En una refinanciación del préstamo (US) puedo deducir los intereses sobre el original de la equidad de + 100K o simplemente 100K?

Question

He mirado decenas de sitios refiriéndose a los estados unidos las reglas de impuestos para una deducción de refinanciación del préstamo interés y me parece que todos son ligeramente ambigua en su redacción. Todos esos sitios señalar que sólo el interés en el primer 100K de la salida de efectivo pueden ser reclamados como una deducción de intereses hipotecarios, pero no está claro si ese importe no se incluye o se suma a la capital original, monto que fue pagado.

Decir que tengo una hipoteca con 50K de capital no pagado. Yo quiero hacer una refinanciación del préstamo para cubrir el original de la hipoteca, más de 200 mil, para un total de la nueva hipoteca de 250K (suponga que el valor de la vivienda es lo suficientemente alto que la ratio LTV es aceptable para el prestamista).

Es el interés que puede reclamar como una deducción en solo 100K total, o es en 50K (original de la hipoteca) + 100K (de la salida de efectivo) = 150K?

Sutilmente diferente pregunta: ¿y si el dinero extra es de 50K, para un nuevo total de la hipoteca de 100K? Supongo que la deducción de intereses sería de 100K y no 50K, pero me corrija si estoy mal allí.

Answer 1

La respuesta corta: Original de la equidad de más de 100k, hasta el valor justo de mercado de la casa.

Tiene dos consideraciones a la hora de considerar la deductability de los intereses de una refinanciación de la hipoteca.

Primero apagado, usted puede contar interés sobre el principal que se utilizó para adquirir la casa, además de cualquier cantidad que se gasta en la mejora de la casa (este documento, sin embargo).

En segundo lugar, usted puede contar hasta $100k (casado, con declaración conjunta) de la equidad de su casa de la deuda hacia su límite máximo. Esta es una cantidad por separado, no se incluye en la primera cantidad (el original de la equidad), por lo que es aditivo.

Sin embargo, se limita a la menor de $100, o el total del valor justo de mercado de la casa menos la cantidad que se consideró en la primera categoría (adquisición/mejora), al considerar los dos juntos. El IRS lo explica en la publicación 936:

Ejemplo. Usted es dueño de una casa que comprado en el año 2001. Su valor de mercado actual es de $110,000, y el saldo actual de su hipoteca original (casa de adquisición de la deuda) es de $95,000. El banco ofrece M un préstamo hipotecario de vivienda de 125% de la Valor justo de mercado de la casa, menos la de la hipoteca u otros gravámenes. Para consolidar algunas de sus otras deudas, usted toma un $42,500 casa préstamo hipotecario [(125% × $110,000) − $95,000] con el Banco M.

La equidad de su casa de la deuda está limitada a $15,000. Este es el menor de:

• $100.000, con el límite máximo, o
• $15,000, la cantidad que el valor justo de mercado de $110,000 supera la cantidad de adquisición de la deuda de $95.000.

Así que si su refinanciación del préstamo permite a pedir más que el valor justo de mercado de la casa, sólo deducir intereses sobre el principal a esa cantidad. La valoración que presumiblemente pagado durante el proceso de refinanciamiento de cubre esto.