Hizo una oferta para comprar un apartamento, pero el tamaño real es menor que el prometido

Question

Hace algún tiempo decidí comprar un apartamento, así que empecé a buscar uno. Encontré uno, vendido a través de una agencia, que me gustó. La descripción en su página web informaba (y sigue informando incluso ahora mientras escribo) que el tamaño era de 90 metros cuadrados. También explicaban muy claramente que, a diferencia de la mayoría de los apartamentos, éste no venía con sótano, así que no iba a comprarlo. Bien. Hice una oferta para comprarlo, que el propietario aceptó, así que lo pusimos por escrito.

Necesitaba mostrar los documentos del apartamento a mi banco para pedir una hipoteca, así que pedí a la agencia que me los enviara. Uno de ellos decía que el tamaño era de 90 metros cuadrados, pero al cabo de unos días me dijeron que en realidad era erróneo, y me explicaron la situación con más detalle: el apartamento tiene en realidad un sótano, pero los documentos oficiales conservados en el registro de la propiedad (" catasto ", en italiano) contienen un error, es decir, una de las hojas indica un determinado sótano, mientras que otra indica uno diferente. El apartamento no puede venderse legalmente hasta que se rectifique el problema, pero la agencia dijo a los actuales propietarios que hacerlo podría llevar fácilmente varios meses, y como no querían esperar tanto, decidieron excluir el sótano de la venta. Por eso hubo que actualizar el documento, y después de un tiempo me enviaron el nuevo, sin la bodega como se esperaba, pero el tamaño había pasado a ser de 88 metros cuadrados. Está claro que se debe a que la bodega ya no se cuenta.

Estoy totalmente confundido sobre lo que debo hacer ahora sobre este cambio inesperado. Es cierto que sabía que no iba a comprar el sótano, y es cierto que estoy comprando el apartamento que vi; pero por otro lado, cuando hice mi oferta pensé que estaba comprando 90 metros cuadrados, no 88. Teniendo en cuenta el precio por metro cuadrado, estos 2 metros cuadrados valen más de 7000€. Para complicar las cosas: el contrato tiene una sección que describe el apartamento, y hay una celda para el tamaño, pero no la llenamos . Ahora no recuerdo cómo fue, pero creo que dijeron algo así como "podemos saltarnos algunas partes para ahorrar tiempo". O lo que sea... No me acuerdo. De todas formas no me imaginaba en absoluto que el tamaño pudiera cambiar o estar mal, así que no dije nada al respecto.

Así que, el apartamento es realmente más pequeño de lo que dijeron inicialmente, pero el contrato no lo informa. Dejando de lado mi ingenuidad, ¿qué puedo hacer ahora?

• ¿Se retira del acuerdo? Sigo queriendo el apartamento, así que no estaría contento con esto. Además, cuando hice mi oferta tuve que dejar un anticipo de 5000€, y no estoy seguro de que me lo devuelvan: teniendo en cuenta que el contrato no indica la cuantía no creo que pueda decir que lo hayan incumplido (pero no soy abogado).
• ¿Negociar? Claro, pero no sé cómo manejarlo. Si pidiera un descuento, no tengo ni idea de cuánto podría pedir. No creo que pedir esos 7.000 euros tenga mucho sentido, porque me han dicho que la bodega se venderá, por separado (y, por alguna razón, a través de otra agencia) por 3.000 euros. Y en todo caso, ¿quién debería ofrecer ese descuento? El error no lo han cometido los propietarios, así que dudo que acepten rebajar el precio. Sobre todo porque sé a ciencia cierta que había mucha gente interesada en este apartamento, y que podrían venderlo fácilmente a otra persona. ¿La agencia, entonces? Ciertamente me parece correcto, ya que al fin y al cabo era su error. Pero no me imagino que acepten tan fácilmente; de hecho, espero que intenten decir que el apartamento es exactamente lo que yo vi (lo cual es cierto) y resten importancia al asunto hasta llegar a algún tipo de tecnicismo. Por cierto, sus honorarios ya son bajos en comparación con otros (las agencias piden entre un 2% y un 4% del precio total, y ésta pide un 2%), así que el margen para un descuento es probablemente limitado. Pero si no puedo conseguir un descuento, ¿entonces qué?

Suponiendo que intentarán no ofrecer un descuento, y teniendo en cuenta que (como seguro que ya has entendido...) soy muy malo para estas cosas, ¿hay algo que pueda hacer para conseguir alguna compensación? ¿Y cuánto podría pedir? O, ¿hay algo más que dinero que pueda pedir? Algún aspecto legal que me pueda ayudar a negociar? (como: ¿es válido el contrato si no informa de la talla?)

Answer 1

No sé nada de la legislación inmobiliaria italiana, así que esto no es un consejo, pero mi instinto sería preguntar si, debido a la "confusión" sobre el cambio de tamaño cotizado, estarían dispuestos a rebajar algo así como 5.000 euros del precio, o para tirar el sótano por nada cuando arreglen el papeleo.

Posiblemente, "confusión" es una palabra demasiado suave: si sabían que el sótano no estaba incluido, pero citaron (y siguen citando) 90m 2 , pero ahora quieren cambiarlo a 88m 2 "porque el sótano no está incluido", entonces da la sensación de que "alguien" está jugando un poco "deprisa y corriendo". Es podría ser un error honesto (la idea original era incluir el sótano), pero se esperanza de ser así, ya habrían corregido las cosas.

