Qué tan alto hace la compra para alquiler relación de ser para hacer el alquiler más barato en el largo plazo?

Question

Como un ejemplo, San Francisco tiene actualmente un presupuesto de compra para alquiler proporción de 30, lo que significa que se necesitaría de 30 años de alquiler a pagar por la compra de la misma pieza de bienes raíces. Se supone que esto significa que es más eficiente para alquilar un apartamento en San Francisco de comprar uno de plano. Pero es esta "sabiduría popular" de verdad, al menos para la compra para alquiler proporciones que se ve actualmente en los estados unidos? Seguro, podría tomar de 30 años para que su inversión se amortice en San Francisco, pero a diferencia del hombre que pasó 30 años en el alquiler, usted tiene ahora una pieza privada de la propiedad. Por no hablar de que San Francisco sigue siendo un popular de la ciudad y de la tierra es probable que los precios seguirán aumentando en el futuro inmediato, por lo que su valor de reventa podría ser más alto cuando se ajusta por la inflación.

Qué tan alto hace la compra para alquiler relación tiene que ser para el alquiler de ser una sabia decisión en el largo plazo?

Answer 1

El costo total de una casa de 30 años con una hipoteca de 30 años de pago que corresponda con ningún pago anticipado será aproximadamente el siguiente:

original value
+ original transaction costs
+ interest
+ insurance
+ taxes
+ maintenance
- final value
+ final transaction costs

El costo de alquilar en el mismo período son simplemente las rentas conseguidas (ignoraremos poco de honorarios o de arrendatario, pero usted puede sentirse libre para incluir en ellos).

Si los costos de transacción son el 5% de valor y anual de los seguros, los impuestos y el mantenimiento son el 1% del valor de la vivienda, y que aumenta el valor como la inflación (vamos a ser conservadores y decir 1% Anual), entonces el valor de la vivienda aumenta en anout 35% más que el tiempo. 30 años de 3% en los costos de explotación son alrededor de 105% de su valor original. Si usted paga el 100% del valor inicial en el interés (algo mayor que un 5% de la tarifa) a continuación:

V
+ 0.05V
+ V
+ 1.05V
- 1.35V
+ 0.07V
= 1.82V

Queremos ver cuál es el punto de equilibrio es. Suponiendo que los alquileres aumentan con la inflación (de nuevo, 1%), a continuación, el total del alquiler es de aproximadamente 35R. Podemos resolver:

1.82V = 35R
V = 19R

Si la renta es de $1k al mes, o $12 por año, esto sugiere que una casa de comparables costo total tendría un precio de compra de $228k. Tenga en cuenta que si usted cree que la inflación es del 2%, los números son más como $336k para un hogar comparable. La mayor es la inflación, la mejor compra de una casa recibe en comparación con el alquiler. Suficiente deflación podría, eventualmente, hacer la compra a cualquier precio tonto.

Estos supuestos son simples, pero usted puede fácilmente ajustar los números a tu gusto y añadir cosas que no me considere para mejorar el análisis.