¿Debo pedir una hipoteca a 15 años o a 30 años para una casa en la que nos quedaremos 3-5 años?

Question

Lo siento, esto es un poco largo. Comprador novato aquí... Acabamos de poner una oferta en una casa por debajo del valor estimado. Fue aceptado hoy. Estamos calificados para un préstamo FHA. Tenemos los costos de cierre cubiertos y el vendedor está contribuyendo a los costos de cierre. No estamos utilizando un agente de bienes raíces-es una venta privada con un abogado de bienes raíces / compañía de títulos.

Mi pregunta es si hacemos un préstamo a 15 años de $295k al 3.75% o un préstamo a 30 años al 4.5%. Nuestro plan es no permanecer en esta casa para siempre. Mínimo 2 años probablemente máximo 5 años. Sólo mirando hacia fuera 26-28 meses hice algunos números de amortización ( no una persona de matemáticas por lo que podría estar mal!)

El importe del saldo del préstamo en junio de 2020 con un préstamo a 30 años es $287,921 with a payment of 2151 a month. With a 15 year it is $ 262.295 con un $2791 payment per month (+$ 640/mes o $16k for the timeframe noted) That a difference of $ 25.626 en igualdad durante los próximos 27-28 meses.

La casa necesita algunas actualizaciones. No estamos rodando en los ingresos discrecionales, pero puede hacer el $2791 payment but it would make us feel cash/house poor. We have $ 100 mil en ahorros, pero no quiero tocar eso. Pero tal vez la equidad que estamos construyendo compensa la incapacidad de hacer esas actualizaciones potenciales? (O hacer mucho más divertido) ¿O no?

Teniendo en cuenta que sabemos que conseguimos la casa por bastante menos del valor de mercado y de tasación ( $335K range), even if the value drops are we better served getting the 30 year at a slightly higher rate and using the $ ¿650 de diferencia para las actualizaciones de la casa que deberían hacerla más vendible? ¿O hacemos lo de los 15 años, ser un poco pobres en cuanto a la casa, no hacer tantas actualizaciones y construir la equidad en una casa que no puede estar en más de 2-3 años o así?

Hemos estado alquilando y el alquiler no es una opción. Entiendo que hay muchos costes diferentes asociados a la mudanza después de unos pocos años, etc. Sólo quiero saber qué hipoteca es la más rentable en nuestra situación. Gracias.

Answer 1

Dependiendo de sus ahorros y niveles de ingresos mensuales, alejarse de esta compra podría ser la opción más prudente. ¿Tiene suficientes ahorros después del pago inicial para cubrir una reparación costosa el primer día? ¿Suficiente para mantener los pagos durante unos meses en caso de pérdida de empleo? No es suficiente información para recomendar no comprar, sólo cosas a tener en cuenta en caso de que puedas estar excediéndote.

Salvo esa opción y centrándonos sólo en la hipoteca de 15 vs 30 años, sugiero un préstamo a 30 años. En 29 meses tendrías un extra $25k in equity with the 15-year, but you'd have made almost $ 19 mil más en pagos. Así que mientras ese extra $6k would be great, it sounds like you need that $ 650/mes más ya que no tienes mucho colchón. Cuanto más tiempo permanezcas, más lucrativo será el ahorro de intereses de un préstamo a 15 años, pero si el pago más alto estira demasiado tu mensualidad, introduce riesgos que podrían anular fácilmente el ahorro.

Las cifras anteriores se calculan con un simple plan de amortización, pero con un préstamo de la FHA hay gastos adicionales. Pagarás una prima de seguro hipotecario inicial del 1,75% (que suele añadirse a tu préstamo), así como una prima anual (que actualmente oscila entre el 0,45 y el 0,85% del saldo medio del préstamo en 12 meses, dependiendo de la cuota inicial y del plazo del préstamo). Si hay alguna manera de conseguir un préstamo convencional (que va tan bajo como el 5% de enganche) usted todavía tendría seguro de hipoteca, pero normalmente se puede obtener eliminado cuando se alcanza el 20% de la equidad, mientras que con un préstamo de la FHA que podría ser cargado con el seguro para la vida del préstamo. Por eso mucha gente se fija en un 20% de entrada.

También habrá que pagar el impuesto sobre la propiedad, el seguro y las reparaciones potencialmente costosas el primer día, pero éstas no varían en función de las opciones de préstamo.

