¿Qué hacer con los ahorros durante 3-5 años?

Question

Aquí está la situación: Casados, finales de los 30, ingreso combinado alrededor de $170k. 2 niños pequeños. Debemos $360k en una casa valorada en $600k. La única otra deuda son $20k en préstamos estudiantiles cada uno. Los planes 401k están en orden. Tenemos alrededor de $140k en ahorros que no estamos seguros de qué hacer.

Nuestro objetivo a corto plazo (3-5 años) es mejorar a una casa personalizada en una zona diferente, lo cual probablemente costará más de $1.5M.

Entonces la pregunta es ¿qué podemos hacer para maximizar nuestros ahorros en los próximos 3-5 años? ¿O cualquier otra cosa que podamos hacer para alcanzar nuestro objetivo lo antes posible?

Pregunta secundaria: He escuchado a algunas personas decir que nunca deberías vender una casa. ¿No tendremos que vender nuestra casa actual prácticamente como pago inicial para la próxima?

EDICIÓN: Esto es en el área de Los Ángeles.

Answer 1

Un amigo tuiteó una pregunta similar sobre préstamos estudiantiles y respondí con Préstamos Estudiantiles y Tu Primera Hipoteca.

La conclusión es que necesitas estar al tanto de las proporciones 28/36 que un banco utiliza para calificar tu hipoteca. Aunque tengas una casa, es posible que no estés al tanto de esto.

En pocas palabras, el 28% de los ingresos brutos mensuales se puede utilizar para calificar para la carga de tu casa, préstamo, impuestos, etc. El 36% para la deuda total. Entonces, el préstamo estudiantil puede caber en ese 8% de margen, y pagar todo eso reduce el efectivo que tienes sin ayudarte a pedir más dinero prestado.

3-5 años es a corto plazo, y en mi opinión, ese dinero no debería ser invertido en nada riesgoso. Un bono del tesoro a 3 años o un certificado de depósito sería lo ideal.

Answer 2

Rápidamente paga los préstamos estudiantiles. Tienes 140K en ahorros con un salario combinado de 170K. Estás buscando ganar dinero con los 140K, así que simplemente paga los préstamos. Convertirás tus pagos mensuales de préstamos en un flujo de dinero que se puede utilizar para ahorrar dinero para la próxima casa.

Supongamos:

• Nivel de salario de 200K en 5 años.
• Puedes obtener una hipoteca por 4 veces el nivel de salario, esto dependerá de la tasa de interés entonces.
• Por lo tanto, el monto máximo del préstamo es de 800K.

El resto de los 700K necesarios para una casa de 1.5 millones de dólares tiene que provenir de ahorros y de las ganancias de vender la primera casa. Si la casa se vende por el saldo del préstamo + 300K, aún necesitas 400K en ahorros.

Convertir 140K en 400K en 5 años implicará canalizar una gran cantidad de tus ingresos en ahorros o excelentes rendimientos. Por supuesto, no hay forma de predecir el rendimiento o qué sucederá en el mercado.

Si no vendes la primera casa, puedes alquilarla. O bien esperas que el alquiler que cobres te permita obtener un flujo de efectivo positivo. O esperas que la casa aumente de valor, por lo que la mantienes incluso si los ingresos por alquiler están un poco por debajo del punto de equilibrio. Por supuesto, algunos mantienen la casa porque no pueden venderla.

En tu caso, es posible que la equidad sea más importante para ti al comprar la próxima casa.

Answer 3

Para tu pregunta secundaria:

Considera apropiadamente todos los números estimados involucrados en mantener la casa en comparación con tu estimación más cercana de lo que la casa podría venderse. Evalúa los pros y los contras por ti mismo, ya que un desconocido no podrá apreciar al 100% lo que valoras y lo que no te gusta. Recuerda incluir seguros, impuestos, HOA(s) y el pago real de la hipoteca. Dependiendo de cómo también planeas alquilar la propiedad, incluye los servicios públicos que pretendes cubrir (si los hay). También habrá costos para la gestión de la propiedad y el mantenimiento, ya que las cosas se romperán con el tiempo y los inquilinos no dudarán en pedirte a ti (o a tu gestión) que las arregles, de cualquier manera significa que estás pagando.

También debes tener en cuenta que mientras las casas suelen apreciar su valor, existe un mayor riesgo con los inquilinos de que el valor se deprecie debido a daños y un mal mantenimiento. Hay riesgos legales adicionales al alquiler, así que asegúrate de haber investigado correctamente a qué gestión te estás uniendo. En circunstancias extremas, es posible que también necesites contratar a un abogado para defenderte nuevamente en un litigio, ya que es probable que el equipo de gestión que contrates se defienda a sí mismo y no te incluya en ese paraguas. Mi familia también vive en el área de LA y un juez se negó a desechar una demanda obviamente frívola cuando mis padres intentaron alquilar una casa. Los posibles inquilinos, después de firmar el contrato principal, nunca se presentaron para completar un segundo conjunto de documentos para el alquiler. Mis padres inmediatamente declinaron alquilarles a estas personas, ya que se perdieron algo tan importante sin explicación alguna y demandaron alegando racismo, daños emocionales y algunas otras cosas realmente locas a pesar de que mis padres nunca los habían conocido (la primera reunión fue entre la gestión de la propiedad y los inquilinos solamente).

Personal y profesionalmente, solo sugeriría alquilar el lugar y no venderlo si puedes obtener una ganancia después de todos los costos mencionados anteriormente. Si los inquilinos están pagando solo para mantener la propiedad en números negros, tienes un activo que no genera ingresos que SE DAÑARÁ con el tiempo y requerirá reparaciones que saldrán de tu bolsillo. Además, mientras la propiedad esté desocupada, debes recordar que en ese momento no está generando ingresos.

Gran parte de esto puede sonar obvio, excesivamente cauteloso, etc... simplemente deseo compartir la experiencia de mi familia para ayudarte a tomar tus decisiones.

¡Mucho éxito en tu emprendimiento!

Edición: Además, estarás obligado a informar todos los ingresos de alquiler obtenidos en tus impuestos. Se incluirán en el Anexo E y posiblemente en el área K-1. Te recomendaría encarecidamente consultar con un contador real sobre los impactos para ti.

Answer 4

Sencillamente, el consejo de nunca vender una casa en CA se basa en

1. el aumento de los precios de las viviendas (lo cual no siempre ha sido cierto), junto con
2. los impuestos anuales a la propiedad basados en el valor de compra

Hay que tener en cuenta que el punto #2 es inusual: los impuestos a la propiedad que no cambian a medida que aumenta el valor de la vivienda fueron resultado de una medida de votación popular, CA Prop 13.

Así que en California, vender tu casa expondrá al comprador de tu casa a más impuestos a la propiedad de los que tú tuviste que pagar.

Esto tiene algunas consecuencias extrañas:

• Si consigues un trabajo a 30 millas de distancia, puede ser mejor mantener tu casa antigua y viajar diariamente, ya que venderla te haría pagar más impuestos a la propiedad en la nueva ubicación.
• Hay más casas antiguas en el mercado de alquiler de lo que sería de otra manera, porque los impuestos a la propiedad de esas casas antiguas son muy bajos y permiten al arrendador ofrecer un alquiler que fácilmente supera a comprar la misma casa pero con un gran impuesto anual.

Todo esto es bastante singular. Sé que los impuestos a la propiedad en Tennessee cambian a medida que la casa aumenta su valor.