Minimizar las ganancias de capital en la venta de propiedades de inversión/alquiler

Question

Compré la propiedad en 1979 por 40 mil dólares. Fue zonificado R4 y fue un dúplex. Varios años más tarde, la ciudad camein e hizo una rezonificación general de toda la calle a C-2. Compartí la casa/propiedad de alquiler ocupada por el propietario; viví allí hasta 2002. Ha sido alquilado a los mismos inquilinos durante 6 años. Ellos quieren comprarla, pero yo no quiero venderla. Vivo en California y la propiedad está en Kentucky, por lo que sería un verdadero problema volver a alquilarla.

La propiedad vale ahora alrededor de $400K. I have made BIG improvements over the years, and have taken them off my taxes each year. The building has been depreciated out. I owe $ 185K en él.

¿Cuáles son las mejores opciones para no tener que pagar impuestos exorbitantes sobre las plusvalías? Este es mi único activo. Soy profesor jubilado y recibo mi jubilación mensual de 2.700 dólares. Tengo muy pocos ahorros y este edificio ha sido una verdadera bendición financiera.

¿Llevar el "papel" en él aplazaría las plusvalías de esa parte de la ganancia? Sé lo de la operación 1031, pero no entiendo cómo funciona lo de la plusvalía. Digamos que hago una operación por un $400K income property. My monthly payments now are approx $ 1700 PITI. ¿Cambiaría eso? Si hicieran una opción de alquiler/compra, ¿cómo funcionaría? De un alquiler de 3000 dólares al mes, ¿cuál es el "porcentaje" o el porcentaje justo de ese alquiler que se destinaría al precio de compra? ¿Cuál es una buena cantidad de tiempo para el arrendamiento/opción?

Answer 1

"y me los he quitado de los impuestos cada año" - las verdaderas mejoras, y no sólo el mantenimiento/reparaciones no se "quitan" sino que se deprecian a lo largo de su vida.

La propiedad (es decir, el terreno) no se deprecia, pero se compró tan barato, que puede tener sólo un $5K basis. So today, you sell for $ 400K, y neto $375K after realtor fee. Less $ 185K de hipoteca, dejando $190K cash. Nearly the whole $ 400K es una ganancia, que creo (es decir, no estoy 100% seguro) está sujeta a la tasa de ganancia de capitalización del 15% o alrededor de $60K tax. You'll net $ 130 mil o algo así. Si usted está recibiendo $3000/mo income, some of which goes to principal in that mortgage payment, even the $ 1300/mes restante es un gran rendimiento de su capital.

Un intercambio 1031 es la única manera que conozco para evitar el problema de los impuestos. Me parece que deberías encontrar un agente inmobiliario local y quedarte alquilando esto. Sólo mi observación de los detalles que ha proporcionado.

Answer 2

Usted debe obtener una consulta de impuestos adecuada con un EA / CPA con licencia en California (y KY sería bueno, sin embargo, su probablemente raro tener un CPA para ser autorizada tanto en CA y KY). Esto no es trivial en absoluto.

El intercambio 1031 es una forma de vender la propiedad para evitar impuestos, pero tendrá que pagar algunos impuestos sobre las cantidades utilizadas para pagar la deuda (esto es " arranque recibido ", y es imponible).

Otra cosa que hay que recordar es el recuperación de la depreciación . Aunque no es mucho en su caso (hasta 40K), sigue siendo algo a tener en cuenta - se grava más que las ganancias de capital regulares.