¿Por qué es obligatorio depreciar una propiedad de alquiler?

Question

No entiendo por qué un inversionista se ve obligado a depreciar una propiedad de alquiler. En muchos casos (digamos para un inversor con una sola unidad de alquiler) el monto de la depreciación es menor que la deducción estándar, por lo que para alguien que no tiene mucho más que deducir, realmente no aporta ningún valor. En realidad es peor que tomar la deducción estándar ya que el inversor termina de alguna manera devolviendo la declaración de impuestos en algún momento ¿Cuál es la lógica detrás de esto?

ejemplo de https://www.investopedia.com/terms/d/depreciationrecapture.asp

Por ejemplo, consideremos una propiedad de alquiler que fue comprada por $350,000 and has an annual depreciation of $ 20,000. Después de 11 años, el propietario decide vender la propiedad por $430,000. The adjusted cost basis then is $ 350,000 - ( $20,000 x 11) = $ 130,000. La ganancia realizada en la venta será $430,000 - $ 130,000 = $300,000. Capital gain on the property can be calculated as $ 300,000 - ( $20,000 x 11) = $ 80,000, y la ganancia de la recaptura de la depreciación es $20,000 x 11 = $ 220,000.

Supongamos un impuesto de 15% sobre las ganancias de capital y que el dueño cae en el 28% de impuesto sobre la renta para el 2017. El importe total de los impuestos que el que el contribuyente deberá por la venta de esta propiedad de alquiler es (0.15 x $80,000) + (0.28 x $ 220,000) = $12,000 + $ 61,600 = $73,600. The depreciation recapture amount is, thus, $ 61,600.

Answer 1

Primero, algunas correcciones:

1. Si la depreciación del alquiler causa una pérdida, todavía puede deducirla separadamente de sus ingresos, incluso si utiliza la deducción estándar. Si no puede deducir la pérdida porque sus ingresos son demasiado elevados o porque ha superado el máximo de la deducción permitida, las pérdidas se arrastran hasta que tenga futuros ingresos pasivos que compensar, o hasta que venda la propiedad.
2. Parece que el artículo de la Investopedia tiene un pequeño error. El ejemplo de la tasa de impuestos del 28% en la recuperación de la depreciación llega a un máximo del 25%, incluso si su tasa de impuestos personales es más alta que eso.

Ahora, con el número 1 en mente, no tienes que estar (como) preocupado por ser forzado a tomar la depreciación y "devolverla" cuando vendes, ya que normalmente no deberías perderla a menos que olvides depreciarla cada año. En general, le conviene poder asumir las pérdidas anualmente en lugar de tener que esperar a vender la propiedad (para poder reinvertir los ahorros fiscales si lo desea).

Dicho esto, puedo pensar en algunos posibles inconvenientes de ser obligado a depreciar:

• Si tiene pérdidas de alquiler y sus ingresos regulares son tan bajos que ni siquiera puede utilizar toda la pérdida de ese año, perderá parte de la deducción. El traslado de las pérdidas tampoco es opcional; sólo puede trasladar las pérdidas que cumplan los requisitos (debido a los ingresos y a los topes anuales).
• Forzarte a depreciar casi requiere que la persona promedio reciba ayuda para preparar sus impuestos.
• Si usted está en una tasa de impuestos más baja mientras está depreciando, y luego está en una tasa más alta cuando vende la propiedad, podría pagar más impuestos totales sobre la recuperación de la depreciación que la suma total que depreció.

En cuanto a su pregunta real de por qué es obligatoria la depreciación Es difícil saber qué pasó por la mente del Congreso cuando se redactó la ley, pero probablemente es justo decir que la idea de la depreciación fue creada como un beneficio fiscal que la mayoría de los propietarios preferirían tener. Hacerlo obligatorio simplifica el papeleo ya que se puede asumir que todos deben recapturar al momento de la venta, y potencialmente reduce el fraude de aquellos que de otra manera tratarían de reclamar que no se aplica a ellos.

Answer 2

Supongamos que el inmueble de alquiler se compró sin un préstamo. Entonces el sistema de depreciación evita que el coste del alquiler del inmueble se tome como un gasto empresarial inmediato en total.

Entonces supongamos que la propiedad de alquiler fue comprada con un préstamo. El pago de los intereses del préstamo es un gasto de la empresa, pero el pago del capital del préstamo no es un gasto de la empresa. Así que la depreciación del inmueble es necesaria para que el capital del préstamo sea aproximadamente un gasto de negocio.

El costo de la propiedad de alquiler, en forma de depreciación anual, se compara con el ingreso que produce la propiedad y el de la contabilidad de ganancias y pérdidas.

La contabilidad de pérdidas y ganancias se refiere al costo de hacer negocios. El balance tiene un propósito diferente, ya que podría estar relacionado con la inversión a largo plazo.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, por ejemplo, suelen incluir fondos de operaciones y no incluyen la depreciación en esa contabilidad de ganancias y pérdidas. Pero los beneficios finales reales sí incluyen la depreciación en la contabilidad de ganancias y pérdidas. Las ganancias finales serían las que los accionistas del REIT pagan en impuestos.