"Apalancamiento" vs "comprar una casa modesta"

Question

Estoy en lo que sospecho que no es una particular situación única, pero todavía no encaja en el modelo estándar (creo).

Yo trabajo y vivo en una zona que no ha visto a negativos rel-raíces de los cambios de precios en mi vida y es (en mi opinión), es probable que aumente en los próximos 10 a 30 años (los precios de crecer que es).

Tengo 30 y tener ~$450,000 in assets about half in real-estate, about ~$150.000 en 401k y otros de jubilación, y sobre ~$100,000 en no-retiro de las poblaciones. Estoy considerando mi actual inversión de bienes raíces (el condominio yo vivo en), pero la transición a una propiedad de alquiler (mis modelos me hacen %6 cuando estoy extremadamente conservador, y %15 cuando yo soy el menos conservador), y la compra de un lugar más grande para mí.

Con las rentas inmobiliarias yo estaría pagando ~el 60% de mis ingresos a mis dos propiedades. Mirando el flujo de efectivo todavía iba a ser capaz de mantener la empresa coincida en mi 401k y vivir mi estilo de vida actual (yo vivo a bajo precio).

Creo que esta es una inversión razonable, como puedo aprovechar mi dinero en una situación en la que creo que se debió a un aumento en la inflación y la tasa de interés aumenta, pero va en contra de la "compra una casa modesta de la regla" que parece tan popular. Me estoy perdiendo algo? Cuando si siempre hay excepciones a las "reglas"?

Answer 1

Es realmente una cuestión de su tolerancia al riesgo.

Suena como su mercado local es muy fuerte, pero yo soy dos veces tan viejo como tú, y he visto largas décadas de los grandes mercados de desmoronarse y dejar a los amigos y la familia bajo el agua. Finalmente, los mercados se recuperaron, pero como dice el refrán "El mercado puede permanecer irracional más tiempo del que usted puede permanecer solvente." El peligro de que la economía golpea un bache, usted (brevemente) no puede cumplir con los pagos de su hipoteca, el banco de las fuerzas de una venta a un bajo precio, y se pierde la mayoría, o la totalidad de su patrimonio. Por supuesto, un plan de 401k invertido en fondos de índice tiene sus peligros también. El otro tema es que ser un propietario tiene sus propias pruebas y tribulaciones. Estás preparado para tomar esos a?

Answer 2

De los que no puedo tomar la decisión por usted, pero aquí hay algunas consideraciones:

Si entiendo correctamente, usted quiere alquilar su propio lugar más pequeño y comprar un nuevo lugar más grande para vivir.

Veo 2 problemas con este modelo.

1. La mayor parte de su inversión en bienes raíces no genera ningún efectivo devuelve, ya que vive en ella. Si el apalancamiento de su casa para comprar un lugar más grande, y la renta que, esencialmente, debe pagar por sí mismo.

2. No está muy bien diversificada. Si usted alquila un único espacio, están en alto riesgo de contraer no regresa por un tiempo determinado. Si el inquilino no paga el alquiler y después de que usted consiguió echarlo, usted tiene que renovar porque él abandonó el lugar en un lío - se puede hacer frente sin la renta para la mitad de un año + tener que pagar las reparaciones?

Así, mientras que yo considere a los bienes raíces como una gran inversión para la generación de ingresos pasivos, la barrera de entrada es muy alta, como usted debe tener al menos 4 a 6 partes a estar bien diversificada y mejor aún tienen la propiedad en diferentes áreas por lo que no son muy afectados por la tendencia de las áreas. También, no subestimar el mantenimiento y la administración del trabajo - su no es tan pasivo como suena para ser un propietario.

Así que en tu situación me gustaría considerar la posibilidad de alojarte en el condominio y la compra de una Casa con múltiples unidades de lugar, al menos desde una perspectiva financiera.