Debo fondo de un movimiento por préstamo o por la venta de otros activos de propiedad?

Question

Tengo la hipoteca de una propiedad en el reino unido, donde mi familia vive. Todavía le debo al banco acerca de 80k en esta propiedad, que puedo pagar a una tasa de alrededor de 8k por año. La tasa de interés de este préstamo es de aproximadamente 5%. No tengo otras deudas.

Me gustaría vender mi hipotecado la casa y mudarse a una propiedad más grande, pero prefiero no tomar deuda adicional para hacerlo. La casa en que vivo se debe vender por alrededor de 375k. Las propiedades que estoy buscando en lo posible las compras son, en el 400-450k gama.

Yo tengo la suerte de poseer también un pequeño apartamento que se alquila y proporciona un ingreso adicional de unos 8k por año después de los gastos de reparaciones, etc. Tengo este plano de plano, no está hipotecado y tiene un valor de aproximadamente 130.

Hay honorarios legales, costos y otros gastos que acarrea la hora de comprar y la venta de una propiedad en el reino unido. Que el importe de varios miles de libras. Tengo los activos líquidos para cubrir estos.

Si quiero ir sin pedir prestado dinero adicional, podría vender el piso, pagar mi hipoteca y, a continuación, utilizar el resto para financiar el movimiento. Sin embargo, de que me privaría de la renta de la propiedad. Dado que los pagos de la hipoteca son esencialmente el mismo que el de la renta de alquiler, yo no sería mejor en términos de ingresos mensuales, pero me gustaría que han perdido una parte significativa del potencial de ingresos de jubilación.

Podría ser mejor de mantener la plana y pedir prestado más dinero en la hipoteca? ¿Cómo puedo calcular mi mejor curso de acción aquí?

Editar (tomado de info en los comentarios):

A modo de explicación para que horrible ritmo de 5%, es debido a que es un muy de largo plazo de la hipoteca de tasa fija. Es debido a acabar muy pronto, así que voy a hacer compras para un mejor trato como parte del movimiento, y si decido no pagar.

Answer 1

Cuando se comparan los costos de pagar su hipoteca actual con el de la renta de alquiler de la vivienda, usted no es realmente la comparación de igual a igual. En primer lugar, los pagos de la hipoteca que cubre tanto los intereses y los reembolsos del capital, por lo que algunos de los 8k es el dinero que se suma a su patrimonio neto.

En segundo lugar, el valor de la plana (130) es mucho más que la pendiente de la hipoteca (80k) así que si usted hizo vender el piso y pagar la hipoteca, usted tendría 50k a la izquierda en dinero en efectivo que podría ser invertido para proporcionar un ingreso.

La forma correcta de comparar las dos opciones es buscar en los diferentes costos en cada escenario.

Vamos a suponer que la casa más grande tendrá un costo de 425k ya que hace que las cifras trabajo muy bien.

Si usted compra la casa más grande con un grande de la hipoteca, usted tendrá que pedir prestado 50k más así que va a terminar con una hipoteca de 130, y todavía tiene el 8k/año a partir de la plana. Dependiendo de sus ingresos, quizás tenga que pagar el impuesto sobre la 8k/año - por ejemplo, en el 40% si eres una mayor tasa de contribuyente, dejando con 4.8 k/año.

Si usted vende el piso, usted no tendrá ningún hipoteca a hacer y ningún ingreso de la plana. Usted será capaz de comprar exactamente la nueva casa de plano con la 50k a la izquierda después de pagar la hipoteca, en la parte superior de su antigua casa.

También tendría que pagar algunos de los costos para vender el piso que usted no tiene que con el más grande de la hipoteca, pero te gustaría ahorrar en los costos de la obtención de un nuevo préstamo hipotecario. Ellos probablemente no son los mismos, pero vamos a simplificar y asumir que ellos son. Si nada de lo que los costos de la venta de la plana tienden a ser más altos que los gastos de la hipoteca.

Visto así, usted debe buscar en los costos reales de tener una 130 de la hipoteca, y cuánto de ese sería el interés. Teniendo en cuenta que usted va a ser remortgaging, en las tasas hipotecarias actuales, yo esperaría que los intereses sólo podrán 2-3%, yo.e alrededor de 2,5 k - 4k, así significativamente menor que el de la renta de la vivienda, incluso después de impuestos.

El total a pagar sería más por el reembolso del capital, pero usted podría fácilmente pagar la diferencia del flujo de efectivo. Usted puede variar el plazo de la hipoteca para controlar la cantidad del reembolso del capital es, y usted debe ser fácilmente capaz de obtener una 130 de la hipoteca en un 425k casa con una muy buena oferta.

Así que si su figura de 8k alquiler es exacta (considerando nula períodos, los costos de mantenimiento, etc), entonces creo que fácilmente tiene sentido para obtener la casa más grande con el más grande de la hipoteca.