Sin embargo, si usted vio (y estaba contento con) lo que está comprando, y hay un mercado fuerte para esos apartamentos, entonces probablemente no quiera ser demasiado "alcista" ... darles la oportunidad de rebajar algo (o añadir en el sótano más tarde), pero probablemente no quiera presionar demasiado y arriesgarse a perder el apartamento.

En cuanto a quién paga si tienes éxito: deja que el vendedor y el agente lo resuelvan entre ellos. Es probable que ambos sean culpables en cierta medida, incluso si se trata de un error honesto o de no haber corregido las cosas a tiempo.

Answer 2

Sólo hay una respuesta posible a una pregunta en la que existe inseguridad jurídica sobre algo que probablemente sea la mayor compra de su vida, y en la que un error podría suponer la pérdida de varios años de salario.

CONSULTE A UN ABOGADO

No te fíes de la palabra de nadie en Internet sobre algo así. No hagas nada turbio para complacer a la otra parte o para sortear la burocracia. Los riesgos son demasiado altos.

Answer 3

Si la entrada de catasto (catastro en inglés) es errónea, probablemente todavía tengan que separar el sótano del apartamento. ¿Cómo pueden haber hecho eso si hay un problema con qué sótano es realmente el legal? No creo que tengan un título "limpio" y deberías retrasar la compra. En EE.UU., esto se llama "título turbio". Yo, desde luego, no lo compraría sin que un abogado especializado en propiedades revisara la situación.

Answer 4

Como regla general, no debería firmar un contrato diciendo que está comprando algo cuando en realidad está comprando otra cosa. Puede ser difícil hacer valer tu propiedad sobre la cosa que has comprado porque, bueno, el contrato técnicamente no dice que seas el dueño.

También debe evitar firmar documentos con espacios en blanco por la razón obvia de que se puede poner cualquier cosa en estos espacios más tarde - pero generalmente los contratos se hacen al menos por duplicado, así que incluso si alteran su copia la alteración no tendría sentido porque su copia no la tendrá.

Parece que ya has roto estas dos reglas, y ahora estás sufriendo por ello: Bueno, eso apesta. Este es el momento en el que deberías ir a ver a un abogado. Podrías argumentar que, como el contrato no menciona el tamaño, es nulo. Esto sería estupendo. Entonces puedes pedirles que redacten un nuevo contrato exacto (que lo revise un abogado) y firmarlo en su lugar. Esa es la mejor opción. Si te quedas con lo que has firmado, al menos deberías averiguar el problema que supone; por ejemplo, puede que no cumplas la normativa local por ello.

Usted menciona que debido a la confusión con las bodegas descritas en el catasto La venta es ilegal. Eso significa que su contrato tampoco tiene valor. ¡Increíble! Puedes usar esto como palanca para echar atrás todo el trato, luego decirles que lo arreglen todo, y puis fírmalo. Si estás realmente impaciente, al menos consigue que te den por escrito que se comprometen a rectificar el catasto problema y cómo. Pero, de nuevo, hay muchas trampas legales, así que es más sencillo trazar la línea en "sólo compraré si los documentos están en orden".

En cuanto a que la publicidad, y lo que te dijeron antes de comprar, es inexacto, todo eso es irrelevante. No han tergiversado tanto, por lo que no puedes alegar publicidad falsa de forma significativa, y es de suponer que vio el apartamento que estabas comprando. Usted sólo firmó el contrato no el anuncio, por lo que sólo importa lo que figura en el contrato. A veces existe el concepto de "contrato verbal", pero cuando ya se tiene un contrato por escrito, es difícil que se pueda recurrir al acuerdo verbal en los tribunales: Te preguntarán que si acordaste algo, ¿por qué no lo pusiste en el contrato escrito?

Así que, legalmente, parece un dolor de cabeza. Independientemente de cómo resulte, aprende una lección de esto y nunca entres en acuerdos dudosos en el futuro, al menos hasta que hayas consultado a un abogado. Si una casa tiene "complicaciones", sigue adelante: es posible conseguir un buen trato comprando una casa legalmente complicada, y luego arreglar los problemas por menos del descuento que obtuviste, pero es muy difícil porque el vendedor tiene mucha mejor información, y es difícil calcular los gastos legales. Hay otras casas buenas por ahí.

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Para el aspecto financiero, en primer lugar estoy asumiendo que ofreciste 630k por 90 m2 por lo que estás recibiendo (630/90)*2=7k por 2 m2. Este cálculo es erróneo: Desgraciadamente, la superficie del suelo no es un bien líquido y fungible. Cuando compras una casa, compras la casa entera, incluyendo la superficie del piso así como las cualidades holísticas como la vista, el vecindario, etc. Así que el precio no es una función lineal exacta de la superficie .

88 está tan cerca de 90 que por sí solo no debería hacer que el precio pase de justo a injusto para ti, a menos que hayas empezado con un modelo matemático de precios extremadamente preciso. Tampoco puedes alegar que te han falseado el precio, ya que el vendedor siempre puede decir que ha "redondeado", con lo pequeña que es la diferencia. Incluso 88 es probablemente algo así como 88,21 m2, redondeado, ¿no? Y si no es eso, pueden decir que fue un error administrativo, ya que su empresa probablemente maneja muchos anuncios de propiedades.

Pero en tu caso los 2 m2 no provienen sólo de una habitación ligeramente más amplia, sino de toda una habitación independiente a la que se puede acceder desde el exterior. Creo que eso es mucho más valen más que 630*2/90, por lo que yo diría que si el apartamento más el sótano vale 630k, un apartamento sin sótano vale mucho menos. Dices que esperabas pagar 630k por no tener bodega, así que esto no se aplica directamente a ti, pero pensé que valía la pena señalarlo.