Refinanciar la hipoteca a un préstamo convencional para eliminar el PMI

Question

Refinancié mi hipoteca el año pasado por pura necesidad. Había decidido construir un apartamento de 1 dormitorio en mi plaza de garaje no utilizada y los costes de construcción se salieron del presupuesto.

Para colmo de males, me despidieron poco después de terminar la construcción. Perdí alrededor de 3 meses de salario, luego reanudé el trabajo sólo para tener un mal accidente de coche después de volver al trabajo y perdí otros 2 meses de salario. Estuve viviendo de las tarjetas de crédito casi 5 meses y ahora tengo más de $45,000 in consumer debt ($ 23.000 de préstamo de coche y 22.000 de tarjetas de crédito).

La buena noticia es que el trabajo se ha estabilizado. Puedo alquilar el nuevo apartamento por una media de $1800 / mo. I've got a decent tax return (approx $ 10.000) y es muy probable que obtenga unos 40.000 dólares por "dolor y sufrimiento" en un caso de lesiones (no es una garantía, pero es muy probable).

Mi principio en la casa es $285,000. It's a 30-yr Fixed FHA loan at 4.5% (I have some collection items dragging my credit score down (approx $ 3000 en medicina) y una mala relación deuda/ingresos. Mi puntuación FICO media es de unos 625.

He hablado con Loan Depot (actual compañía hipotecaria) sobre 2 posibles programas de refinanciación:

1. 30-yr Convencional @ 4.5% apr, $8,000 cash out, principle increase to $ 308,000
2. 30-yr FHA @ 4.5% apr, $18,000 cash out, principle increase to $ 313,000

Mi principal objetivo es pagar la deuda, pero también tengo otros proyectos de inversión que quiero llevar a cabo. Uno de ellos sería añadir otro apartamento al sótano y potencialmente conseguir otro $1,800 / mo cash flow. This would be about a $ Proyecto de 30.000 euros

La mayor parte de mi deuda de consumo tiene unos tipos de interés obscenamente altos (15% para el coche y 29,9% para la mayoría de las tarjetas). Esto me molesta, pero no lo suficiente como para volver a refinanciar. Aunque mis pagos mensuales de las tarjetas son casi $1000, $ 500 de ellos son para préstamos a corto plazo que se pagarán en los próximos 2-3 meses.

Mi pregunta es, ¿qué debo pagar primero y cómo? ¿Debería empezar la construcción del sótano esta primavera? ¿Debería aplicar todo/parte de mi declaración de impuestos/acuerdo sobre lesiones a las tarjetas de crédito? ¿Debería pasar a un préstamo convencional y dejar de pagar casi 250 dólares al mes en concepto de PMI?

Answer 1

Voy a responder basándome en mi propia perspectiva personal sobre las decisiones financieras; en última instancia, tienes que determinar tus propios criterios (tolerancia al riesgo, objetivos, etc.) y decidir las respuestas a tus preguntas por ti mismo.

Personalmente, no creo que tenga mucho sentido invertir dinero cuando se tiene una deuda pendiente de alto interés, porque desde una perspectiva puramente numérica, rara vez tiene sentido. A menos que su inversión tenga un rendimiento (literalmente) garantizado que usted sepa que le beneficiará financieramente en términos de superar los intereses de su deuda, literalmente no tiene sentido invertir antes de pagar su deuda. Y, para ser claros, renovar un sótano para convertirlo en una propiedad con ingresos es realmente lejos de ser un retorno garantizado. ¿Y si la remodelación se sale del presupuesto? ¿O no puede encontrar un inquilino? ¿O su inquilino no paga? ¿O se quema el lugar?

Así que, si dejamos de lado la inversión inmobiliaria por un minuto, lo que tiene más sentido para el efectivo que tiene ahora (o que pronto tendrá) es pagar su deuda de consumo lo antes posible. Esto detendrá la hemorragia en términos de los altos tipos de interés de esa deuda.

En ese momento, puede estar en una posición en la que la refinanciación tiene sentido, ya sea como una forma de ayudar a financiar su otro apartamento, o simplemente porque tiene sentido sólo en términos de su casa. Es "fácil" tener en cuenta los números de la refinanciación, pero es importante considerar también la estabilidad del valor de su vivienda y el potencial del tipo de interés disponible a usted, personalmente en un futuro próximo. Este último punto es importante para las personas con puntuaciones de crédito más bajas, ya que conseguir que esa puntuación suba puede tener un impacto significativo en tus finanzas, con el tiempo. Usted está cotizando hipotecas al 4,5%, el prestamista que utilizo está actualmente por debajo del 3% para las hipotecas más cortas, y al 3,125% para las hipotecas fijas convencionales a 30 años. Estos tipos son para papel A, lo que significa una puntuación de crédito alrededor o por encima de 700 o así, para la mayoría de los prestamistas. Usted no es realmente que lejos de poder calificar para eso, en términos de su puntuación de crédito.

Si puede pasar los próximos meses concentrándose en pagar su deuda, y asegurándose de que las cosas se cuidan en términos de sus finanzas personales, puede encontrar que su puntuación de crédito ha aumentado lo suficiente como para que pueda obtener un mucho mejor tipo de interés de su hipoteca. Una hipoteca a 30 años al 3% por 300.000 tiene un coste total de 455.332, mientras que la misma hipoteca pero a un tipo del 4,5% tiene un coste total de 547.220. Puedes ahorrar casi 100.000 dólares a lo largo de la vida del préstamo si consigues poner en orden tus finanzas y meterte en el cubo de los mejores tipos. Aunque su actual préstamo FHA significa que está pagando el PMI, puede tener sentido comer esa "penalización" durante un tiempo para conseguir el mejor préstamo posible. Además, esto le dará tiempo para asegurarse de que todo en su vida realmente se ha estabilizado, y le dará tiempo para asegurarse de que su presupuesto es estable. A riesgo de ofrecerte un consejo no solicitado, has tenido muchos cambios recientemente, y tienes muchas piezas en movimiento en el tablero en este momento - puede tener sentido concentrarse en reduciendo y estabilizando antes de hacer algo como otra remodelación del apartamento de ingresos o una refinanciación importante.

Answer 2

Le aconsejo encarecidamente que reconsidere si es el momento adecuado para asumir una deuda adicional, incluso con un propósito que merezca la pena para obtener ingresos por alquiler.

Es muy poco probable que pueda conseguir una mayor rentabilidad, o una rentabilidad de menor riesgo, en comparación con el simple hecho de pagar las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles. Si los paga incluso consolidando en un préstamo del 4,5%, pasa de un tipo de interés medio del 22,5% al 4,5%, lo que supondría un ahorro del 18%, ¡o unos 8.100 dólares al año! Esto estaría libre de riesgo, porque esos rendimientos existen independientemente de que el mercado suba o baje, o de que pueda alquilar su casa, o tenga gastos de reparación, o cualquier otra cosa.

Ahorrando 8.100 dólares al año tendrías los 30.000 para mejorar tu sótano en sólo 4 años, y mientras tanto estarías en una posición mucho más estable. Si se añade la devolución de impuestos de 10.000 dólares este año, se ahorraría incluso más interés y podría llegar a su proyecto de sótano mucho antes. También te daría más experiencia como propietario, y podrías ver algunos escollos más a través de tu piso actual que podrían ayudarte a tomar esa decisión para el sótano con más acierto.