Casa de granero antiguo: ¿Costos ocultos?

Question

¡Gracias de antemano, nunca pensé en el dinero dos veces antes de visitar este sitio!

Información de fondo: Alemania. Tengo unos veinte años. Mi novio y yo juntos ganamos alrededor de 100k al año. Él se mudaría allí conmigo. Si continúo en mi actual carrera y no tomo mucho tiempo libre por hijos, esta suma se duplicará en los próximos 10 años, pero por ahora asumamos que no.

Mi papá tiene un granero con ovejas y una casa grande y bonita. Demasiado grande para él ahora que se jubilará pronto. Quiere que vuelva a casa en unos años para ayudarlo a mantener la casa en buenas condiciones. La casa es enorme (más de 350 metros cuadrados de espacio habitable).

La relación con mi padre es excelente, nos amamos y confiamos el uno en el otro. Una mitad de la casa está en muy buenas condiciones. Todo ha sido renovado en los últimos 5 años. La otra mitad necesita bastante trabajo. Todavía está bien para vivir, pero en los próximos 10 años creo que necesitaré invertir 100-150k para mantenerla bonita.

Mi papá y yo estábamos pensando en 3 posibilidades para que yo mantenga la casa después de su muerte.

Opción 1: Me vende la casa ahora por un precio simbólico.

Opción 2: Compro la casa a un precio más razonable, pagando una cantidad fija cada mes hasta que él fallezca.

Opción 3: Heredo la casa después de su muerte.

Mi novio y yo estábamos pensando en 2 posibilidades sobre cómo financiar todo.

Opción 1: Mi novio me paga alquiler cada mes (pensábamos en 500€), y yo pago todos los gastos.

Opción 2: Compartimos todos los costos lo mejor posible, con la esperanza de estar juntos para siempre. (Planeamos casarnos en 2021).

Seguridad: Tengo alrededor de 50k en el banco, pero también necesitaría comprar un automóvil si me mudo allí (campo). Mi papá también tiene algunas propiedades que podría vender si todo va mal.

¿Cuáles son las mejores opciones a largo plazo? ¿Qué tipo de costos ocultos debo esperar en este escenario en Alemania? ¿Es esta casa demasiado cara de mantener si llego a ser madre soltera (60k al año)?

Answer 1

Esta respuesta se basa en lo que creo que es cierto acerca de transferir bienes inmuebles entre familiares en Alemania basado en mi experiencia personal. Personalmente he participado en algunas operaciones inmobiliarias familiares en mi vida, pero difícilmente puedo pretender ser un profesional en este aspecto. Realmente te recomendaría que encuentres a un notario ("Notar") y asesor fiscal para que te aconsejen en esto en lugar de depender de lo que extraños anónimos en Internet te dicen.

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¿La casa vale más de 400,000€? Porque ese es el límite de exención fiscal tanto para regalos como para herencias de padres a hijos. El valor real de tu casa es difícil de estimar a partir de tu descripción, ya que depende mucho de la ubicación. Las viejas casas de campo en zonas rurales pueden valer casi nada, pero cuando están en regiones metropolitanas, pueden ser bastante valiosas.

Si vendes la casa por un precio simbólico, el Finanzamt asumirá que es un regalo encubierto y insistirá en gravarlo como tal.

La mejor manera de evitar la mayoría de los impuestos sería venderla por un precio justo. En ese caso estarías exento del impuesto de transmisión de bienes inmuebles ("Grunderwerbssteuer"), porque es una venta de bienes inmuebles dentro de la familia.

De todas formas, tendrías que pagar un impuesto adicional para cambiar el registro de la propiedad ("Grundbuch") y para pagar al notario ("Notar"), lo cual es obligatorio en Alemania cada vez que se cambian de manos bienes inmuebles.

La idea de que tu papá te venda la propiedad pero lo haga en forma de un préstamo vitalicio de privado a privado que luego le pagas es bastante inusual. Nunca he oído que alguien haga algo así, así que no estoy seguro de cuáles serían las implicaciones. Deberías preguntar a un notario si eso podría funcionar.

Si quieres una hipoteca de tu banco, es probable que insistan en que tu novio también se convierta en propietario. Eso se debe a que les permite exigir dinero a cualquiera de ustedes si ya no pueden pagar la hipoteca. Esto podría ser un trato bastante malo, porque tu novio no tiene estatus de exención fiscal y pagará impuestos de regalo / transmisión de bienes inmuebles sobre la mitad del valor. Puedes evitar eso si te casas antes de obtener la casa. En ese caso, ambos serán propietarios de la casa por igual y disfrutarán de su estatus de exención fiscal.

Si logras convencer a tu banco de esto y te conviertes en la única propietaria de la propiedad, entonces estarías en una situación genial para ti pero mala para tu novio. Si se separan, él quedará sin hogar. Incluso si más tarde se casan y se divorcian, él solo tiene derecho a la mitad del aumento de valor de la casa durante ese tiempo ("Zugewinngemeinschaft").

Si llamas al dinero que él te paga cada mes "alquiler" o "contribución a los gastos del hogar", no hará mucha diferencia financieramente. Pero si él es oficialmente un inquilino con un contrato, entonces podría disfrutar de ciertas protecciones legales cuando decidan separarse. No puedes simplemente echarlo porque goza del período de preaviso legalmente obligatorio.

¿Es esta casa demasiado cara de mantener si soy madre soltera (60k al año)?

Intuitivamente diría que es poco probable que puedas mantenerte 350 m² de un edificio antiguo con un solo ingreso, pero deberías preguntarle a tu papá al respecto. Él debería saber exactamente cuánto cuesta ese edificio por año en mantenimiento y servicios públicos. Haz un presupuesto para ver si puedes permitirte eso sin un segundo ingreso.