¿Cuánto ahorro vale la refinanciación de una hipoteca?

Question

Recibí un e-mail de la empresa de la que resultó de nuestro préstamo hipotecario, que me ofrece una gran oportunidad para refinanciar a una tasa menor y ahorrar casi $200/mes. Viendo como la tasa de caída fue de sólo el 0,25% tenía curiosidad de cómo tanto dinero podría ser salvos, porque al parecer, se estaría haciendo un poco de dinero en el refi así. Ejecuta los números que me dieron reveló que la cantidad exacta hasta el último centavo que citan como el nuevo pago mensual fue para una hipoteca de 30 años en la citada tasa de interés. Pero ya me han de hacer los pagos de una hipoteca de 30 años por un par de años y no tiene ningún interés en ampliar mi hipoteca por el número de meses que ya he pagado.

Cuando me encontré con la citada tasa por el menor número de meses que quedan en la hipoteca, todavía mostró un ahorro mensual, pero mucho menos, ligeramente por debajo de los $50. Mientras que esto es mucho peor todavía aparece para ahorrar dinero, suponiendo que se han desplegado todos sus costos ocultos en el préstamo de alguna manera. Si este caso, es todavía "vale la pena" es? Y si es así, ¿cómo poco ahorro justifica la refinanciación? $40/mes? $20/mes? $1/mes? Parece que en algún momento se pone tonto, pero no sé cómo cuantificar lo oculto costos, además de dinero sería utilizado para determinar esto, ¿cuánto tiempo se necesita para lidiar con el papeleo, afecta en las calificaciones de crédito y otros efectos intangibles que pueden ser difíciles de precisar y cualquier otra de las incógnitas no sé.

¿Hay alguna regla del pulgar para cuánto por mes en ahorro justifica un refinanciamiento?

Answer 1

Al evaluar un potencial de refinanciamiento con el propósito de reducir la tasa de interés, es necesario calcular el tiempo de amortización. Los costes de refinanciación de dinero en los costos de cierre, por lo que hay algún punto en el tiempo en el futuro cuando el dinero ahorrado de interés es igual a la cantidad de dinero que ha gastado en el refinanciamiento de los costos de cierre.

Como te has dado cuenta, mirando a la diferencia en el pago mensual en comparación con lo que están pagando ahora no cuentan toda la historia, porque cuando usted refinancia que a menudo se restablece el calendario de amortización (otro de 30 años, por ejemplo). Lo que quiero mirar es la cantidad de interés que se gasta cada mes.

Por ejemplo, digamos que usted tiene $100,000 dólares de principal pendiente de pago de su hipoteca, y que actualmente tienen un 4.0% de la tarifa. Ahora considere la posibilidad de una refinanciación de la oferta de 3.75% con los costos de cierre de $1,000. En su actual 4.0% de la tarifa, su hipoteca está costando aproximadamente $333 en cargos de interés por mes. (La hipoteca de carga que va hacia abajo, un poco de cada mes a medida que paga el director.) En el 3,75%, el cargo de intereses es sólo alrededor de $312 por mes, que le ahorra $21. Tomaría casi cuatro años para alcanzar la recuperación de la inversión punto de justificar los $1,000 de los costos de cierre. Si está seguro de que usted no será la venta de la casa antes de que a continuación, puede decidir esto es digno de él, pero la mayoría probablemente no gastar esa cantidad de dinero en los costos de cierre para guardar este poco interés.

En mi análisis, yo ni siquiera tomar en consideración el hecho de que la hipoteca calendario se puede restablecer a los 30 años, aunque ya forma parte a través de los 30 años de su hipoteca actual. Aquí está la razón: Cuando refinanciar, si la hipoteca calendario se restablece a otro de 30 años, el pago mensual será menos de lo que tenía antes, que se basa en una menor cantidad de capital. Sin embargo, si usted continúe pagando su antiguo mensual de pago (pagar más de lo necesario), se va a pagar la hipoteca en la misma cantidad de tiempo, lo que haría sin el refinanciamiento. (En realidad un poco antes, debido a la menor cargos por intereses).

Si usted está buscando una regla de oro, la he escuchado antes es que una diferencia en la tasa de interés de todo un punto porcentual o más es lo que usted quiere ver para cuando la refinanciación. Pero en realidad depende también de los costos de cierre, así como cuánto tiempo planeas permanecer en la casa.

Answer 2

No, y creo que usted debe ignorar "ahorro por mes", que en realidad es sólo la diferencia entre los pagos mínimos mensuales. Lo que usted necesita para mirar es lo que te ahorras en general, a través de la vida de la hipoteca, y compararlo con el costo de la refinanciación.

Un par de ejemplos (usando Google calculadora de hipoteca):

Asunción: Usted tiene un $100.000, con una hipoteca de 30 años en el 3,5%. Su pago mensual es de $449. El coste total de la hipoteca termina siendo $161,656, lo que significa que se han pagado $61,656 en el interés por el tiempo que se paga en 30 años.

Pago mensual más bajo: Si refinancia y mantener a los $100,000 equilibrio y el 3,5% de la tarifa, pero 40 años, el pago mensual es de sólo $387 (ahorro mensual de $62), pero usted terminará pagando $185,948 durante la vida del préstamo (pérdida de $24,292!). El banco tendría que pagar usted $25k en los costos de cierre para que esto sea mejor para usted.

Pago mensual más alto: Si refinancia y mantener a los $100,000 equilibrio y el 3,5% de la tarifa, pero que consigue un plazo de 20 años, su pago mínimo mensual sube a $580 (un aumento de $131), pero su costo total se reduce a $139,190, que le ahorra $22,466 durante la vida del préstamo. Este sería, sin duda, muchas veces más que el costo de la refinanciación.

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Estas son sólo algunas muy simplificado ejemplos para mostrar las matemáticas. Que deja de lado un par de cosas:

• Por ejemplo, no tendría sentido pagar a refinanciar en el segundo caso, ya que obtener la misma tasa de interés; sólo podría pagar la extra de tu préstamo actual para darse cuenta de los ahorros, sin que esté obligado a pagar la cantidad más alta de cada mes (aunque algunos prestamistas/contratos pueden tener una pena de pago adelantado - que tendría para el factor de que en).
• También puede tener sentido para refinanciar a un menor pago con un coste total superior si la tasa de interés es lo suficientemente bajo que usted piensa que puede ganar más dinero invirtiendo en otros lugares.
• Si usted planea mudarse en cualquier momento en el futuro, es necesario comparar el ahorro entre ahora y cuando usted se mueve, no cuando el plazo de la hipoteca que termina. Una tasa más baja podría salvar decenas de miles de dólares por el fin de la 10/15/20/30 año de préstamo, pero sólo le ahorrará decenas de dólares en el primer año. Si usted espera para mover/vender antes de que estos ahorros se componen de los costos de cierre, que no vale la pena.