Evaluación de las ofertas de préstamos de refinanciación de hipotecas - Corto plazo

Question

Actualmente tengo una hipoteca al 4,5% con un saldo de 247.000 dólares, y voy a refinanciar. Sin embargo, mi situación es un poco atípica ya que no planeo vivir en la casa más de 3-4 años más. Para minimizar la salida de efectivo, estoy considerando una hipoteca ARM 5/1, y quiero saber cómo evaluar la conveniencia de "comprar" el tipo de interés.

Tengo un conjunto de ofertas que se muestran a continuación, con una plétora de opciones para pagar los puntos por adelantado a cambio de una tasa más baja. Si elijo la opción intermedia (tipo de 2,75), mi punto de equilibrio con respecto al préstamo actual es de 12-13 meses.

Dado que mi plazo es de 3 a 5 años, ¿cómo podría analizar esta tabla para determinar la "mejor" opción? Mi objetivo es minimizar el flujo de caja total a lo largo de, digamos, 48 meses, suponiendo que todo el dinero no aportado para comprar el tipo de interés está ganando un 3,5%. Además, hay unos gastos de cierre fijos de 1932 dólares, además de los puntos de descuento. La ubicación es en el noroeste del Pacífico de Estados Unidos.

En lugar de darme una solución, prefiero que me expliquen cómo calcular la solución por mi cuenta.

Current Loan Balance   $247,000
Current Interest Rate     4.50%
Current Payment        $  1,282
Remaining term (months)     341

                                 Discount Fee    
                              ------------------
  Rate    APR     New Pmt       Pct          $
------  ------    -------     ------------------
1.500%  2.776%    $852.45     4.53%   $11,189.00
1.625%  2.787%    $867.34     4.13%   $10,194.00
1.750%  2.798%    $882.39     3.72%    $9,196.00
1.875%  2.809%    $897.60     3.32%    $8,198.00
2.000%  2.820%    $912.96     2.91%    $7,200.00
2.125%  2.831%    $928.48     2.51%    $6,205.00
2.250%  2.837%    $944.15     2.05%    $5,054.00
2.375%  2.833%    $959.97     1.44%    $3,567.00
2.500%  2.845%    $975.95     1.05%    $2,586.00
2.625%  2.857%    $992.08     0.65%    $1,606.00
2.750%  2.866%  $1,008.36     0.23%      $561.00
2.875%  2.892%  $1,024.78    -0.14%     -$346.00
3.000%  2.934%  $1,041.36    -0.51%   -$1,257.00
3.125%  2.978%  $1,058.09    -0.88%   -$2,166.00
3.250%  3.021%  $1,074.96    -1.20%   -$2,966.00
3.375%  3.064%  $1,091.98    -1.50%   -$3,700.00
3.500%  3.108%  $1,109.14    -1.79%   -$4,429.00
3.625%  3.152%  $1,126.45    -2.09%   -$5,155.00
4.125%  3.330%  $1,197.08    -2.18%   -$5,392.00
4.250%  3.375%  $1,215.09    -2.42%   -$5,970.00
4.375%  3.420%  $1,233.23    -2.65%   -$6,548.00
4.500%  3.465%  $1,251.51    -2.84%   -$7,005.00

Answer 1

Lo que tienes que hacer es calcular cuánto estás pagando en intereses, únicamente (es decir, la parte de intereses de cada pago), sumarlo durante 48 meses y, a continuación, calcular el valor neto de la entrada/salida de efectivo de los puntos durante 48 meses (es decir, el 3,5% de rendimiento anual sobre el valor positivo o negativo). Sume esos dos valores. Entonces usted puede ver su P & L, y su salida de efectivo total (hasta usted si se agrega un % a su salida inicial negativo, y cómo exactamente se consideran los costos de cierre de $ 2k; Estoy de acuerdo con JoeTaxpayer sobre la adición de al menos los costos de cierre a la cantidad del préstamo. Si usted tiene el dinero para pagar los puntos que de otro modo sería ganar dinero, usted podría considerar alternativamente un efectivo negativo (es decir, en lugar de acumular el 3,5% es un saldo negativo acumulando que).

En excel haría algo así:

column A = loan amt, starts at (loan amt), reduces by E of previous row
column B = interest rate (.035 etc.)
column C = that month's payment amount
column D = that month's interest, which is B/12 times A
column E = that month's principal, which is C-D
column F = rolling interest paid (sum of column D to that point)
column G = rolling earned income on any excess cash (your 3.5%).
column H = net profit/loss (which is basically G minus F, since that interest is pure loss while principal is useful at end of term)
column I = total cash outflow (sum of column C to date plus value of column G if any)

A continuación, rastree los cambios en H e I cuando cambie las columnas B y C y G.

Answer 2

En mi opinión, la forma más sencilla de hacer estos números es suponer primero que se pide prestado el importe total, incluidos los puntos, si los hay. Ejecutan una hoja de cálculo y, utilizando el nuevo tipo de interés, aplican la totalidad de su pago actual cada mes. A continuación, compara los saldos en el mes 48. Te resultará fácil calcular el punto de equilibrio. En el caso de los puntos negativos, es inmediato. En el caso de los puntos más altos, el punto de equilibrio es más tardío, pero cada mes te adelantas más.

Answer 3

Añade unas cuantas celdas más a tu cabecera en las que aparezcan los intereses pagados en los próximos 3 o 4 años de tu hipoteca actual. Utiliza la función de intereses acumulados de tu programa de hoja de cálculo.

Current Loan Balance   $247,000
Current Interest Rate     4.50%
Current Payment        $  1,282
Remaining term (months)     341
3 year interest         $32,460.87
4 year interest         $42,852.47
5 year interest         $53,013.20

En el cuerpo principal de la hoja de cálculo, añada columnas que resuman el coste total a lo largo de 3 ó 4 años para cada préstamo. Añade columnas que recojan el coste de los intereses, el coste total de los intereses + el coste de la refinanciación y la diferencia entre esa aproximación y los costes de los intereses de tu préstamo actual. Añade 6 columnas en total: un conjunto para 3 años y otro para 4. Algo así:

                                 Discount Fee           3 year
                              ------------------      -------------------
  Rate    APR     New Pmt       Pct          $     interest  total   savings
------  ------    -------     ------------------   --------  -----   -------
1.500%  2.776%    $852.45     4.53%   $11,189.00    10,650   23,771   8,689
1.625%  2.787%    $867.34     4.13%   $10,194.00    11,547   23,673   8,787

total   = interest + discount fee + $1932 fixed closing costs
savings = interest of current loan - total

Repite ese bloque de 3 años a la derecha e introduce los números de 4 años.

Usted ha pedido que se tenga en cuenta una penalización del 3,5% sobre el dinero que se destina a la tasa de descuento. Puedes hacerlo añadiendo una columna que lo calcule, como describe Joe en su respuesta. Añade ese 3,5% acumulado al cálculo total anterior, lo que a su vez reducirá la cantidad de ahorro para cada préstamo de refinanciación.

PD: ¿Cómo vas a ganar el 3,5% en 48 meses?