ser propietario :-) ). Si utilizas los rendimientos del alquiler, tus rendimientos no se acumulan, ya que se los "comen" tus gastos de manutención, y añades el riesgo de que si tu casa se queda sin alquilar durante un largo periodo, no podrás pagar tu actual hipoteca. Si simplemente lo apartas, puedes dejar la casa sin alquilar hasta que encuentres un buen inquilino, y lo único que pierdes es esa parte de tus rendimientos. Un mal inquilino puede costar mucho más que unos meses de alquiler perdido.

Answer 3

Esta es una buena idea sobre el papel, y puede dar lugar a una buena inversión, siempre que esté dispuesto a trabajar en la casa y a tratar con los inquilinos.

1. obtener un seguro de garantía de alquiler
2. Asegúrate de tener un buen contrato (lo normal es que sea AST)

Además, en los últimos años el gobierno del Reino Unido ha cambiado bastantes normas fiscales sobre los ingresos por alquiler para los propietarios que no son empresas.

1. Mayor impuesto sobre actos jurídicos documentados - 3% en la compra de una segunda vivienda, lo que añade un coste adicional a la entrada.
2. Los costes de financiación no se cuentan como un gasto, sí que ofrecen desgravación pero sólo hasta un máximo del 20%, supongo que como estás casi libre de hipoteca eres un contribuyente del 40%.

Permítanme explicar el número 2 de forma simplificada. De la manera antigua:

10000 de alquiler 4000 de intereses 6000 - beneficio

Los impuestos se deben pagar sobre los 6000 beneficios de la casa, por lo que para un contribuyente del 40% serían 2400.

Nuevo camino

10000 - alquiler 4000 - intereses

El impuesto se debe pagar sobre los 10000 ingresos, por lo que para un contribuyente del 40% serían 4000.

Ayuda financiera 1200.

total de impuestos a pagar 2800.

Así que los impuestos han aumentado, lo que también repercute en los ingresos totales del año. Antes de los cambios sería +6000 a los ingresos, después de los cambios sería +10000 por año, esto puede afectar a una multitud de otros beneficios, que usted podría tener derecho.

Prestación por hijo a cargo, se reduce entre 50000 y 60000, puede solicitarla pero tiene que devolverla. El subsidio personal, se elimina gradualmente a partir de los 100.000, los ingresos de la propiedad se tienen en cuenta en esto, también los ingresos de otras inversiones no envueltas en ISA.

3. Impuesto sobre las ganancias de capital, El gobierno del Reino Unido redujo la tasa principal del impuesto sobre las ganancias de capital al 20%, sin embargo de las ventas de la propiedad residencial hay un recargo del 8%, por lo que no cambió, esto es algo a considerar también.

Answer 4

En realidad, depende de la aversión al riesgo que tengas.

Alquilar una propiedad es arriesgado por varias razones, la casa podría estar vacía, el inquilino podría dañar la casa, no pagar el alquiler, etc. Puede asegurarse contra esto, pero obviamente esto reduce sus ingresos. Algunos inquilinos son fáciles de manejar, otros son difíciles.

No conozco sus circunstancias específicas, pero le sugeriría que busque e investigue para maximizar el rendimiento de la(s) propiedad(es) de alquiler.

Digamos, por ejemplo, que tu casa vale 300.000 libras y que los ingresos por alquiler son de 1.200 libras al mes, lo que supone un rendimiento del 4,8%.

Usted superará fácilmente que si usted compra una propiedad en una zona que tiene la vivienda barata, por ejemplo, es posible comprar una casa perfectamente útil en el norte de Inglaterra por alrededor de £ 40k, el alquiler es probable que sea alrededor de £ 400 al mes y que es un rendimiento de más del 10%.

Otros riesgos son el aumento de los tipos de interés de las hipotecas, el patrimonio negativo, la caída de los precios de la vivienda, etc.

Si no te gusta el riesgo, no lo hagas, tu inversión puede ser menos arriesgada.

Mi intuición me dice que te irá mejor si optas por la vía de la compra para alquilar, pero hay más trabajo (no necesariamente mucho), sobre todo si se trata de una inversión a largo plazo.

No soy asesor financiero, pero tengo una propiedad de alquiler.