Editar: Los comentarios pintan una imagen muy diferente a la que yo obtuve de la pregunta original, pero en última instancia sólo tienes que decidir si prefieres tener ahorros de intereses o liquidez extra. Si te sientes cómodo con tu nivel actual de liquidez, entonces cualquier extra que lances en el pago inicial o extra mensual en un plazo de préstamo más corto te ahorrará intereses, si podrías hacer algo mejor con tu dinero también es algo que debes decidir. Con 100.000 dólares de ahorros, un préstamo a 15 años parece la mejor opción.

Esas tasas convencionales/PMI suenan bastante feas, no he comprado con crédito bajo así que podría estar fuera de contacto allí, los costos de cierre no deberían ser tan diferentes, la gran cosa es el 1,75% extra ($ 5,162) de seguro hipotecario por adelantado con la FHA que no se recupera (se puede obtener una cantidad prorrateada de la misma aplicada si usted vende y toma otro préstamo de la FHA), a lo largo de la vida de un préstamo que podría compensarlo, pero en 2-3 años que los gastos generales adicionales son muy significativos.

Answer 2

Yo me inclinaría por el de 15 años, ya que parece que apenas puedes moverte. La razón principal por la que digo esto es porque tienes más de 100.000 dólares en ahorros para hacer frente a cualquier mes problemático que pueda surgir. Yo probablemente llevaría eso aún más lejos y diría que incluso si usted no puede permitirse el pago de 15 años todavía lo haría y tener un ligero déficit cada mes debido a los ahorros de intereses adicionales que obtendrá. O tal vez podrías echar mano de tus ahorros para poner una cantidad extra que reduzca el importe mensual lo suficiente como para poder permitírtelo. Cuando vendas dentro de unos años, recuperarás ese dinero de todos modos, y siempre es mejor intentar evitar el pago de los intereses de un préstamo cuando tienes dinero en el banco que podría cubrirlo (una vez que tu fondo de emergencia esté en marcha).

Para poner esto en perspectiva, en la hipoteca de 30 años usted pagará $13,178 in interest in the first year, vs $ 10.808 en intereses con la hipoteca de 15 años. Eso es un ahorro de $2,370 in the first year alone. It would be unfortunate to pay over $ 2K por año en intereses cuando tienes el dinero para evitarlo.

Answer 3

El hecho de que debas pedir una hipoteca a 15 o 30 años tiene poco que ver con el tiempo que piensas vivir en la casa. La verdadera pregunta es: ¿puede permitirse los pagos mensuales más elevados de la hipoteca a 15 años?

El coste total, principio más intereses, de una hipoteca a 15 años es sustancialmente menor que el coste total de una hipoteca a 30 años con el mismo tipo de interés. Sólo pagas intereses durante 15 años en lugar de 30, y pagas el capital más rápidamente. Además, normalmente se puede conseguir un tipo de interés más bajo para una hipoteca a 15 años. (Como aparentemente puedes hacer aquí).

Pero una hipoteca a 15 años tiene cuotas mensuales más altas. Si el interés fuera cero, entonces para pagar el préstamo en 15 años en lugar de 30 cada pago tendría que ser el doble. El interés y la amortización hacen que la fórmula sea más complicada en el caso real, pero cada pago de una hipoteca a 15 años va a ser sustancialmente mayor que el de 30 años.

Así que en este caso, tienes una opción del 3,75% durante 15 años que calculo en $2145 per month, or 4.5% for 30 years which comes to $ 1495 por mes. (Principio más intereses. Además tendrás los impuestos y el seguro, no conozco las cifras de tu caso). Así que si te quedas en la casa hasta que pagues la hipoteca, el préstamo a 15 años costaría un total de 15 x 12 x $2145 = $ 386.100 mientras que el préstamo a 30 años costaría 30 x 12 x $1495 = $ 538,200.

Así que si puedes permitirte el pago mensual más alto, es más difícil a corto plazo, pero a largo plazo saldrás ganando. Si no puedes permitirte el pago mensual más alto, la discusión sobre las ventajas a largo plazo es irrelevante porque simplemente no puedes hacerlo. Sería aún mejor pagar todo en efectivo al cierre y no pagar nunca ningún interés, pero la mayoría de la gente no puede hacer eso, así que es un punto discutible.

La única diferencia real que supone el tiempo que vas a vivir en la casa es si el banco te ofrece un tipo de interés más bajo a cambio de pagar puntos. Si al hacer un pago inicial mayor puedes conseguir un tipo de interés más bajo, entonces, si te quedas en la casa mucho tiempo, es más probable que te compense.