La compra de una casa. Vendedor quiere dinero en efectivo ahora y mover sólo el próximo año, el alquiler de casa, en tanto

Question

Un pariente mío encontrado una fantástica casa en el mercado (Canadá), evaluó 750k. Él sabía que había otros 3 compradores hacen ofertas y él estaba entrando en una guerra de ofertas. Él hizo un 800k oferta y era la oferta más alta, ofreciendo a tomar posesión de 3 meses a partir de ahora, que es lo habitual para dar vendedor tiempo para prepararse y estar en movimiento.

El vendedor se acercó con un contador de la proposición. Estaba de acuerdo con la cantidad. La cosa es, que quiere que el dinero en efectivo e incluso si la propiedad se transfiere, se incluyó en el acuerdo que él (el vendedor) sería el alquiler de la casa y seguir viviendo en ella durante 12 meses y pagar 3k/mes de alquiler.

En ese momento mi relación sentía que era esta persona deshonesta no revelar estas inusuales solicitudes desde el inicio y solo con el respaldo de la oferta, dejando que los otros 3 postores lucha por la casa.

Esto parece arriesgado desde la perspectiva del comprador. Digamos que el comprador es dueño de una casa, él tendría que ser compatible con 2 hipotecas por un año. Si él espera de 9 meses para la venta de su primera casa, el mercado podría cambiar. Si una recesión que sucede tal vez su primera casa perdería valor, pero él aún tendrían que comprar la primera casa a gran precio. Dicho esto, podría ir por otro camino y que los precios podrían subir.

Desde el punto de vista del vendedor, me imagino que lo de invertir el dinero durante un año y si el interés va más allá de 4.5%, se recupera todo el dinero invertido en el alquiler. (3k * 12 meses / 800k = 4.5%) O tal vez él quiere que el primer comprador para financiar una nueva casa que está construyendo?

Hay alguna sombra razón por la que el vendedor utilice esta estrategia?

Answer 1

Hay alguna sombra razón por la que el vendedor utilice esta estrategia?

El vendedor tiene una razón para quedarse por muchos meses y que quieren salir de la propiedad ahora.

Si se me presentó con una contra-oferta como esta me preocuparía de que el vendedor tiene en su interior el conocimiento de algo. Ellos saben que la ciudad va a embargar la propiedad para un proyecto grande, o que saben que hay un gran proyecto de ley y por la venta ahora se convierte en el nuevo propietario de la responsabilidad.

No puede ser no-oscuras razones también. Su hipoteca existente tiene un globo de pago y esta es la única manera que puede ver. Que necesitan dinero en efectivo en el capital porque se necesita el dinero para otros gastos mayores como sus 100K de deuda de tarjeta de crédito.

Suponiendo una situación favorable en razón de que el riesgo para el comprador es que el ex-propietarios será terrible inquilinos.

Una manera de proteger al comprador consiste en restar de los pagos de alquiler, para los 12 meses a partir de la información de la venta. Esto haría que el precio de venta de $800K - 12 meses de alquiler. Porque también hay un riesgo de que no se mueve al final del contrato de arrendamiento, o de daños en el lugar también tiene que haber un importante depósito de seguridad. No vayas a la normal de 1 mes de renta como depósito de seguridad de 10 meses de pena. Las leyes locales podrían limitar el tamaño del depósito de seguridad.

Otra cosa que se podría hacer es poner todo el dinero de la cantidad que se necesita para pagar la hipoteca anterior y razonable de los costos de cierre, y el alquiler en una cuenta de custodia. El producto sólo se libera si se mueven, y no había "conocido" sorpresas.

Yo no deje que el vendedor establezca el importe del alquiler. El comprador tiene que tener una ganancia de cada mes. Ellos quieren obtener un beneficio si se alquila a una persona desconocida. La cantidad mínima sería para pagar la hipoteca, impuestos de propiedad, seguro de incendios, y cualquier otros cargos razonables asociados con la casa. Pero me gustaría ir un poco más alto sólo para estar seguro.

Answer 2

Este no es riesgoso, o deshonesto. Es conocida como una contingencia. Su relación es libre para salir de esta oferta si no funciona para él.

Aunque no es común, básicamente, su relación es la compra de una casa y convertirse en un propietario por un período de tiempo. Una situación similar se produce si se compra una casa que se alquila a un inquilino con un contrato de arrendamiento en el lugar. Los nuevos propietarios han de honrar su contrato de arrendamiento.

Sus relaciones pueden sentir que esta persona no puede pagar el alquiler, que es siempre un riesgo. Los pagos de alquiler podría ser puesto en custodia y repartido como el paso de los meses.

Mientras sorprendente, esto puede ser motivado por los retrasos en la obtención de una nueva vivienda por el propietario. Tal vez puede ser un número de retrasos en los proyectos y el pago de un par de meses de alquiler en su hogar actual es un pequeño precio a pagar.

Answer 3

No es desconocida para cobrar la renta durante un periodo de cierre, pero a 12 meses es MUCHO tiempo. Es un año de posibles perdidas de los pagos de alquiler, y a los 12 meses de "desgaste" que el vendedor ya no está preocupado por. Me gustaría volver fuera sólo por eso, no porque el precio de la renta disposición. Muchas de las casas que se ven en el mercado en los próximos 12 meses.

Es arriesgado desde ambos lados. Si el mercado está "caliente", entonces el precio podría ir abajo en el próximo año, perjudicando el comprador, pero si se sigue aumentando, el vendedor ha perdido dinero en el costo de oportunidad, por lo que el bloqueo de ahora quita que el riesgo para ambos lados.

Y míralo de esta manera - el comprador tiene dos hipotecas, pero también tiene alquiler llegando a pagar. Así que tal vez la propuesta de la renta no es suficiente? 4.5% tasa de capitalización (3/800 * 12) parece un poco bajo, pero puede ser la correcta para ese mercado. Podría usted alquila un similares casa en la zona para que tanto?

Answer 4

No es infrecuente el caso de tener un retraso de mover con alquiler que se paga el tiempo de ocupación de la estructura.

Un estándar de contrato de alquiler se pondrían en marcha para el período de alquiler. El precio del alquiler debe ser suficiente para cubrir el seguro de propietarios de vivienda, pago de la hipoteca, impuestos, cualquier HOA honorarios, y una cierta cantidad de ganancias.

Una cuenta de fideicomiso debe ser financiado a ser puesto en libertad en espera de mudanza, de inspección de terceros, y la finalización de las reparaciones a traer a la casa a vender las condiciones de la fecha.

La cuenta de depósito de garantía debe ser de suficiente cantidad para cubrir el importe total de la renta por el período de año, lleno deducible de la póliza de propietario de vivienda y suficiente de fondos adicionales asegurar las eventuales reparaciones no cubiertas por la póliza del propietario.) Alquiler de desembolsos pueden ser programadas de la cuenta de depósito de garantía como parte del acuerdo, la eliminación de perdidas de alquiler. Para aliviar la preocupación por el desalojo, la pérdida de una parte/resto de la cuenta de depósito de garantía debe ser garantizada si el vendedor no ha mudado el acordado la fecha de salida.

Como todos los de arriba son muy asuntos legales, consulte a un abogado para redactar los contratos necesarios; asegurar que todos los elementos son legales en su jurisdicción en particular. Yo no soy un abogado de modo que las anteriores son sólo algunas sugerencias que pueden ser útiles a tener en cuenta.