Dado el impacto del impuesto (el cual se señaló en un comentario), una tercera estrategia que puede ser incluso mejor: mantener el piso, pero tomar una hipoteca en la que a cambio de una reducción de la hipoteca de su casa principal. La razón de hacerlo de esa manera es que usted consigue algunos desgravación fiscal de los gastos de la hipoteca sobre una propiedad de inversión como de largo como el de la renta de la propiedad es mayor que el costo, mientras que no lo es en su residencia principal. El alivio tributario que se utiliza para estar en la misma tasa de impuesto que se paga sobre los ingresos de alquiler, es decir, usted podría restar los gastos de la hipoteca de la renta de alquiler a la hora de calcular el impuesto. Es gradualmente reducida por lo que es básica la tasa de desgravación fiscal (20%) incluso si usted paga la mayor tasa de impuestos, pero todavía se puede ahorrar algo de dinero. Usted tendría que mirar los diferentes costes de la hipoteca con cuidado, como "buy-to-let" hipotecas a menudo tienen tasas de interés más altas.

Answer 2

que me privaría de la renta de la propiedad.

Sí, pero usted debería obtener por no pagar el interés en su hipoteca. Por lo que su pérdida neta (o ganancia) es el alquiler de los ingresos menos el interés que está pagando en su casa. A partir de un flujo de efectivo de la perspectiva, usted debería obtener la diferencia entre los ingresos de alquiler y su total pago.

Cualquier exceso de producto de la venta de la plana y el pago de la hipoteca se pueden guardar y utilizar más tarde para comprar otro de alquiler para los "ingresos de jubilación". O simplemente invertir en una cuenta de jubilación y dejarlo solo. La venta de la plana también se deshace de cualquier tiempo extra dedicado a la administración de la propiedad.

Si usted mantiene la vivienda, usted necesita una hipoteca de 105 MIL a 150K además de los costos de cierre, dependiendo del costo de la casa que usted compre, por lo que sus pagos de hipoteca, se incrementará en 25%-100%.

Mi primera opción sería vender el piso y comprar su nueva casa libre de deudas (o con una muy pequeña de la hipoteca). Usted sólo lo que el 6% en él, y el pago de la hipoteca va a ser mayor, ya que necesitará pedir prestado acerca de 160 kb si desea mantener el piso y comprar un $450K de la casa, por lo que no estamos de flujo de efectivo neutral. A continuación, empezar a ahorrar como loco para una propiedad de alquiler, o en la no-inmobiliaria inversiones para la jubilación.

Answer 3

Depende de qué tipo de hipoteca que usted puede conseguir para cualquier extra préstamos...

Si remortgage usted es probable conseguir una tasa de 3,5-4%... en función de quién vaya con.

Con las cuentas de depósito en el reino unido maying alrededor de 1% (sí, usted puede obtener más por la vinculación que hasta para el más largo, pero no por una gran cantidad más) claramente es mejor que no tener una hipoteca en lugar de dinero en el banco.

¿Su 8k permitir el ingreso de los impuestos? Si lo hace, usted está consiguiendo el 6% de retorno sobre el dinero invertido en el plano.

Si usted está recibiendo un 6% después de impuestos sobre el dinero invertido, que es mucho mejor de lo que se consigue en cualquier izquierdo sobre el efectivo pagado en una inversión. Préstamos de dinero en una hipoteca costaría menos de 6%... así que es mejor que los préstamos en vez de vender el piso.

Si usted está recibiendo el 6% antes de impuestos... dependiendo de su tasa de impuestos... que probablemente hace muy poca diferencia. Tendría que averiguar cómo mucho un extra de 80k de la hipoteca iba a costar, cuánto la 50k en el depósito ganar y lo mucho que hacer después de impuestos.

Hay una ruta diferente. Configurar una hipoteca en el apartamento de alquiler. Usted puede reclamar el pago de intereses fuera del plano de la renta... reducir su factura de impuestos, por lo que la tasa hipotecaria efectiva en el plano sería menos de lo que se podría conseguir con una hipoteca sobre la casa nueva. Utilizar el dinero de la tv de la hipoteca para financiar la diferencia en los precios de la vivienda. De hecho, de un impuesto de vista, puede ser mejor tener una hipoteca de casa de forma gratuita y máximo de la hipoteca sobre el plano para que pueda escribir tanto como sea posible en contra de su factura de impuestos.

Todo lo anterior asumir ... que el piso está alquilado todo el tiempo. El extraño hechizo seco en el piso, podría influir en las sumas mucho. Todo lo anterior supone que el flujo de caja funciona independientemente de la ruta que usted elija.

Como nadie en el intercambio de la pila tiene todos los números para sus circunstancias específicas que pueden ser vale la pena hablar con un asesor fiscal. Se podría asesorar adecuadamente, sabiendo los números, que tenga más sentido para usted en términos de coste global, de flujo de efectivo, riesgo y así sucesivamente.

Answer 4

Es mucho más fácil de hacer dinero cuando usted no está en deuda. Si usted puede vender el apartamento, deshacerse de su hipoteca existente y la compra de la nueva casa, de plano, que es probablemente el mejor curso de acción.