El comprador hace una oferta. Se hace una contraoferta. El comprador ha visto mientras tanto otra casa que prefiere, por lo que decide ignorar la contraoferta. ¿Puede entonces el vendedor aceptar la oferta original? ¿Hay alguna diferencia si la contraoferta es escrita o verbal?
Cuando ellos hicieron una contraoferta, esencialmente rechazaron tu oferta, y tú no estás obligado a aceptar la suya. Tampoco estás obligado a mantener tu oferta original. Ese es el riesgo que asume una persona cuando hace una contraoferta. Su agente/representante debería haberle informado de este riesgo.
Como el tiempo es esencial en la mayoría de estas transacciones, su retraso con la ronda extra también anuló su oferta original. Hiciste bien en mantener otras propiedades en juego.
Pero nada impide al vendedor rescatar la contraoferta, y ofrecer las condiciones ofrecidas por el Comprador -- el Comprador no tiene obligación de aceptar, pero ellos hicieron esa oferta por la casa.
@ChuckCottrill Las ofertas suelen tener un plazo de caducidad, por lo que aceptar la oferta original sólo funcionará si ésta no ha caducado. Normalmente, cuando se hacen contraofertas (por ejemplo, pidiendo más dinero que en la oferta original), se hace marcando la oferta original, posiblemente con una nueva fecha de caducidad, y devolviéndola al posible comprador; no redactando un nuevo documento. De lo contrario, el comprador podría decidir des-ignorar un nuevo documento con una contraoferta y aceptarla mientras el vendedor acepta la oferta original aún no vencida.
Por ello, la oferta y la aceptación deben tener fecha y hora. Y parte de la complejidad de las negociaciones inmobiliarias es que los agentes se interponen entre el comprador y el vendedor, y añaden complejidad al proceso (aunque ayudan a eliminar parte de la reacción emocional que podría hacer descarrilar el proceso). Lea un contrato inmobiliario estándar y observará cómo gran parte del lenguaje es para proteger al agente o agentes. Y ni siquiera son abogados.
Las ofertas suelen tener un plazo de caducidad. Mientras el vendedor devuelva la oferta firmada al comprador potencial antes de la fecha de vencimiento, el contrato es válido. El hecho de que el vendedor haya contraofertado y su contraoferta no haya sido aceptada es irrelevante.
El comprador puede anular la oferta, mientras no haya sido aceptada, notificando al vendedor por escrito que la oferta es nula.
No soy abogado, deberías preguntar a tu abogado inmobiliario para estar seguro, pero eso es lo que yo entiendo de la ley de contratos.
No importa si el comprador incumple el contrato durante el periodo de diligencia debida, porque la mayoría de los periodos de diligencia debida permiten al comprador incumplir el acuerdo sin causa. A no ser que se añada al contrato una cantidad de dinero para la diligencia debida (diferente de la fianza), el incumplimiento del contrato no le cuesta nada al comprador.
Esto me pasó a mí. Aprendí por las malas: hasta que no termina el periodo de diligencia debida, el comprador puede renegar sin consecuencias. Es uno de los riesgos de ser vendedor.
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Se necesita una oferta y aceptación por escrito para una casa. Y verás que incluso con la oferta y la aceptación por escrito, el contrato tendrá cláusulas contingentes.
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La pregunta "¿Está el vendedor autorizado?" sólo puede evaluarse en función de las consecuencias de que el comprador no cumpla la oferta de compra original, una vez aceptada. Dado que la penalización de las arras no entra en vigor hasta después de la diligencia debida, el comprador puede efectivamente echarse atrás sin penalización. Los contratos sólo son ejecutables si existe una penalización por incumplimiento, como la pérdida de las arras.