El hecho de que ella esté pidiendo prestado contra su propiedad de ingresos para proporcionarle el dinero me parece una distracción aquí. De dónde obtiene los fondos es irrelevante. Lo que importa son las transacciones entre ella y usted. El resto de esta respuesta presupone que la consideración más importante es evitar tener que pagar impuestos sobre donaciones o sobre el patrimonio, ya que esa parece ser la premisa de su pregunta.
Si te da directamente la $70K, part of the gift (she can give you and your spouse up to $ 14K cada uno por año, para un total de $28K/year without any tax consequences) will be subject to gift tax or the lifetime estate exclusion (her choice). If in some later year, you give her back the $ 70K, que someterá a usted a los mismos problemas de impuesto sobre donaciones/exención de impuestos.
Si el dinero que aporta para el pago inicial es un préstamo a usted (en otras palabras, tienes la intención de devolverlo en una fecha futura), debes estructurarlo como tal y documentarlo.
Ejemplo: Mis suegros (o, más exactamente, su fideicomiso familiar) son nuestros prestamistas hipotecarios. Para evitar cualquier problema con el impuesto sobre donaciones, encontramos el tipo de interés hipotecario más bajo anunciado en el momento del préstamo, y lo fijamos a ese tipo. Hacemos los pagos y nos desgravamos. Mis suegros pagan los impuestos sobre los ingresos por intereses. Esto no es diferente a pedir un préstamo a cualquier otro prestamista, excepto por el hecho de que el activo del préstamo es parte de un patrimonio que algún día podemos heredar (es de esperar que sea en un futuro lejano). Hacienda no tiene ningún problema con esto.
Es de suponer que podría estructurar un préstamo de su hermana como de sólo interés con un pago global que se debe cuando usted vende la propiedad. Sólo tienes que tener pruebas de que le has pagado, y ella tendría que declarar los ingresos en sus impuestos. El único problema que veo con esto es que a tu banco podría no gustarle mucho que tengas este otro préstamo, ya que aumentaría tu ratio deuda/ingresos. Tampoco podría perdonar el préstamo sin las mismas implicaciones fiscales de la donación.
Como dices, también podrías venderle tu residencia actual (también la de ella) y sólo utilizar la exclusión de la plusvalía por vivienda habitual. Suponiendo que tu patrimonio en esa casa sea >70K$ + los gastos de la transacción, tendrías suficiente para el pago inicial, y todas las transacciones serían bastante convencionales.
O, podrías venderle un compartir de la propiedad igual a $70K/(valor actual de la casa), pero esto tendría que ser permitido por el prestamista actual, lo que podría complicarse. También tendrías que compartir los ingresos de cualquier venta futura con ella en proporción a su interés en la propiedad.
Todas estas opciones tienen trampas, pero venderle la casa actual directamente es probablemente la más sencilla. Por otra parte, si no es probable que ni su patrimonio ni el tuyo se acerquen al límite de exclusión de unos 5 millones de dólares, basta con hacer las transacciones como donaciones, presentar los formularios de exclusión de por vida y no preocuparse por ello.
